Co to jest dzierżawa gruntu?
Dzierżawa gruntu to umowa, na mocy której najemca może zagospodarować kawałek nieruchomości w okresie najmu, po czym grunt i wszystkie udoskonalenia są przekazywane właścicielowi nieruchomości.
Jak działa dzierżawa gruntu
Dzierżawa gruntu wskazuje, że ulepszenia będą własnością właściciela nieruchomości, chyba że zostanie utworzony wyjątek, i stanowi, że wszystkie odpowiednie podatki poniesione w okresie wynajmu będą pokrywane przez najemcę. Ponieważ dzierżawa gruntu pozwala wynajmującemu na przyjęcie wszystkich ulepszeń po upływie okresu dzierżawy, wynajmujący może sprzedać nieruchomość po wyższej cenie. Dzierżawa gruntów jest również często nazywana dzierżawą gruntów, ponieważ właściciele dzierżawią tylko ziemię.
Chociaż są one stosowane przede wszystkim w przestrzeni komercyjnej, umowy najmu gruntowego znacznie różnią się od innych rodzajów umów handlowych, takich jak te, które można znaleźć w kompleksach handlowych i budynkach biurowych. Te inne umowy najmu zwykle nie przypisują dzierżawcy do przyjęcia odpowiedzialności za jednostkę. Zamiast tego najemcy są obciążani czynszem w celu prowadzenia działalności. Dzierżawa gruntu obejmuje dzierżawę gruntu na długi okres - zazwyczaj na okres od 50 do 99 lat - najemcy, który buduje budynek na nieruchomości.
Dzierżawa na 99 lat jest zasadniczo najdłuższym możliwym okresem najmu nieruchomości. Kiedyś był najdłuższy możliwy zgodnie z prawem zwyczajowym. Jednak dzierżawy na 99 lat są nadal powszechne, ale nie są już najdłuższe z możliwych.
Dzierżawa gruntu określa, kto jest właścicielem gruntu, a kto jest właścicielem budynku, oraz ulepszenia nieruchomości. Wielu właścicieli korzysta z dzierżawy gruntów jako sposobu na zachowanie własności nieruchomości do celów planowania, w celu uniknięcia zysków kapitałowych oraz do generowania dochodów i przychodów. Najemcy generalnie ponoszą odpowiedzialność za wszelkie wydatki. Obejmuje to budowę, naprawy, remonty, ulepszenia, podatki, ubezpieczenie i wszelkie koszty finansowania związane z nieruchomością.
Najemcy zazwyczaj przyjmują odpowiedzialność za wszystkie aspekty finansowe dzierżawy gruntu, w tym czynsz, podatki, budowę, ubezpieczenie i finansowanie.
Przykład dzierżawy gruntu
Leasing naziemny jest często wykorzystywany przez franczyzy i sklepy wielkopowierzchniowe, a także inne podmioty komercyjne. Siedziba główna firmy zwykle kupuje grunty i pozwala najemcy / deweloperowi na budowę i użytkowanie obiektu. Istnieje spora szansa, że McDonald's, Starbucks lub Dunkin Donuts w pobliżu są związane dzierżawą gruntu.
W lipcu 2016 r. Nowojorska firma inwestycyjna AllianceBernstein zakupiła 99-letnią dzierżawę gruntu od BLDG Management dla nowojorskiego hotelu George Washington w ramach umowy o wartości 100, 4 mln USD. BLDG pierwotnie kupił hotel w 1994 r., Kiedy był on wykluczony. Chociaż budynek był wykorzystywany przez School of Visual Arts z Manhattanu jako akademik, BLDG złożył w kwietniu 2016 r. Plany przywrócenia nieruchomości do hotelu z restauracją, barem i sklepy na parterze. Obiekt działa obecnie jako Freehand Hotel, butikowy hotel w nowojorskiej dzielnicy Flatiron.
Niektóre z podstawowych zasad dzierżawy gruntu powinny obejmować:
- Warunki najmu Prawa zarówno wynajmującego, jak i najemcy Warunki finansowania Korzystanie z przepisów Opłaty Ubezpieczenie ubezpieczenia Domyślne
Dzierżawy gruntów podporządkowane a niepodporządkowane
Najemcy dzierżawy gruntów często finansują ulepszenia, przejmując dług. W przypadku podporządkowanej dzierżawy gruntu wynajmujący wyraża zgodę na niższy priorytet roszczeń dotyczących nieruchomości na wypadek, gdyby najemca nie wywiązał się z pożyczki z tytułu ulepszeń. Innymi słowy, podporządkowany dzierżawca gruntu zasadniczo pozwala, aby umowa nieruchomości działała jako zabezpieczenie w przypadku niewywiązania się przez lokatora z pożyczki związanej z poprawą. W przypadku tego rodzaju dzierżawy gruntu wynajmujący może negocjować wyższe opłaty czynszowe w zamian za ryzyko podjęte w przypadku niewywiązania się z umowy przez najemcę. Może to również przynieść korzyść właścicielowi, ponieważ wzniesienie budynku na jego terenie zwiększa wartość jego nieruchomości.
