Jak oni pracują
W przypadku odwróconej hipoteki pożyczkodawca dokonuje płatności na rzecz właściciela domu na podstawie procentu wartości domu. Kiedy właściciel domu umiera lub wyprowadza się z nieruchomości, może się zdarzyć jedna z trzech rzeczy: (1) Właściciel domu lub jego spadkobiercy mogą sprzedać dom w celu spłaty pożyczki ”(2) właściciel domu lub spadkobiercy mogą refinansować istniejącą pożyczkę utrzymać dom; lub (3) pożyczkodawca może zostać upoważniony do sprzedaży domu w celu uregulowania salda pożyczki.
Chociaż istnieje kilka rodzajów odwróconych hipotek, w tym oferowane przez prywatnych pożyczkodawców, zazwyczaj mają one następujące cechy:
- Starszym właścicielom domów oferowane są większe kwoty pożyczek niż młodsi właściciele domów. Droższe domy kwalifikują się do większych pożyczek. Odwrócenie hipoteki musi być podstawowym długiem wobec domu. Inni pożyczkodawcy muszą zostać spłaceni lub zgodzić się na podporządkowanie swoich pożyczek pierwszemu posiadaczowi kredytu hipotecznego. Opłaty finansowe mogą być uwzględnione w koszcie pożyczki. Pożyczkodawca może zażądać spłaty w przypadku, gdy właściciel domu nie utrzyma nieruchomości, nie dotrzyma ubezpieczony majątek, nie płaci podatków od nieruchomości, ogłasza bankructwo, porzuca nieruchomość lub popełnia oszustwo. Kredytodawca może również zażądać spłaty, jeżeli dom zostanie skazany lub jeśli właściciel domu doda nowego właściciela do tytułu nieruchomości, podnajmuje całość lub część nieruchomości, zmienia klasyfikację strefową nieruchomości lub zaciąga dodatkowe pożyczki na nieruchomości.
Pożyczki HECM
Odwrócone hipoteki istnieją już od lat 60. XX wieku, ale najczęstszą hipoteką odwróconą jest hipoteczna konwersja kapitału własnego w ubezpieczeniach federalnych (HECM). Te kredyty hipoteczne zostały po raz pierwszy zaoferowane w 1989 r. I są oferowane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) w USA.
HECM to jedyne kredyty hipoteczne odwrócone wydane przez rząd federalny, które ograniczają koszty kredytobiorców i gwarantują, że pożyczkodawcy spełnią zobowiązania. Podstawową wadą HECM jest to, że maksymalna kwota pożyczki jest ograniczona.
Pożyczki inne niż HECM
Odwrócone hipoteki inne niż HECM są dostępne w różnych instytucjach pożyczkowych. Podstawową zaletą tych odwróconych hipotek jest to, że oferują pożyczki w kwotach przekraczających limit HEMC. Jedną z wad pożyczek innych niż HECM jest to, że nie są one ubezpieczone przez federalne instytucje i mogą być znacznie droższe niż pożyczki HECM.
Całkowity roczny koszt pożyczki
Chociaż oprocentowanie kredytu hipotecznego HECM jest ustalane przez rząd, a koszt początkowy pożyczki HECM jest ograniczony do 2% wartości domu, całkowity koszt pożyczki może się różnić w zależności od pożyczkodawcy. Ponadto, szukając pożyczkodawcy, kredytobiorcy muszą wziąć pod uwagę koszty zamknięcia strony trzeciej, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i opłatę za obsługę.
Aby pomóc kredytobiorcom w porównywaniu kosztów kredytu hipotecznego, federalna ustawa o prawdzie w pożyczaniu wymaga od dostawców kredytów hipotecznych przedstawienia kredytobiorcom ujawnienia kosztów w postaci całkowitego rocznego kosztu kredytu (TALC). Użyj tej liczby, porównując pożyczki od różnych dostawców; należy pamiętać, że faktyczne koszty odwróconej hipoteki będą w dużej mierze zależeć od wybranych opcji dochodu
Opcje dochodu
Odwrócone hipoteki HECM zapewniają najszerszą gamę opcji generujących dochód, w tym wypłaty ryczałtu, linie kredytowe, miesięczne zaliczki gotówkowe lub dowolną ich kombinację.
Linia kredytowa jest być może najciekawszą cechą pożyczki HECM, ponieważ ilość pieniędzy dostępnych dla pożyczkobiorcy wzrasta z czasem o kwotę odsetek. Pożyczki inne niż HECM oferują mniej opcji dochodu. (Aby zapoznać się z innymi opcjami finansowania domu, przeczytaj Pożyczki pod zastaw domu: co musisz wiedzieć .)
Stopy procentowe
Oprocentowanie odwróconych hipotek HECM jest powiązane z roczną stopą bezpieczeństwa Skarbu USA. Pożyczkobiorcy mają możliwość wyboru stopy procentowej, która może zmieniać się co roku, lub stopy procentowej, która może zmieniać się co miesiąc. Roczna skorygowana stopa zmienia się o tę samą stopę, co każdy wzrost lub spadek rocznej stopy bezpieczeństwa Skarbu USA. Roczna stopa oprocentowania jest ograniczona do 2% rocznie lub 5% w okresie kredytowania. Miesięczny kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM) rozpoczyna się od niższej stopy procentowej niż ARM i jest dostosowywany co miesiąc. Może poruszać się w górę lub w dół o 10% przez cały okres kredytowania. (Aby dowiedzieć się więcej o ARM, zobacz ARMed and Dangerous ).
