Co to jest Opco?
Opco to skrót od „firmy operacyjnej”, zwykle używany w opisie głównej firmy operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco / propco. W niektórych przypadkach spółka operacyjna wyodrębnia spółkę zależną jako fundusz inwestycyjny w nieruchomościach (REIT) w celu uzyskania korzyści podatkowych. Firma nieruchomości (propco) zachowuje własność wszystkich nieruchomości i powiązanych długów, oferując przewagę opco związaną z ratingiem kredytowym i kwestiami finansowymi.
Oferty opco / propco należą do najczęstszych przy tworzeniu REIT.
Jak działa Opco?
Transakcja pomiędzy spółką operacyjną / spółką nieruchomościową (opco / propco) to umowa biznesowa, w której spółka zależna (tj. Firma nieruchomościowa) jest właścicielem wszystkich nieruchomości generujących przychody zamiast spółki głównej (spółki operacyjnej). Oferty Opco / propco pozwalają obu kwestiom związanym z finansowaniem i oceną kredytową dla obu firm pozostać osobnymi.
W strategii transakcji opco / propco firmy dzielą się przynajmniej na spółkę operacyjną i spółkę nieruchomości. Chociaż firma deweloperska jest właścicielem wszystkich aktywów - w tym nieruchomości - związanych z generowaniem przychodów, opco wykorzystuje te aktywa do generowania sprzedaży.
Strategia opco / propco umożliwia firmom zachowanie pewnych elementów - mianowicie długu, a tym samym zobowiązań w zakresie obsługi długu, ratingów kredytowych i powiązanych kwestii - z ksiąg prowadzącej firmę. Zwykle daje to firmie znaczne korzyści finansowe i oszczędności. Jeśli spółka operacyjna utworzy REIT dla wszystkich swoich nieruchomości, może uniknąć podwójnego opodatkowania wszystkich swoich dochodów. Kiedy rynki kredytowe stają się coraz bardziej ograniczone lub gdy spadają wartości nieruchomości, strategie transakcyjne opco / propco nie są tak praktyczne, aw wielu przypadkach nawet nie są wykonalne.
Kluczowe dania na wynos
- Opco to skrót od „spółki operacyjnej”, zwykle używany w opisie głównej spółki operacyjnej zaangażowanej w transakcję opco / propco. W strategii transakcji opco / propco firmy są podzielone na przynajmniej spółkę operacyjną i spółkę nieruchomości. funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami zarządzającymi nieruchomościami a REIT, ale REIT nie muszą obsługiwać nieruchomości.
Przykład Opco
Firmy kasynowe często rozważają restrukturyzację opco / propco w celu stworzenia wartości dla akcjonariuszy i usprawnienia operacji. Modelem tego jest restrukturyzacja Penn National Gaming Inc. w 2013 r. Firma kasynowa otrzymała zezwolenie od US Internal Revenue Service (IRS) na przeprowadzenie zwolnionego z podatku podziału swoich nieruchomości na nowy REIT.
Penn National Gaming wydzielił Gaming and Leisure Properties, przenosząc całą własność nieruchomości na nowo utworzony REIT. Po zakończeniu podziału firma Gaming and Leisure Properties wydzierżawiła te nieruchomości z powrotem Penn National Gaming.
Specjalne zasady podatkowe obowiązujące w REIT Penn National Gaming zapobiegają płaceniu przez propco federalnego podatku dochodowego od czynszu uzyskanego z opco. REIT Penn National Gaming ma również znacznie niższe oprocentowanie niż firma oferująca gry. Ponadto, ponieważ Penn National Gaming wyeliminowało cały dług związany z nieruchomością, przypisując własność do jej REIT, uproszczony bilans opco pozwala firmie kasynowej pożyczyć fundusze, których potrzebuje do działania, a także rzucić na dalszy rozwój i ekspansję jego kasyna.
Opcos kontra REIT
Istnieją funkcjonalne i strategiczne różnice między spółkami zarządzającymi nieruchomościami a REIT. Wiele REIT koncentruje swoją strategię inwestycyjną i portfelową na generowaniu przepływów pieniężnych poprzez czynsz lub dzierżawę generowane przez posiadane nieruchomości. Inwestycje dokonane przez REIT w projekt budowlany i przejęcia mogą mieć na celu generowanie przychodów z wynajmu nieruchomości. Ten dochód netto przeznaczony jest głównie na wypłaty dla inwestorów.
Firma zarządzająca nieruchomościami (REOC) może sfinansować nową budowę, a następnie sprzedać nieruchomość za zwrot. Firma mogła również kupić nieruchomość, wyremontować budynek, a następnie odsprzedać nieruchomość z zyskiem. REOC może również służyć jako firma zarządzająca, która nadzoruje nieruchomości.
Zyski generowane przez spółkę działającą na rynku nieruchomości można w dużej mierze ponownie zainwestować w projekty, takie jak przejęcia, remonty i nowe budownictwo. Pozwala to REOC stosunkowo szybko wypełnić swój portfel potencjalnymi perspektywami długoterminowymi. Jest to porównywalne z przepisami, które wymagają od REIT przekazywania większości dochodów netto akcjonariuszom. Mogą istnieć potencjalne większe perspektywy wzrostu z REOC, ale mogą one nie generować tak bezpośredniego dochodu jak REIT.
