Co to jest wykup?
Wykup jest rodzajem rabatu związanego z hipotecznymi kredytami mieszkaniowymi. Obejmuje to pożyczkodawcę oferującego pożyczkobiorcę zachętę gotówkową w zamian za zaakceptowanie wyższej stopy procentowej pożyczki.
Ogólnie rzecz biorąc, wykupy są korzystniejsze dla pożyczkobiorcy, jeśli spodziewają się odsprzedać zakupioną nieruchomość w krótkim czasie. Co ważne, zachęta gotówkowa nie może przekroczyć kosztów rozliczenia związanych z pożyczką.
Kluczowe dania na wynos
- Wykup jest rodzajem rabatu, w którym pożyczkobiorca kredytu hipotecznego akceptuje wyższą stopę procentową w zamian za zachętę pieniężną z góry. Zależność między wielkością zachęty pieniężnej a kwotą podwyżki odsetek jest negocjowana między pożyczkodawca i pożyczkobiorca. Jednak typową formułą jest, że dla każdego procentu zachęty gotówkowej powoduje wzrost stopy procentowej o 0, 25%. Kupowania czasami są również wypłacane brokerom kredytów hipotecznych i urzędnikom ds. Kredytów bankowych. Pożyczkobiorcy muszą zatem uważać, aby ustalić, czy na podaną im stopę procentową miały wpływ takie ustalenia.
Zrozumienie wykupów
Wykupy są zwykle stosowane przez kredytobiorców hipotecznych, którzy chcą zmniejszyć swoje bezpośrednie koszty rozliczenia kredytu. Ponieważ wykup skutkuje wyższym oprocentowaniem pożyczki, pożyczkobiorca faktycznie pożycza pieniądze według tej wyższej stopy i wykorzystuje je do pokrycia części lub całości kosztów rozliczenia.
Ponieważ wyższe oprocentowanie dotyczy całego salda kredytu hipotecznego, wybór wykupu jest zasadniczo ekonomiczny tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca nie zamierza utrzymywać kredytu hipotecznego przez dłuższy okres. W takich sytuacjach zachęta gotówkowa z góry może z nadwyżką zrównoważyć wzrost kosztów odsetek, biorąc pod uwagę, że koszty odsetek będą ponoszone tylko przez ograniczony okres.
Inną kwestią, o której należy pamiętać, jest to, że wykupy są czasami wypłacane brokerom kredytów hipotecznych. W takich sytuacjach broker może być skutecznie zachęcany do zachęcania kredytobiorców do akceptowania wyższych niż rynkowe stóp procentowych dla kredytów hipotecznych, zwanych również premiami za spread rentowności (YSP). Jeżeli te ustalenia dotyczące wykupu nie zostaną wyraźnie ujawnione kupującemu, mogą spowodować konflikt interesów między obiema stronami.
Przed 2010 r. Rabaty wykupu brokerów hipotecznych były często zaciemnione w warunkach pożyczek sprzedanych kredytów hipotecznych, co utrudniało kredytobiorcom ustalenie, kiedy płacą YSP od swoich kredytów hipotecznych. Od tego czasu zmiany federalnych wytycznych dotyczących nowych szacunków kredytowych wymagają, aby kupujący YSP brokerów kredytów hipotecznych byli wyraźnie ujawnieni.
Jednak pomimo tych ulepszeń nadal istnieje ryzyko potencjalnych konfliktów. W szczególności rabaty za wykup i inne tego rodzaju zachęty są czasem przyznawane urzędnikom ds. Pożyczek w ramach samych instytucji pożyczkowych. W tych okolicznościach pożyczkobiorca może mieć niewielką praktyczną zdolność do wykrycia, czy zachęty te wpływają na stopy, które płacą. W ramach środków ostrożności pożyczkobiorcy powinni zadać ostrożnym i bezpośrednim pytaniom urzędnikom ds. Pożyczek, na temat ewentualnych programów motywacyjnych związanych z pożyczką.
Przykład zakupu w prawdziwym świecie
Aby to zilustrować, rozważ nabywcę, który chce zabezpieczyć hipotekę w wysokości 100 000 USD. Standardowa stopa procentowa oferowana przez bank wynosi 4, 50%. Jednak kupujący chce skorzystać z rabatu za wykup w wysokości 2, 50% wartości pożyczki. W takim scenariuszu nabywca otrzymałby zachętę pieniężną w wysokości 2 500 USD w zamian za przyjęcie stopy procentowej wyższej niż normalna.
Chociaż dokładny poziom nowej stopy procentowej podlegałby negocjacjom, typową formułą jest, że dla każdego procentu rabatu dochodzi do 0, 25% wzrostu oprocentowania kredytu hipotecznego. Dlatego w powyższym przykładzie motywacja pieniężna w wysokości 2, 50% spowodowałaby wzrost stopy o 0, 625%. Nowa stopa procentowa wynosiłaby zatem 5, 125%.
