Jaka jest stopa kapitalizacji terminali?
Stopa kapitalizacji końcowej, znana również jako stopa wyjścia, jest stopą stosowaną do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Oczekiwany dochód operacyjny netto (NOI) rocznie jest dzielony przez końcową stopę kapitalizacji (wyrażoną w procentach), aby uzyskać wartość końcową. Stawki kapitalizacji terminali są szacowane na podstawie porównywalnych danych transakcyjnych lub tego, co uważa się za odpowiednie dla lokalizacji i atrybutów konkretnej nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Stopa kapitalizacji końcowej służy do oszacowania wartości odsprzedaży nieruchomości na koniec okresu utrzymywania. Stopa kapitalizacji początkowej to przewidywany NOI nieruchomości na pierwszy rok podzielony przez cenę zakupu nieruchomości. jest niższa niż stawka początkowa, zazwyczaj oznacza to, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.
Zrozumienie stopy kapitalizacji terminali
Współczynnik ograniczenia udziału to prognozowany dochód operacyjny netto pierwszego roku (NOI) podzielony przez początkową cenę inwestycji lub zakupu. Natomiast stopa kapitalizacji końcowej jest prognozowanym NOI z ostatniego roku (roku wyjścia) podzielonym przez cenę sprzedaży. Jeżeli stopa ta jest niższa niż stopa ograniczenia, zwykle oznacza to, że inwestycja w nieruchomości była opłacalna.
Większość specjalistów od inwestowania w nieruchomości zgadza się, że ważne jest dopasowanie stopy kapitalizacji terminala do obecnej stopy rynkowej, pamiętając, że bezpieczniejszym testem dla rozwoju może być nieznaczne zwiększenie stopy kapitalizacji terminala. Dynamiczny arkusz kalkulacyjny może być przydatny do testowania warunków skrajnych projektu deweloperskiego w celu ustalenia najwyższego końcowego poziomu kapitalizacji, który nadal zapewniałby wystarczającą przewagę inwestorom.
Doświadczeni inwestorzy nieruchomości szukają rynków i rodzajów nieruchomości, dla których oczekuje się spadku stóp kapitalizacji rynkowej, ponieważ niższa stopa kapitalizacji końcowej w porównaniu do stopy kapitalizacji początkowej przyniesie zyski kapitałowe, zakładając, że dochód operacyjny netto nie będzie zmniejszyć w okresie utrzymywania. Niektóre dane, które należy wziąć pod uwagę, obejmują wskaźniki podaży i popytu dla każdej kategorii przestrzeni, a także dla usług i wydatków zakładanych w odniesieniu do każdego obszaru działalności.
Choć przyszłość jest zawsze niepewna, pod koniec każdego okresu utrzymywania są pewne dwie rzeczy: budynki się zestarzeją, a rynki się zmienią. Jest zatem niezwykle ważne, aby wszyscy inwestorzy w nieruchomości gromadzili i analizowali jak najwięcej danych, aby dokładnie określić końcową stopę kapitalizacji dla projektu.
Przykład stopy kapitalizacji terminala
Inwestor kupuje w pełni zajmowaną nieruchomość za 100 milionów dolarów. Szacowany NOI w pierwszym roku szacuje się na 5, 0 mln USD. W związku z tym wskaźnik ograniczenia udziału wynosi 5, 0%. Siedem lat później inwestor uważa, że stopa kapitalizacji końcowej wynosi około 4, 0%. W ubiegłym roku wskaźnik NOI, który po drodze wziął pod uwagę wzrost czynszów, szacuje się na 5, 5 miliona dolarów (ponownie przy założeniu pełnego obłożenia). Wartość odsprzedaży szacowana jest na 137, 5 mln USD (5, 5 mln USD w NOI podzielone przez 4, 0% kapitalizacji końcowej lub stopy wyjścia).