Natomiast niepodporządkowana dzierżawa gruntów pozwala wynajmującemu zachować najwyższy priorytet roszczeń dotyczących nieruchomości na wypadek, gdyby najemca nie wywiązał się z pożyczki z tytułu ulepszeń. Ponieważ pożyczkodawca może nie przejąć na własność gruntu, jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, specjaliści od pożyczek mogą wahać się przed udzieleniem kredytu hipotecznego na ulepszenia. Chociaż wynajmujący zachowuje własność nieruchomości, zazwyczaj musi obciążyć najemcę niższą kwotą czynszu.
Zalety i wady dzierżawy gruntu
Dzierżawa gruntu może przynieść korzyści zarówno najemcy, jak i wynajmującemu.
Korzyści dla najemców
Dzierżawa gruntu pozwala najemcy na budowę nieruchomości w doskonałej lokalizacji, której sami nie mogliby kupić. Z tego powodu duże sieci handlowe, takie jak Whole Foods i Starbucks, często wykorzystują dzierżawę gruntów w swoich planach ekspansji korporacyjnej.
Dzierżawa gruntu również nie wymaga od najemcy zaliczki na zabezpieczenie gruntu, ponieważ wymagałoby to zakupu nieruchomości. W związku z tym mniejsza część kapitału jest zaangażowana w zakup dzierżawy gruntu, co uwalnia środki pieniężne na inne cele i poprawia zwrot z użytkowania gruntu.
Wszelkie czynsze płacone w ramach dzierżawy gruntu można odliczyć od stanowych i federalnych podatków dochodowych, co oznacza zmniejszenie ogólnego obciążenia podatkowego najemcy.
Korzyści dla właściciela
Właściciel gruntu uzyskuje stały dochód od najemcy, zachowując własność nieruchomości. Dzierżawa gruntu zazwyczaj zawiera klauzulę eskalacji, która gwarantuje wzrost czynszu i prawa do eksmisji, które zapewniają ochronę w przypadku niewywiązania się z czynszu lub innych wydatków.
Istnieją także oszczędności podatkowe dla właściciela, który korzysta z dzierżawy gruntu. Jeśli sprzedadzą nieruchomość wprost najemcy, osiągną zysk ze sprzedaży. Wykonując tego rodzaju dzierżawę, unikają zgłaszania zysków. Ale mogą być pewne konsekwencje podatkowe na czynsz, który otrzymują.
W zależności od przepisów dotyczących dzierżawy gruntu, wynajmujący może być również w stanie zachować kontrolę nad nieruchomością, w tym jej użytkowaniem i sposobem zagospodarowania. Oznacza to, że właściciel może zatwierdzić lub odrzucić wszelkie zmiany w ziemi.
Wady najemcy
Ponieważ właściciele mogą wymagać zatwierdzenia przed wprowadzeniem jakichkolwiek zmian, najemca może napotkać przeszkody w użytkowaniu lub zagospodarowaniu nieruchomości. W rezultacie najemca może mieć więcej ograniczeń i mniej elastyczności.
Koszty związane z procesem dzierżawy gruntu mogą być wyższe niż w przypadku, gdyby najemca kupił nieruchomość wprost. Czynsze, podatki, ulepszenia, pozwolenia, a także wszelkie czasy oczekiwania na zatwierdzenie właściciela, mogą być kosztowne.
Wady właściciela
Właściciele, którzy nie wprowadzają odpowiednich przepisów i klauzul w swoich umowach najmu, tracą kontrolę nad najemcami, których nieruchomości są w trakcie zagospodarowania. Dlatego zawsze ważne jest, aby obie strony sprawdzały umowy najmu przed podpisaniem umowy.
W zależności od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, korzystanie z dzierżawy gruntu może mieć wyższe konsekwencje podatkowe dla właściciela. Chociaż mogą nie zrealizować zysków ze sprzedaży, czynsz jest uważany za dochód. Czynsz jest więc opodatkowany według zwykłej stawki, co może zwiększyć obciążenie podatkowe.
Kluczowe dania na wynos
- Dzierżawa gruntu to umowa, w ramach której najemca może opracować nieruchomość w okresie najmu, po czym zostaje ona przekazana właścicielowi nieruchomości. Dzierżawy gruntu zwykle mają miejsce między właścicielami nieruchomości komercyjnych, którzy zazwyczaj dzierżawią ziemię na okres od 50 do 99 lat najemcom, którzy budują budynki na nieruchomości. Najemcy, którzy inaczej nie mogą sobie pozwolić na zakup ziemi, mogą budować nieruchomość z dzierżawy gruntu, podczas gdy właściciele uzyskują stały dochód i zachowują kontrolę nad użytkowaniem i rozwojem ich nieruchomości.
