WeWork Cos., Znany również jako We Company, złożył prospekt emisyjny w związku z pierwszą ofertą publiczną (IPO) i planuje pozyskanie 1 miliarda dolarów.
Błyskotliwy startup z Nowego Jorku zapewniający wspólne przestrzenie robocze przedsiębiorcom, młodym firmom i innym grupom będzie notował akcje klasy A pod symbolem „WE”. Cena akcji i zamiana nie zostały jeszcze ustalone.
Wyceniony na 47 miliardów dolarów podczas rundy finansowania w styczniu, WeWork ma przynajmniej jedną cechę charakterystyczną z niektórymi innymi oczekiwanymi technologicznie dekakorami, które pojawiły się w tym roku na rynku - wysoką stopą wypalenia gotówki. IPO będzie testem obecnego apetytu inwestorów na drogie startujące z gotówki start-upy, szczególnie po słabym debiucie Ubera. Zapewni również inwestorom bardziej szczegółowy obraz sytuacji finansowej spółki.
1, 9 miliarda USD
WeWork stracił 1, 9 mld USD w 2018 r. Z przychodów w wysokości 1, 8 mld USD.
Straty rosną wraz z rozwojem WeWork
WeWork po raz pierwszy zaczął ujawniać ograniczone informacje finansowe, kiedy zaczął emitować obligacje w 2018 roku. W ubiegłym roku firma straciła 1, 9 miliarda dolarów z 1, 8 miliarda dolarów przychodów. To prawie dwukrotność strat w wysokości 933 milionów USD z 886 milionów USD przychodów osiągniętych w 2017 roku, a trend spadkowy nie wygląda na to, aby w najbliższym czasie cofnął się zgodnie z prospektem. W pierwszym półroczu 2019 r. Odnotowano stratę netto w wysokości 689, 7 mln USD z przychodów w wysokości 1, 54 mld USD.
Aby być uczciwym, wiele firm wykazuje znaczne straty, będąc jeszcze w początkowej fazie wzrostu. Kierownictwo WeWork nie ukrywa faktu, że wzrost, a nie krótkoterminowa rentowność, jest obecnie priorytetem. „Chcemy zbudować ten biznes, a nie tylko maksymalizować rentowność w ciągu najbliższych 1-2 lat” - powiedział wiceprezes Michael Gross na początku tego roku.
Firma WeWork została założona z jednym obszarem roboczym na Manhattanie dziewięć lat temu i od tego czasu stała się jednym z największych właścicieli korporacyjnych na świecie, oferując elastyczne przestrzenie robocze dla osób indywidualnych i małych grup. Na koniec czerwca firma miała 527 000 członków w 528 różnych lokalizacjach.
Ten model biznesowy typu „przestrzeń jako usługa” wypełnia lukę na rynku wynajmu między długoterminowymi umowami najmu a rezerwacjami miejsc noclegowych przez hotel lub AirBnB. Przedsiębiorcy i młode firmy, które szukają powierzchni biurowej, ale nie chcą wynajmować długoterminowo, mogą wynająć jedną z powierzchni WeWork za rozsądną opłatą. Przestrzenie te są często wyposażone w modny wystrój, typowy sprzęt biurowy, a niektóre mają nawet kawę, piwo i kombucha z beczki.
Ekstremalna wycena dla niesprawdzonego modelu
Bez wątpienia jest to cenna usługa. Zgodziliby się nawet sceptycy. Problem polega na tym, czy jest to usługa warta 47 miliardów dolarów. To prawda, że WeWork wypełnia określoną niszę na rynku wynajmu, podobnie jak leasing samochodowy wypełnia lukę między pełnym posiadaniem samochodu a wynajmem krótkoterminowym. Jednak według sceptyków nie jest pewne, czy taki model biznesowy może faktycznie odnieść sukces.
Firma musi jeszcze przetrwać spowolnienie gospodarcze. Jeśli gospodarka popadnie w recesję, WeWork może zostać uwięziony w długoterminowych umowach dzierżawnych, a elastyczność, jaką zapewnia, pozwala jej członkom na wypowiedzenie własnych umów najmu wcześniej niż w innym przypadku, gdyby mieli bardziej tradycyjną dzierżawę. Gdyby WeWork budował rezerwę gotówki, z której można czerpać w trudnych czasach, bardziej prawdopodobne jest, że przetrwa w trudnych czasach. Ale tego dokładnie nie robi firma.
Być może uznając tę słabość we własnym modelu biznesowym, najnowszym pomysłem WeWork było uruchomienie funduszu o wartości 2, 9 miliarda dolarów, który zainwestuje w całkowitą własność budynków biurowych. Nie jest to zły pomysł, ale trudno jest dostrzec, jak różni się to od tego, co robi typowa firma zarządzająca nieruchomościami, a jest ich wiele. Boston Properties (BXP), jedna z największych firm zarządzających nieruchomościami w USA, ma kapitalizację rynkową w wysokości 20 miliardów dolarów, czyli mniej niż połowę tego, na co obecnie wycenia się WeWork.
Szwajcarska IWG, podobnie jak WeWork, zapewnia elastyczną powierzchnię biurową, ale w przeciwieństwie do WeWork, jest spółką publiczną i jest wyceniana na około 4, 6 miliarda dolarów, czyli około jednej dziesiątej wartości WeWork. IWG jest uważana za największą firmę pod względem powierzchni biurowej o powierzchni 60 milionów metrów kwadratowych na świecie. Według Bloomberga WeWork miał w marcu zaledwie 45 milionów stóp kwadratowych.
Ostatnie wydarzenia wywołały niepokój wśród inwestorów spółki. Dyrektor naczelny Adam Neumann sprzedał część swoich udziałów i zaciągnął pożyczki w zamian za udziały w spółce, zbierając co najmniej 700 milionów dolarów na sfinansowanie niektórych innych przedsięwzięć. Decyzja o wypłacie gotówki przed zbliżającą się ofertą publiczną wzbudziła dodatkową krytykę i obawy wśród wcześniejszych informacji, że Neumann zarobił miliony na WeWork jako częściowym właścicielu niektórych nieruchomości wynajmowanych przez firmę.
Ujawnienie tego konfliktu interesów ujawniło się wkrótce po SoftBank, japońskim konglomeracie technologicznym i jednym z największych inwestorów WeWork, zdecydowało się nie kupować pakietu kontrolnego w tym biznesie. W styczniu SoftBank zainwestował w spółkę kolejne 2 miliardy USD, dzięki czemu łączna wartość inwestycji przekroczyła 10 miliardów USD. Ale dodatkowe 2 miliardy dolarów były znacznie poniżej 16 miliardów dolarów, które były omawiane podczas wcześniejszych negocjacji.
Niektórzy z głównych sponsorów WeWork oprócz Softbank to Goldman Sachs Group Inc. (GS), T. Rowe Price Group Inc. (TROW), Benchmark i Fidelity Investments. Inni inwestorzy to China Oceanwide, Hony Capital, Greenland Hong Kong Holdings Limited i Legend Holdings, z których wszystkie pochodzą z Chin.
Patrząc w przyszłość
W zeszłym miesiącu zgłoszono, że WeWork planuje pozyskanie aż 4 miliardów dolarów długu w nadchodzących miesiącach przed debiutem. Taki ruch, w połączeniu z nieoczekiwaną zmniejszoną inwestycją ze strony SoftBank na początku tego roku, oraz zaskakujące przyspieszenie We-Work w zakresie składania wniosków o S-1 w tym miesiącu, jest znakiem, że firma desperacko chce zdobyć trochę bardzo potrzebnej gotówki.
