Spis treści
- 1. Hipoteki o zmiennej stopie procentowej
- 2. Brak zaliczki
- 3. Kłamca Pożyczki
- 4. Odwrócone hipoteki
- 5. Dłuższa amortyzacja
- 6. Egzotyczne produkty hipoteczne
- Dolna linia
Podczas Wielkiej Recesji gospodarka amerykańska mocno ucierpiała z powodu przejęcia nieruchomości hipotecznych. Kredytobiorcy w całym kraju mieli problemy z spłatą kredytów hipotecznych. W tym czasie ośmiu na 10 kredytobiorców próbowało refinansować swoje kredyty hipoteczne. Nawet wysokiej klasy właściciele domów mieli problemy z przejęciem nieruchomości. Dlaczego tak wielu obywateli ma problemy ze swoimi hipotekami? Oto sześć powodów.
Kluczowe dania na wynos
- Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu oferują niską stopę początkową, co powoduje niższe płatności; jednak stopa procentowa resetuje się po pewnym czasie. Brak zaliczki na hipotekę może zwiększyć prawdopodobieństwo, że dom pożyczkobiorcy znajdzie się „pod wodą”. Odwrotne hipoteki mają wysokie koszty początkowe, są obciążone licznymi opłatami i skutkują utrata kapitału własnego w domu. Dłuższe ramy czasowe kredytów hipotecznych skutkują mniejszym kapitałem w domu i wyższymi płaconymi odsetkami - co utrudnia właścicielowi przeprowadzkę. Egzotyczne produkty hipoteczne mogą powodować, że nabywcy będą budować ujemny kapitał własny.
1. Hipoteki o zmiennej stopie procentowej
Kredyty hipoteczne z regulowaną stawką (ARM) mogą wydawać się marzeniem właściciela domu. Te hipoteki zaczynają od pożyczkobiorców z niskim oprocentowaniem przez pierwsze dwa do pięciu lat. Pozwalają ci kupić większy dom, niż można normalnie zakwalifikować, i mają niższe, tańsze płatności. Jednak po dwóch do pięciu latach stopa procentowa powraca do stopy rynkowej, która jest na ogół wyższa. Nie stanowi to problemu, jeśli pożyczkobiorcy mogą po prostu wyjąć kapitał ze swoich domów i zresetować go do niższej stopy po zresetowaniu. Lub, alternatywnie, jeśli kupujący nie pozostanie w domu na długo, być może został już sprzedany do czasu zmiany stawki. (Ten rodzaj kredytu hipotecznego może być dobrym wyborem dla osoby, której praca wymaga częstej przeprowadzki).
Jednak nie zawsze tak to działa. Kiedy ceny mieszkań spadają, kredytobiorcy często stwierdzają, że nie są w stanie refinansować swoich istniejących pożyczek. Pozostawia to wielu kredytobiorców w obliczu wysokich spłat kredytów hipotecznych, które są dwa do trzech razy wyższe niż pierwotne spłaty.
Robienie zakupów z różnymi kredytodawcami, oferowanie pełnych i zgodnych z prawdą informacji na temat wniosku o kredyt hipoteczny oraz rozwiązywanie problemów kredytowych w miarę ich pojawiania się to najlepsze kroki, jakie możesz podjąć, aby uzyskać uczciwy i praktyczny kredyt hipoteczny.
2. Brak zaliczki
Jedną z przyczyn kryzysu subprime było to, że wiele firm zaoferowało pożyczkobiorcom pożyczki bezterminowe. Oto dlaczego stał się problemem.
Zaliczka jest dwojaka. Po pierwsze, zwiększa kwotę kapitału własnego w domu, jednocześnie zmniejszając kwotę pieniędzy, którą jesteś winien. Po drugie, zaliczka gwarantuje, że masz trochę skórki w grze.
Kredytobiorcy, którzy dokonują dużych zaliczek, znacznie częściej próbują wszystkiego, co możliwe, aby spłacać kredyty hipoteczne, ponieważ nie chcą stracić inwestycji. Z drugiej strony, wielu kredytobiorców, którzy niewiele włożyli w swoje domy i znaleźli się do góry nogami na hipotece, po prostu odchodzi, ponieważ są winni więcej pieniędzy niż dom jest wart. Im więcej dłużnik jest winien, tym bardziej prawdopodobne jest, że odejdą, stawiając hipotekę w wykluczeniu.
3. Kłamca Pożyczki
Termin „kłamcze pożyczki” może wydawać się niesmaczny, ale takie pożyczki były niezwykle popularne podczas boomu na rynku nieruchomości przed krachiem subprime, który rozpoczął się w 2007 r. Kredytodawcy hipoteczni szybko je rozdali, a kredytobiorcy szybko je zaakceptowali. Pożyczka od kłamcy nie wymaga żadnej dokumentacji ani żadnej weryfikacji. Pożyczka oparta jest na deklarowanych dochodach pożyczkobiorcy, majątku i wydatkach.
