Spis treści
- Plusy i minusy aukcji
- Właściwości wykluczenia
- Niewypłacalność podatku od nieruchomości
- Udział w aukcji
- Znalezienie aukcji nieruchomości
- Dane usługi wielu ofert
- Co licytujący powinni wiedzieć
- Dostęp do nieruchomości
- Stan i inspekcje
- Opcje płatności: Planuj z wyprzedzeniem
- Roszczenia, zastawy i lokatorzy
- Dolna linia
Chcesz kupić nieruchomość? Nie musisz ograniczać się do tradycyjnych kanałów wyszukiwania ofert nieruchomości i pracy z agentami nieruchomości. Możesz także kupić nieruchomość na aukcji.
Czy powinieneś kupić dom na aukcji?
Co musisz wiedzieć
- Kupno domu na aukcji jest ryzykowniejsze niż kupowanie w zwykły sposób. Bardzo ważne jest, aby być dobrze wykształconym w zakresie funkcjonowania aukcji nieruchomości. Aukcje domów można znaleźć za pośrednictwem lokalnych władz, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz witryn internetowych, takich jak RealtyTrac i Aukcje.com. osobiście obejrzeć wnętrze. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwolą ci sprawdzić nieruchomość przed licytowaniem. Przejrzyj i zrozum wszystkie zasady aukcji i dołóż należytej staranności na każdej interesującej Cię nieruchomości - na przykład, sprawdzanie roszczeń, zastawów i osób - przed złożeniem oferty.
Plusy i minusy aukcji
Korzyści z zakupu na aukcji obejmują rozszerzenie opcji i ewentualnie zakup ze zniżką. Możesz mieć mniejszą konkurencję, aby kupić nieruchomość w porównaniu z kupowaniem w tradycyjny sposób, ale będziesz również mieć do czynienia z inną pulą potencjalnych nabywców - często doświadczonych inwestorów.
Być może największym ryzykiem zakupu na aukcji jest to, że będziesz miał ograniczoną wiedzę na temat nieruchomości na sprzedaż, co sprawia, że drogi błąd jest bardzo realną możliwością. Podobnie jak w przypadku każdego zakupu nieruchomości, musisz przeczytać, zrozumieć i podpisać wiele dokumentów (najlepiej z pomocą prawnika).
Wiedza o nieruchomościach jest bogata w opowieści o domach kupionych na aukcjach za znacznie poniżej wartości rynkowej, i takie okazje istnieją. Jednak aukcje są na ogół bardziej ryzykownym sposobem na zakup nieruchomości niż kupowanie w zwykły sposób. Ta rzeczywistość sprawia, że niezwykle ważne jest, aby być dobrze wykształconym w zakresie funkcjonowania aukcji nieruchomości i ostrożnym w zakresie nieruchomości, na które rozważasz składanie ofert.
„Wiele osób błędnie uważa, że domy aukcyjne to dobra okazja”, mówi John Myers, agent nieruchomości i kwalifikujący się broker w Myers & Myers Real Estate w Albuquerque, NM. „Niektóre domy aukcyjne to dobra okazja, a inne mogą być dużym błędem. ”
Aby pomóc Ci uniknąć poważnego błędu, w tym artykule wyjaśnimy podstawy aukcji nieruchomości mieszkaniowych, abyś mógł zdecydować, czy ta opcja może Ci się przydać - czy chcesz mieszkać w nieruchomości, czy wykorzystać ją wyłącznie jako inwestycję.
Właściwości wykluczenia
Jeśli właściciel domu nie spłaci kredytu hipotecznego przez co najmniej kilka miesięcy, może popaść w zwłokę i skończyć w procesie wykluczenia. Gdy tak się stanie, bank przesyła powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania do rejestratora okręgowego. Jeśli właściciel domu nie spłaci należnego salda - lub renegocjuje hipotekę z pożyczkodawcą - pożyczkodawca może wystawić dom na aukcję i zmusić właściciela domu do spłaty. Te aukcje dotyczące egzekucji są prowadzone przez powierników zatrudnionych przez banki.
Niewypłacalność podatku od nieruchomości
Innym sposobem, w jaki dom trafia na blok aukcyjny, jest sytuacja, w której właściciel nie płaci naliczonych podatków od nieruchomości. W takich przypadkach zajęty jest nieopłacony organ podatkowy, a nie bank. Wynikowa aukcja zastawu podatkowego jest prowadzona przez lokalnego szeryfa, urzędnika lub urząd kontrolujący powiat lub władze lokalne.
