Co to jest pożyczka „na koniec”?
Kredyt hipoteczny jest rodzajem kredytu hipotecznego, który można wykorzystać w umowach finansowania przez właściciela. Ten rodzaj pożyczki obejmuje hipotekę sprzedającego w domu i dodaje dodatkową wartość przyrostową, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu, którą należy zapłacić sprzedającemu w miarę upływu czasu.
Forma finansowania, na której opiera się pożyczka obejściowa, jest powszechnie stosowana w umowach finansowanych przez sprzedawcę. Pożyczka typu „back-around” ma takie same cechy jak pożyczka finansowana przez sprzedającego, ale wpływa na warunki kredytu hipotecznego sprzedającego.
Finansowanie sprzedawcy
Finansowanie przez sprzedawcę jest rodzajem finansowania, które pozwala kupującemu zapłacić kwotę główną bezpośrednio sprzedającemu. Transakcje finansowania przez sprzedawcę wiążą się z wysokim ryzykiem dla sprzedawcy i zwykle wymagają wyższych niż przeciętne zaliczek. W przypadku transakcji finansowanej przez sprzedawcę umowa opiera się na wekslu, który szczegółowo określa warunki finansowania. Ponadto umowa finansowana przez sprzedawcę nie wymaga wymiany kwoty głównej z góry, a kupujący dokonuje płatności ratalnych bezpośrednio na rzecz sprzedawcy, które obejmują kwotę główną i odsetki.
Jak działa pożyczka na cały okres spłaty kredytu
Kredyty pożyczkowe oparte są na koncepcji finansowania przez właściciela i mają tę samą podstawową strukturę. Struktura pożyczki odroczonej jest stosowana w umowie finansowanej przez właściciela, gdy sprzedawca ma saldo pozostałe do spłaty pierwszej pożyczki hipotecznej nieruchomości. Pożyczka jednorazowa uwzględnia pozostałe saldo istniejącego kredytu hipotecznego sprzedającego według jego oprocentowanej hipoteki i dodaje saldo przyrostowe, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu.
W przypadku pożyczki rewizyjnej podstawowa stopa procentowa sprzedającego oparta jest na warunkach istniejącej pożyczki hipotecznej. Aby osiągnąć próg rentowności, sprzedawca musi przynajmniej zarobić odsetki odpowiadające stopie oprocentowania pożyczki, którą nadal należy spłacić. W ten sposób sprzedawca ma swobodę negocjowania stopy procentowej kupującego w oparciu o ich aktualne warunki. Ogólnie rzecz biorąc, sprzedawca będzie chciał wynegocjować najwyższą możliwą stopę procentową, aby dokonać płatności za pierwszą hipotekę, a także uzyskać spread na transakcji.
Ostateczne pożyczki mogą być ryzykowne dla sprzedawców, ponieważ ponoszą pełne ryzyko niewypłacalności pożyczki.
Przykład pożyczki na koniec okresu
Powiedzmy, że Joyce ma hipotekę w wysokości 80 000 USD w domu z oprocentowaniem 4%. Sprzedaje swój dom Brianowi za 120 000 $, który obniża 10%, a resztę pożycza, czyli 108 000 $, według stawki 7%. Joyce zarabia 7% na 28 000 $ (różnica między 108 000 a 80 000 $), plus różnica między 7% a 4% na hipotece za 80 000 $.
Specjalne uwagi na pożyczkę jednorazową
Ostateczne pożyczki mogą być ryzykowne dla sprzedawców, ponieważ ponoszą pełne ryzyko niewypłacalności pożyczki. Sprzedający muszą również upewnić się, że ich istniejąca hipoteczka nie zawiera klauzuli alienacji, która wymaga od nich spłaty pełnej kwoty kredytu hipotecznego w przypadku przeniesienia własności zabezpieczenia lub sprzedaży zabezpieczenia. Klauzule dotyczące alienacji są powszechne w większości pożyczek hipotecznych, które często zapobiegają zawarciu umów pożyczek.
