Spis treści
- Uwagi przed zakupem
- Proces zakupu
- Warunki specjalne dla początkujących
- Gratulacje. Co teraz?
- Dolna linia
Niezależnie od tego, czy zrobiłeś to wcześniej, czy nie, wyzwanie zakupu domu może wydawać się tak zniechęcające, że kusi albo pójść z pierwszym miejscem, które mieści się w twoim przedziale cenowym, albo nadal wynajmować. Aby pomóc Ci zdemistyfikować proces i jak najlepiej wykorzystać zakup, przeanalizujmy, co musisz wziąć pod uwagę przed zakupem, czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu oraz kilka przydatnych wskazówek, które ułatwią życie po przeprowadzce..
Kluczowe dania na wynos
- Zanim zaczniesz polowanie w domu, zadaj sobie pytanie, jaki rodzaj zamieszkania najlepiej odpowiada Twoim potrzebom i pragnie, ile faktycznie możesz sobie pozwolić, ile możesz uzyskać finansowania i kto pomoże ci w poszukiwaniu. Rzeczywisty proces kupna domu obejmuje znalezienie miejsce, zapewnienie finansowania, złożenie oferty, uzyskanie inspekcji domu i zamknięcie umowy. Jako nowy właściciel domu musisz zachować miejsce zamieszkania, ale także oszczędzać pieniądze - nie polegaj na sprzedaży domu na sfinansowanie swojego domu emerytura, bez względu na to, co robi rynek mieszkaniowy.
Skorzystaj z tych informacji - i reszty materiału w naszym Kompletnym przewodniku po zakupach domowych - aby przejść przez skomplikowany proces rozpoczęcia, budżetowania domu, znalezienia go, sprawdzenia go, poznania kluczowych koncepcji zakupu. i uzyskanie kredytu hipotecznego.
Uwagi przed zakupem
Pierwszą rzeczą, którą musisz ustalić, jest to, jakie są twoje długoterminowe cele, a następnie, w jaki sposób właściciel domu pasuje do tych planów. Niektórzy ludzie chcą po prostu przekształcić wszystkie te „zmarnowane” płatności czynszu w spłatę kredytu hipotecznego, która faktycznie prowadzi do posiadania czegoś namacalnego - kapitału własnego, kochanie! Inni postrzegają posiadanie domu jako przejaw ich niezależności i cieszą się pomysłem bycia własnym właścicielem. Następnie pojawia się kwestia myślenia o zakupie domu jako inwestycji. Zawężenie twoich głównych celów w zakresie własności domu wskaże ci właściwy kierunek. Oto pięć pytań, które należy sobie zadać:
Jaki typ domu najlepiej odpowiada Twoim potrzebom?
Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej masz kilka opcji: tradycyjny dom jednorodzinny, kamienicę, kondominium, spółdzielnię lub budynek wielorodzinny z dwoma do czterech jednostek. Każda opcja ma swoje zalety i wady, w zależności od celów właściciela domu, więc musisz zdecydować, jaki rodzaj nieruchomości pomoże Ci osiągnąć te cele. Możesz także zaoszczędzić na cenie zakupu w dowolnej kategorii, wybierając stabilizator, chociaż ilość czasu, kapitału własnego i pieniędzy potrzebnych do przekształcenia stabilizatora w swój wymarzony dom może być znacznie większa, niż się spodziewałeś.
Jakie konkretne funkcje będzie miał Twój idealny dom?
Chociaż dobrze jest zachować pewną elastyczność na tej liście, dokonujesz chyba największego zakupu w swoim życiu i zasługujesz na to, aby był on jak najlepiej dopasowany do twoich potrzeb i życzeń. Twoja lista powinna zawierać podstawowe pragnienia, takie jak sąsiedztwo i wielkość, aż do mniejszych szczegółów, takich jak układ łazienki i kuchnia z godnymi zaufania urządzeniami.
Do jakiej kwoty kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego?