Udział w aukcji
Niezależnie od rodzaju aukcji wydarzenia te mogą odbywać się w fizycznych lokalizacjach, takich jak gmachy samorządowe i sale konferencyjne w hotelach, a te osobiste aukcje są przeprowadzane szybko. Aukcje nieruchomości odbywają się również coraz częściej online, a aukcje internetowe mogą trwać kilka dni lub tygodni.
Według Earl White, współzałożyciela House Heroes LLC, firmy inwestycyjnej na Florydzie, która kupuje domy, mieszkania i niezamieszkane tereny mieszkalne, kupowanie domów na aukcji było i będzie popularne. „Właściciele mieszkań z ograniczonym budżetem i specjaliści od nieruchomości migrują do źródeł, w których konkurencja jest mniejsza”, mówi. „Naturalnie nieruchomości aukcyjne generują mniej ofert, co skutkuje niższą ceną sprzedaży.
„Jednak aukcje wykluczenia nie zapewniają zniżek, które istniały w czasie kryzysu”, kontynuuje White, wyjaśniając, że gdy dostępnych jest mniej nieruchomości, nabywcy są silnie zmotywowani z powodu aprecjacji nieruchomości i korzystnych oprocentowania kredytów hipotecznych, a aukcje online wzrosły konkurencja i wzrost cen.
Znalezienie aukcji nieruchomości
Jednym ze sposobów znalezienia aukcji jest bezpośredni kontakt z lokalnymi samorządami lub odwiedzenie ich stron internetowych w celu uzyskania informacji, a następnie telefoniczne sprawdzenie, czy dane są szczegółowe. Kolejne to strony takie jak RealtyTrac i Auction.com. Jednak informacje online nie zawsze są dokładne.
Można wymienić nieruchomości, które są w fazie poprzedzającej wykluczenie, ponieważ właściciel zalega z płatnościami. Te nieruchomości mogą nigdy nie trafić na sprzedaż, ponieważ ich właściciele nadrabiają zaległości w płatnościach lub dochodzą do porozumienia z pożyczkodawcami.
Cennymi zasobami mogą być także lokalni agenci nieruchomości i brokerzy. Ale może nie być chętny do pomocy, ponieważ agenci i brokerzy nie zarabiają automatycznie prowizji na aukcjach na żywo. Jednak pośrednicy ci mogą zarabiać prowizje na aukcjach internetowych.
Dane usługi wielu ofert
Według White'a raporty z bezpośredniej obsługi wielu aukcji (MLS) są o wiele bardziej cenne dla potencjalnych nabywców niż aukcje online, ponieważ zawierają pełne dane dla aukcji, w tym zdjęcia i, co najważniejsze, niepubliczne komentarze brokerów. „Komentarze niepubliczne są ważne, ponieważ zawierają kluczowe informacje wpływające na cenę sprzedaży i liczbę dni na rynku. Na przykład wady nieruchomości, opcje finansowania, obłożenie i umowy najmu.”
Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest współpraca z agentami nieruchomości, rzeczoznawcami, wykonawcami i innymi osobami, które rozumieją koszty budowy i przebudowy i potrafią dokładnie oszacować wartość nieruchomości oraz koszt pracy, której potrzebuje.
Chociaż zasady różnią się w zależności od lokalizacji, dokumenty MLS i hrabstwa są często dostępne tylko dla licencjobiorców nieruchomości, mówi White. Z jego doświadczenia wynika, że zazwyczaj chętnie pomagają bezpłatnie, jeśli się z nimi skontaktujesz.
White zauważa również, że aukcje osobiste znikają, ponieważ nawet mniejsze hrabstwa przekształcają swoje aukcje osobiste w aukcje online. Miami i Palm Beach to dwie lokalizacje, w których zarówno aukcje podatkowe, jak i aukcje wykluczające są teraz w pełni online.
Należy pamiętać, że aukcje wykluczenia są często przełożone lub odwołane, nawet w ostatniej chwili. Pożyczkodawca mógł nie uzyskać wszystkich wymaganych dokumentów lub pożyczkobiorca mógł znaleźć rozwiązanie pozwalające uniknąć wykluczenia.
Co licytujący powinni wiedzieć
Przed licytowaniem na aukcji nieruchomości musisz zrozumieć ryzyko, które podejmujesz. Zły zakup może cię prześladować przez lata. Musisz także zrozumieć zasady aukcji i przygotować się do ich przestrzegania przed przystąpieniem do udziału.