Są tak nazwani, ponieważ kredytobiorcy mają skłonność do kłamstwa, co zwiększa ich dochody, aby mogli kupić większy dom. Niektóre osoby, które otrzymały pożyczkę od kłamcy, nawet nie miały pracy. Kłopoty zaczynają się, gdy kupujący wchodzi do domu.
Ponieważ płatności hipoteczne muszą być spłacane z faktycznego dochodu - a nie dochodu podanego - pożyczkobiorca nie jest w stanie konsekwentnie dokonywać płatności hipotecznych. Zalegają z płatnościami i stają w obliczu bankructwa i wykluczenia.
4. Odwrócone hipoteki
Odwrotna hipoteka ma wiele wad. Istnieją wysokie koszty początkowe. Opłaty początkowe, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ubezpieczenie tytułu, opłaty za oszacowanie, opłaty adwokackie i różne opłaty mogą szybko pochłonąć kapitał własny. Kredytobiorca traci pełną własność domu.
Po wejściu w życie hipoteki wszystkie kapitały pożyczkobiorcy znikają z ich domu; bank jest teraz jego właścicielem. Ich beneficjenci są uprawnieni do kapitału, jaki może pozostać po wykorzystaniu całej gotówki z nieruchomości pożyczkobiorcy na spłatę kredytu hipotecznego, opłat i odsetek. Ich dzieci mogą próbować dojść do porozumienia z bankiem i spłacać kredyty hipoteczne, jeśli chcą zatrzymać dom rodzinny.
5. Dłuższa amortyzacja
Być może myślałeś, że 30 lat to najdłuższy okres, w którym można uzyskać kredyt hipoteczny, ale niektóre firmy hipoteczne oferują teraz pożyczki na okres do 40 lat. Co więcej, 35- i 40-letni kredyt hipoteczny powoli zyskuje na popularności. Dlaczego? Pozwalają osobom fizycznym kupić większy dom za znacznie niższe opłaty.
40-letni kredyt hipoteczny może mieć sens dla 20-latka, który planuje pozostać w domu przez następne 20 lat, ale nie ma to sensu dla innych osób. Oprocentowanie 40-letniej hipoteki będzie nieco wyższe niż 30-letnie. Oznacza to o wiele większe odsetki w ciągu 40 lat, ponieważ banki nie dadzą kredytobiorcom 10 dodatkowych lat na spłatę kredytu hipotecznego bez rekompensaty.
Kredytobiorcy będą również mieli mniej kapitału własnego w swoich domach. Większość płatności za pierwsze 10–20 lat spłaci przede wszystkim odsetki, przez co przeniesienie pożyczkobiorcy będzie prawie niemożliwe. Utrudnia to również przejście na emeryturę, jeśli dokonujesz płatności w wieku 70 lat.
6. Egzotyczne produkty hipoteczne
Inne rodzaje kredytów hipotecznych opracowane przed wielką recesją również doprowadziły do zamknięcia dostępu do rynku. Kredytodawcy wymyślili wszelkiego rodzaju egzotyczne produkty, które sprawiły, że marzenie o posiadaniu domu stało się rzeczywistością. Niektórzy właściciele domów po prostu nie rozumieli, w co się pakują. Dwa przykłady:
- Pożyczki oprocentowane mogą obniżyć płatności o 20% do 30%. Pożyczki te pozwalają pożyczkobiorcom mieszkać w domu przez kilka lat i jedynie na spłatę odsetek. Pożyczki z nazwą płatności pozwalają pożyczkobiorcom dokładnie zdecydować, ile chcą spłacić hipotekę każdego miesiąca.
Połów w przypadku obu produktów polega na tym, że po pewnym okresie należy zapłacić dużą kwotę główną balonika. Wszystkie te produkty są znane jako produkty amortyzacji ujemnej. Zamiast budować kapitał, kredytobiorcy budują kapitał ujemny. Zwiększają kwotę, którą są winni każdego miesiąca, dopóki ich dług nie spadnie na nich jak stos cegieł. Egzotyczne produkty hipoteczne doprowadziły do tego, że wielu kredytobiorców zaciągnęło pożyczki pod wodą.
Dolna linia
Droga do domu jest pełna wielu pułapek. Unikanie ich jest jednym z kluczy do unikania kłopotów finansowych. Być może dobrym przesłaniem, o którym należy pamiętać, jest to, że jeśli coś wydaje się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe, prawdopodobnie tak jest.