Zanim zaczniesz robić zakupy, ważne jest, aby dowiedzieć się, ile pożyczkodawca faktycznie będzie skłonny dać ci na zakup pierwszego domu. Możesz myśleć, że możesz sobie pozwolić na 300 000 $ miejsca, ale pożyczkodawcy mogą myśleć, że jesteś dobry tylko na 200 000 $, w zależności od czynników, takich jak ile masz innych długów, miesięczny dochód i jak długo byłeś w obecnej pracy.
Upewnij się, aby uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę przed złożeniem oferty na dom: W wielu przypadkach sprzedawcy nie przyjmą nawet oferty, której nie towarzyszy wstępna zgoda na kredyt hipoteczny. (Ponadto wielu pośredników w handlu nieruchomościami nie spędza czasu z klientami, którzy nie wyjaśnili, na co ich stać.) Robisz to w zasadzie, składając wniosek o kredyt hipoteczny i wypełniając niezbędne dokumenty. Korzystne jest rozglądanie się za pożyczkodawcą i porównywanie stóp procentowych i opłat za pomocą narzędzia takiego jak kalkulator hipoteczny lub Google.
Na jaki dom faktycznie możesz sobie pozwolić?
Z drugiej strony, czasami bank udzieli ci pożyczki na więcej domów, niż naprawdę chcesz zapłacić. To, że bank twierdzi, że pożyczy ci 300 000 $, nie oznacza, że powinieneś pożyczyć tyle. Wielu kupujących po raz pierwszy w domu popełnia ten błąd i kończy się na „biednym domu” - co oznacza, że po spłacie miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego nie mają już środków na inne koszty, takie jak odzież, media, wakacje, rozrywka, a nawet jedzenie.
Decydując o tym, jak dużą pożyczkę faktycznie wziąć, będziesz chciał spojrzeć na całkowity koszt domu, a nie tylko na miesięczną spłatę. Zastanów się, jak wysokie są podatki od nieruchomości w wybranym przez Ciebie sąsiedztwie, ile będzie kosztowało ubezpieczenie domu, ile spodziewacie się wydatków na utrzymanie lub ulepszenie domu i ile wyniosą koszty zamknięcia.
Czy masz poważne oszczędności?
Nawet jeśli kwalifikujesz się na spory kredyt hipoteczny, pojawią się znaczne koszty początkowe (takie jak zaliczka na dom, zwykle 20% całkowitej ceny zakupu), a także koszty zamknięcia. Musisz więc odłożyć pieniądze. Jeśli chodzi o inwestowanie z myślą o zakupie domu - cel krótkoterminowy - jednym z największych wyzwań jest utrzymanie oszczędności w dostępnym, stosunkowo bezpiecznym pojeździe, który wciąż zapewnia zwrot. Jeśli masz od roku do trzech lat na realizację swojego celu, potwierdzeniem może być certyfikat depozytowy. Nie uczyni cię bogatym, ale też nie stracisz pieniędzy. Ten sam pomysł można zastosować do zakupu krótkoterminowych obligacji lub portfela instrumentów o stałym dochodzie, który da ci pewien wzrost, ale także ochroni przed burzliwym charakterem rynków giełdowych.
Jeśli zakup domu nastąpi w ciągu sześciu miesięcy do roku, będziesz chciał utrzymać płynność pieniędzy. Najlepszym rozwiązaniem może być wysokowydajny rachunek oszczędnościowy. Ważne jest, aby upewnić się, że jest ubezpieczony FDIC, aby w razie upadku banku nadal mieć dostęp do swoich pieniędzy do 250 000 USD.
Kto pomoże ci znaleźć dom i poprowadzi cię przez zakup?
Agent nieruchomości pomoże Ci znaleźć domy, które spełniają twoje potrzeby i znajdują się w twoim przedziale cenowym, a następnie spotka się z Tobą, aby zobaczyć te domy. Po wybraniu domu do zakupu, ci specjaliści mogą pomóc w negocjowaniu całego procesu zakupu, w tym w złożeniu oferty, uzyskaniu pożyczki i wypełnieniu formalności. Dobra wiedza agenta nieruchomości może uchronić cię przed pułapkami, które możesz napotkać w trakcie procesu. Większość agentów otrzymuje prowizję wypłacaną z wpływów sprzedającego.