Jak odwrócone hipoteki mogą pomóc: badanie w realnym świecie
Prawie połowa seniorów w wieku 70 lat i starszych, którzy mają kartę kredytową, nie spłaca salda co miesiąc, ale odwrócenie hipotek może pomóc w rozwiązaniu tego problemu. W dokumencie „Jak ekstrakcja kapitału własnego i odwrócone hipoteki wpływają na wyniki kredytowe starszych gospodarstw domowych”, dokument roboczy finansowany przez Administrację Zabezpieczeń Społecznych Stanów Zjednoczonych i opublikowany we wrześniu 2016 r. Przez Centrum Badań Emerytur Uniwersytetu Michigan, badacze Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini i Maximilian D. Schmeiser stwierdzili, że zadłużenie z tytułu odnawialnych kart kredytowych spada, gdy seniorzy zaciągają odwrócone kredyty hipoteczne.
Foreclosures i zaległości w spłacie zadłużenia również stają się mniej powszechne, przynajmniej w ciągu trzech lat po wyjęciu hipoteki odwróconej. Najbardziej skorzystały osoby starsze, które doświadczyły szoku kredytowego w ciągu dwóch lat przed zaciągnięciem odwróconej hipoteki. (Naukowcy zdefiniowali szok kredytowy jako spadek zdolności kredytowej o 25 punktów lub więcej.) Ci seniorzy mogą nie zakwalifikować się do innego rodzaju pożyczki pod zastaw domu z powodu ich kredytu; kwalifikacja do odwróconej hipoteki nie zależy od zdolności kredytowej seniora.
Badanie wykazało, że kredytobiorcy z odwróconą hipoteką zmniejszyli zadłużenie z karty kredytowej bardziej niż kredytobiorcy, którzy zaciągnęli inne rodzaje pożyczek pod zastaw domu (kredyty pod zastaw domu, linie kredytowe pod zastaw domu i refinansowania wypłat). Kwoty z góry i zwiększone miesięczne przepływy pieniężne zapewniane przez odwrócone hipoteki pomogły seniorom spłacić zadłużenie z tytułu kart kredytowych.
Według badania seniorzy, którzy początkowo wycofali 10 000 USD za pomocą odwróconej hipoteki, zmniejszyli zadłużenie z tytułu karty kredytowej o 2 364 USD w pierwszym roku po zaciągnięciu tej kwoty. Dodatkowe zaciągnięcie pożyczki skutkowało minimalnymi dodatkowymi spłatami zadłużenia: za każde dodatkowe 10 000 USD wypłacone z góry, seniorzy spłacili kolejne 166 USD, a za każde dodatkowe 100 USD w miesięcznym przepływie pieniężnym wygenerowano odwróconą hipotekę, seniorzy spłacili dodatkowe 45 USD długu przez cały rok .
Warto zauważyć, że to badanie obejmuje kredytobiorców, którzy zaciągnęli odwrotną hipotekę w latach 2008–2011, wyjątkowo zły okres w historii finansów. Podobne badanie przeprowadzone w okresie dobrobytu gospodarczego może mieć różne ustalenia.
Seniorzy rozważający odwróconą hipotekę jako rozwiązanie zadłużenia karty kredytowej powinni ocenić, czy kwota kapitału własnego, którą stracą na opłatach za odwróconą hipotekę i odsetki, jest tego warta, biorąc pod uwagę zaoszczędzone odsetki od karty kredytowej. Jest to złożone obliczenie, które najlepiej wykonać księgowy lub planista finansowy. Doradca ds. Odwrotnej hipoteki może nie mieć wystarczającej wiedzy, aby odpowiedzieć na to pytanie
Dolna linia
Zaciągnięcie pożyczki w stosunku do domu to ważna decyzja, która wpłynie na twoje obecne finanse i majątek, który pozostawisz spadkobiercom. Wiąże się to z dużymi kosztami, w tym z zaciągnięciem pożyczki, obsługą i odsetkami. Trzeba także pamiętać, że w przypadku odwróconej hipoteki dług rośnie z czasem z powodu odsetek od pożyczki. Jeśli zmienisz zdanie na temat pożyczki lub będziesz musiał się wyprowadzić z nieruchomości ze względów zdrowotnych, wpływy ze sprzedaży nieruchomości zostaną wykorzystane na spłatę odwróconej hipoteki. W zależności od wielkości pożyczki i wartości nieruchomości po spłacie pożyczki może jej pozostać niewiele lub wcale.
Przed zaciągnięciem hipoteki odwróconej należy dokładnie przestudiować temat, porównać koszty różnych kredytodawców i przeczytać wszystkie dokumenty informacyjne. Chociaż inwestowanie wpływów z odwróconej hipoteki zasadniczo nie jest wskazane ze względu na konieczność odzyskania kosztów kredytu powiększonych o odsetki, dochód z odwróconej hipoteki może stanowić okazję do zmiany orientacji innych elementów portfela inwestycyjnego. Przed przejęciem hipoteki zastanów się nad przepływem pieniężnym, jaki zapewni hipoteka odwrócona, i przeanalizuj wpływ, jaki to nowe źródło dochodów będzie miało na ogólną strategię inwestycyjną.
Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Odwrócone pułapki hipoteczne .
