Co oznaczają fundusze z operacji?
Środki z operacji (FFO) odnoszą się do wartości wykorzystywanej przez fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) do zdefiniowania przepływów pieniężnych z ich działalności.
FFO oblicza się, dodając amortyzację do zysków, a następnie odejmując wszelkie zyski ze sprzedaży. Czasami jest cytowany w przeliczeniu na akcję. Współczynnik FFO na akcję należy stosować zamiast zysku na akcję (EPS) przy ocenie REIT i innych podobnych trustów inwestycyjnych.
Środki z operacji (FFO)
Zrozumieć fundusze z operacji (FFO)
FFO to miara środków pieniężnych generowanych przez REIT; firmy zajmujące się nieruchomościami stosują FFO jako wskaźnik wydajności operacyjnej. National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) początkowo był pionierem tej liczby, co jest miarą niezgodną z GAAP.
Wzór na FFO to:
FFO = dochód netto + amortyzacja + amortyzacja - zyski ze sprzedaży nieruchomości.
Wszystkie składniki obliczenia FFO są wymienione w rachunku zysków i strat REIT. Jeśli na przykład REIT miałby amortyzację w wysokości 20 000 USD, zysk ze sprzedaży nieruchomości w wysokości 40 000 USD i zysk netto w wysokości 100 000 USD, jego FFO wyniósłby 80 000 USD. Wszystkie REIT są zobowiązane do przedstawienia swoich obliczeń FFO na publicznych sprawozdaniach finansowych. Zazwyczaj ujawniają środek jako przypis w rachunku zysków i strat.
FFO nie należy mylić z przepływami pieniężnymi REIT z działalności operacyjnej, które są raportowane na rachunku przepływów pieniężnych firmy, a zamiast tego mierzy kwotę netto środków pieniężnych i ekwiwalentów, które przepływają do firmy z regularnej, bieżącej działalności biznesowej. FFO nie powinno być postrzegane jako alternatywa dla przepływów pieniężnych jako miara płynności.
Dlaczego FFO jest dobrą miarą wydajności REIT
FFO rekompensuje metody kalkulacji kosztów, które mogą niedokładnie zakomunikować prawdziwą wydajność REIT. Rachunkowość GAAP wymaga, aby wszystkie jednostki REIT amortyzowały swoje nieruchomości inwestycyjne w czasie przy użyciu jednej ze standardowych metod amortyzacji. Jednak wiele nieruchomości inwestycyjnych faktycznie rośnie w czasie, przez co amortyzacja jest niedokładna przy opisywaniu wartości REIT. Amortyzację należy dodać z powrotem do dochodu netto, aby pogodzić ten problem.
FFO odejmuje również wszelkie zyski ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ tego rodzaju sprzedaż jest uważana za jednorazową. REIT musi wypłacić 90% całości dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidend. Zyski ze sprzedaży nieruchomości nie zwiększają dochodu podlegającego opodatkowaniu w REIT i dlatego nie powinny być uwzględniane przy wycenie wartości i wyników.
Jak wspomniano, firmy FFO na akcję są czasem dostarczane jako uzupełnienie ich liczby EPS z powodów wymienionych powyżej. Podobnie wielu analityków i inwestorów ocenia stosunek REIT do ceny FFO jako uzupełnienie stosunku ceny do zysków.
Skorygowane fundusze z operacji
Coraz częściej analitycy nieruchomości również obliczają skorygowane fundusze REIT z działalności operacyjnej (AFFO). Obliczenia te uwzględniają FFO REIT i odejmują wszelkie powtarzające się wydatki, które są kapitalizowane, a następnie amortyzowane, a także wszelkie proste stawki czynszów. Te powtarzające się wydatki inwestycyjne mogą obejmować takie koszty utrzymania, jak projekty malowania lub wymiany dachu. AFFO zyskało popularność jako dokładniejsze oszacowanie potencjału zarobkowego REIT.
Środek AFFO został opracowany w celu zapewnienia lepszej miary generowanych środków pieniężnych REIT lub zdolności do wypłaty dywidendy. Oprócz AFFO ten alternatywny środek jest czasem określany jako fundusze dostępne do dystrybucji lub środki pieniężne dostępne do dystrybucji.
Przykład FFO REIT
Popularne centrum handlowe REIT Simon Property Group odnotowało środki z działalności w rachunku zysków i strat w 2017 r. W wysokości 4 mld USD, co stanowi wzrost o 6% w stosunku do 2016 r. Tymczasem dochód netto firmy wyniósł 2, 2 mld USD. Aby dojść do FFO, firma dodała amortyzację z powrotem o około 1, 8 miliarda USD, a następnie skorygowała o inne mniejsze kwoty - w tym redukcję o 5, 3 miliona USD na wypłatę preferowanych wypłat i dywidend, a także część amortyzacji niekontrolujących odsetek, która spowodowała w dodatkowej redukcji o 17, 1 miliona USD. Simon dodatkowo zgłosił rozwodnioną liczbę FFO na akcję w wysokości 11, 21 USD, w porównaniu do rozwodnionej wartości EPS w wysokości 6, 24 USD.