Proces zakupu
Teraz, gdy zdecydowałeś się rzucić okiem, przyjrzyjmy się, czego możesz oczekiwać od samego procesu kupna domu. Jest to chaotyczny czas, w którym oferty i kontroferty lecą wściekle, ale jeśli jesteś przygotowany na kłopoty (i papierkową robotę), możesz przejść przez ten proces z mniej więcej zdrowym rozsądkiem. Oto podstawowy postęp, którego możesz się spodziewać:
1. Znajdź dom
Skorzystaj ze wszystkich dostępnych opcji wyszukiwania domów na rynku, w tym korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami, wyszukiwania ofert online i jazdy po dzielnicach, które Cię interesują w poszukiwaniu znaków na sprzedaż. Umieść także czujniki ze znajomymi, rodziną i kontaktami biznesowymi. Nigdy nie wiadomo, skąd może pochodzić dobra referencja lub trop w domu.
Kiedy poważnie kupujesz dom, nie wchodź do otwartego domu bez agenta (lub przynajmniej przygotuj się do wyrzucenia nazwiska osoby, z którą podobno pracujesz). Możesz zobaczyć, jak może nie działać w twoim najlepszym interesie, aby zacząć kontaktować się z agentem sprzedawcy przed skontaktowaniem się z jednym z Twoich.
Jeśli masz ograniczony budżet, poszukaj domów, których pełny potencjał nie został jeszcze zrealizowany. Nawet jeśli nie możesz sobie teraz pozwolić na zastąpienie ohydnej tapety w łazience, może warto przez jakiś czas żyć z brzydotą w zamian za wejście do domu, na który cię stać. Jeśli dom w inny sposób zaspokoi Twoje potrzeby w zakresie dużych rzeczy, które trudno zmienić, takich jak lokalizacja i rozmiar, nie pozwól, aby niedoskonałości fizyczne Cię odciągnęły. Kupujący po raz pierwszy powinni szukać domu, do którego mogą wnieść wartość dodaną, ponieważ zapewnia to wzrost kapitału własnego, który pomoże im wejść na drabinę nieruchomości.
2. Zastanów się nad opcjami finansowania i bezpiecznym finansowaniem
Zadaniem ciebie będzie upewnienie się, że twoje finanse osobiste są w porządku. Ogólnie rzecz biorąc, aby zakwalifikować się do kredytu mieszkaniowego, musisz mieć dobry kredyt, historię spłacania rachunków na czas i maksymalny wskaźnik zadłużenia do dochodu wynoszący 43%. Obecnie pożyczkodawcy wolą ograniczyć wydatki mieszkaniowe (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie domów) do około 30% miesięcznego dochodu brutto pożyczkobiorcy, choć liczba ta może się znacznie różnić w zależności od lokalnego rynku nieruchomości.
Po rozliczeniu się z pożyczkodawcą i złożeniu wniosku, pożyczkodawca zweryfikuje wszystkie dostarczone informacje finansowe (sprawdzanie wyników kredytowych, weryfikowanie informacji o zatrudnieniu, obliczanie stosunku zadłużenia do dochodu itp.). Pożyczkodawca może wstępnie zatwierdzić pożyczkobiorcę na określoną kwotę. Pamiętaj, że nawet jeśli wcześniej otrzymałeś kredyt hipoteczny, twoja pożyczka może spaść w ostatniej chwili, jeśli zrobisz coś, aby zmienić swoją zdolność kredytową, na przykład sfinansować zakup samochodu.
Nie zwiąż się z lojalnością wobec swojej obecnej instytucji finansowej, starając się o wstępne zatwierdzenie lub poszukując kredytu hipotecznego: Rozejrzyj się, nawet jeśli kwalifikujesz się tylko do jednego rodzaju pożyczki. Opłaty mogą być zaskakująco zróżnicowane, podobnie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych, które oczywiście mają duży wpływ na całkowitą cenę płaconą za dom.
Niektóre władze zalecają również posiadanie rezerwowego pożyczkodawcy. Zakwalifikowanie się do pożyczki nie jest gwarancją, że pożyczka zostanie ostatecznie sfinansowana: zmiana wytycznych dotyczących subemisji, zmiany analizy ryzyka pożyczkodawcy i rynki inwestorów mogą ulec zmianie. Mogą zdarzyć się przypadki podpisywania przez klientów dokumentów pożyczkowych i powierniczych, a następnie otrzymywania powiadomień na 24–48 godzin przed zamknięciem, że pożyczkodawca zamroził środki na program pożyczek. Posiadanie drugiego pożyczkodawcy, który już zakwalifikował cię do kredytu hipotecznego, daje alternatywny sposób, aby utrzymać proces zgodnie z harmonogramem lub blisko niego.
3. Złóż ofertę
Twój agent nieruchomości pomoże Ci zdecydować, ile pieniędzy chcesz zaoferować za dom, a także spełnić wszelkie warunki, o które chcesz poprosić, na przykład o zapłaceniu kupującemu kosztów zamknięcia. Twój agent przedstawi ofertę agentowi sprzedawcy; sprzedawca zaakceptuje twoją ofertę lub wyda kontrofertę. Następnie możesz zaakceptować lub kontynuować przechodzenie do przodu i do tyłu, dopóki nie dojdziesz do porozumienia lub nie zdecydujesz się go nazwać.
Przed przesłaniem oferty sprawdź jeszcze raz swój budżet. Czas ten uwzględnia szacunkowe koszty zamknięcia (które mogą wynieść od 2% do 5% ceny zakupu), koszty dojazdu do pracy oraz wszelkie natychmiastowe naprawy i obowiązkowe urządzenia, których możesz potrzebować przed wprowadzeniem się. I pomyśl dalej: łatwo jest wpadać w zasadzkę z powodu wyższych lub nieoczekiwanych kosztów mediów, podatków od nieruchomości lub opłat stowarzyszeniowych w sąsiedztwie, szczególnie jeśli przeprowadzasz się z wynajmu lub mieszkania, w którym nie spotkałeś się z tymi rzeczami wcześniej Możesz poprosić o rachunki za wodę i energię z ostatnich 12 miesięcy, aby dowiedzieć się, jaki jest średni miesięczny wydatek.
4. Uzyskaj inspekcję domową
Nawet jeśli dom, który planujesz kupić, wydaje się być bezbłędny, nic nie zastąpi przeszkolonego specjalisty, który sprawdzi Twój potencjalny nowy dom pod kątem jakości, bezpieczeństwa i ogólnego stanu. Jeśli kontrola domu wykaże poważne wady, których sprzedawca nie ujawnił, zazwyczaj będziesz w stanie wycofać ofertę i odzyskać depozyt. Negocjacje w sprawie naprawy lub obniżenia ceny przez sprzedawcę są innymi opcjami, jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji.
5. Zamknij lub przejdź dalej
Jeśli jesteś w stanie wypracować umowę ze sprzedawcą lub jeszcze lepiej, jeśli kontrola nie ujawniła żadnych istotnych problemów, powinieneś być gotowy do zamknięcia. Zamknięcie zasadniczo polega na podpisaniu tony dokumentów w bardzo krótkim czasie, przy jednoczesnym modleniu się, aby nic nie spadło w ostatniej chwili.
Rzeczy, z którymi będziesz mieć do czynienia i za które płacisz w końcowych etapach zakupu, mogą obejmować wycenę domu (firmy hipoteczne wymagają tego, aby chronić swoje interesy w domu), szukając tytułu, aby upewnić się, że nikt inny niż sprzedawca ma roszczenie do nieruchomości, uzyskanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub pożyczki typu piggyback, jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20%, oraz wypełnienie dokumentacji hipotecznej.
Warunki specjalne dla początkujących
Ponieważ właściciel domu jest kluczową cechą American Dream, kupujący po raz pierwszy mają szeroki wybór opcji, aby pomóc im uzyskać mieszkanie, od programów stanowych po ulgi podatkowe po pożyczki zabezpieczone federalnie dla tych, którzy nie mają standardowego minimum 20% zaliczka lub dla osób ze specjalnych kategorii, takich jak rdzenni Amerykanie i weterani. I chociaż definicja osoby, która po raz pierwszy się wyda, wydaje się oczywista, możesz ją zakwalifikować, nawet jeśli nie jesteś nowicjuszem.
Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) definiuje nabywcę domu po raz pierwszy jako osobę, która spełnia którykolwiek z następujących warunków:
- Osoba fizyczna, która nie była właścicielem głównego miejsca zamieszkania przez trzy lata. Małżonek jest również uważany za pierwszego nabywcę domu, jeżeli spełnia on powyższe kryteria. Jeśli posiadasz dom, ale nie ma go małżonek, możesz kupić miejsce razem jako kupujący po raz pierwszy. Samotny rodzic, który posiadał dom tylko z byłym małżonkiem, gdy był w związku małżeńskim. Przesiedlony gospodarz domu, który posiadał tylko z współmałżonek Osoba, która posiadała jedynie główne miejsce zamieszkania, które nie zostało na stałe przymocowane do stałego fundacji zgodnie z obowiązującymi przepisami. Osoba, która posiadała tylko nieruchomość niezgodną z stanowymi, lokalnymi lub modelowymi przepisami budowlanymi - i która nie może być doprowadzone do zgodności za mniej niż koszt budowy stałej struktury.
Nawet IRS wchodzi w grę, pozwalając ci skorzystać z IRA (w ograniczonym zakresie) do sfinansowania zakupu. Zdecydowanie powinieneś sprawdzić specjalne korzyści dla kupujących po raz pierwszy w domu.
Gratulacje, nowy właściciel domu. Co teraz?
Podpisałeś dokumenty, zapłaciłeś przeprowadzkom, a nowe miejsce zaczyna czuć się jak w domu. Koniec gry, prawda? Nie do końca. Przyjrzyjmy się teraz kilku końcowym wskazówkom, aby uczynić życie jako nowego właściciela domu bardziej zabawnym i bezpiecznym.
Oszczędzaj.
Z własnością domu wiążą się poważne nieoczekiwane wydatki, takie jak wymiana rynien lub zakup nowego podgrzewacza wody. Uruchom fundusz ratunkowy dla swojego domu, aby nie dać się zaskoczyć, gdy koszty te nieuchronnie się pojawią.
Wykonuj regularną konserwację.
Dzięki dużej ilości pieniędzy, które wkładasz do swojego domu, będziesz musiał się tym zająć. Regularna konserwacja może obniżyć koszty naprawy, umożliwiając rozwiązywanie problemów, gdy są one małe i można nimi zarządzać.
Zignoruj rynek mieszkaniowy.
Nie ma znaczenia, ile twój dom jest wart w danym momencie - z wyjątkiem momentu, kiedy go sprzedasz. Możliwość decydowania o tym, kiedy sprzedajesz swój dom, a nie zmuszanie go do sprzedaży z powodu przeniesienia pracy lub kłopotów finansowych, będzie największą determinantą tego, czy uzyskasz solidny zysk z inwestycji.
Nie polegaj na sprzedaży domu, aby sfinansować emeryturę.
Nawet jeśli jesteś właścicielem domu, powinieneś nadal oszczędzać maksimum na kontach oszczędnościowych na emeryturę każdego roku. Chociaż może wydawać się trudne do uwierzenia dla każdego, kto obserwował fortuny, które niektórzy ludzie zarobili podczas bańki mieszkaniowej, niekoniecznie zabijesz, kiedy sprzedasz swój dom. Jeśli chcesz spojrzeć na swój dom jako źródło bogactwa na emeryturze, zastanów się, że po spłaceniu kredytu hipotecznego pieniądze, które wydawałeś na miesięczne płatności, mogą zostać wykorzystane na sfinansowanie niektórych wydatków na utrzymanie i koszty medyczne na emeryturze.
Dolna linia
Ten krótki przegląd powinien pomóc Ci znaleźć drogę do uzupełnienia braków w wiedzy na temat zakupu domu. Pamiętaj, że im bardziej będziesz się wcześniej uczyć o tym procesie, tym mniej będzie to stresujące i tym bardziej prawdopodobne będzie, że dostaniesz dom, który chcesz za cenę, na którą możesz sobie pozwolić - z uśmiechem na twarzy.