Musisz zarejestrować się i złożyć zwrotny depozyt w wysokości 5% do 10% oczekiwanej ceny sprzedaży nieruchomości podmiotowi prowadzącemu aukcję. Jeśli aukcja odbywa się osobiście, koniecznie zamelduj się co najmniej godzinę przed planowanym rozpoczęciem i uzyskaj oficjalną kartę, którą podniesiesz, kiedy będziesz gotowy licytować.
Wygranie nieruchomości na aukcji może działać na dwa różne sposoby.
- W aukcji z potwierdzeniem pożyczkodawcy pożyczkodawca nie musi zaakceptować Twojej oferty, nawet jeśli jesteś licytującym z najwyższą ceną. W aukcji bezwzględnej wygrywająca oferta otrzymuje nieruchomość.
Cena wywoławcza aukcji może stanowić saldo należne z tytułu kredytu hipotecznego lub niższą kwotę przeznaczoną na stymulowanie licytacji. W aukcji wykluczenia kredytodawca nie może czerpać zysków z aukcji. Często te właściwości są sprzedawane ze stratą; jeśli jest zysk, powinien on trafić do wykluczonego właściciela domu po spłaceniu kredytu hipotecznego i innych zastawów. Nieruchomości aukcyjne nie zawsze są świetnymi okazjami - na przykład licytator może ustalić ukrytą cenę wywoławczą na nieruchomości, która stanowi minimum, które należy licytować.
„Niezależnie od tego, czy kupujący bierze udział w aukcji osobiście, czy online, musi pamiętać, że istnieje cena progowa za każdą nieruchomość, w przypadku której mądry zakup może stać się głupim zakupem, i nie może pozwolić na wydarzenie, miejsce lub emocje decydować o ich decyzji ”, doradza Ron Humes, pośrednik w obrocie nieruchomościami od 2000 r. i obecny wiceprezes ds. marketingu Post Modern Marketing w Lexington, Ky.
Problem dostępu do nieruchomości
Nieruchomości na aukcji rzadko zapewniają potencjalnym nabywcom taki sam poziom dostępu, jak w przypadku nieruchomości sprzedawanych tradycyjnie. Prawdopodobnie nie będziesz w stanie chodzić po nieruchomości z agentem w dogodnym dla Ciebie czasie, chociaż niektóre firmy aukcyjne oferują domy otwarte.
„Osobiście nigdy nie poleciłbym klientowi zakupu nieruchomości zdalnie bez uprzedniego przeprowadzenia testu gałki ocznej” - mówi David Roberson, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami w San Jose w Kalifornii. On i jego żona posiadają 22 nieruchomości do wynajęcia w trzech stanach, a on jest właścicielem i operatorem Silicon Valley Property Management Group. Zarówno ty, jak i zaufany zespół inwestycyjny powinniście dokładnie ocenić zarówno rozważaną nieruchomość, jak i osoby, z którymi macie do czynienia, zanim zobowiążą się prawnie lub finansowo.
Podobnie Humes ostrzega, że źródła informujące o bieżącej lub przyszłej wartości nieruchomości mogą być bardzo niedokładne, chyba że dokonano oceny na miejscu przez profesjonalistów, którzy wiedzą, jak zebrać i ocenić wszystkie niezbędne szczegóły. Najlepszym sposobem oceny nieruchomości na aukcji jest praca z profesjonalistami - agentami nieruchomości, rzeczoznawcami i wykonawcami - którzy rozumieją koszty budowy i przebudowy oraz potrafią dokładnie oszacować bieżącą i przyszłą wartość nieruchomości oraz koszt potrzebnej pracy.
Stan nieruchomości i inspekcje
Dom mógł mieć wszelkiego rodzaju problemy - pamiętaj, że był to dom należący do kogoś, kto nie mógł sobie pozwolić na kredyt hipoteczny lub podatki od nieruchomości, więc prawdopodobnie nie mógł sobie pozwolić na rutynową konserwację lub naprawy. Co więcej, gdy właściciel zorientuje się, że straci dom, być może umyślnie go zaniedbał, a nawet poważnie uszkodził. Ponadto nieruchomości, które pozostały puste, mogły zostać zdewastowane lub miały lokatorów.
Załóżmy, że jeśli nieruchomość wygląda okropnie z zewnątrz, prawdopodobnie również wygląda okropnie od wewnątrz. Nieruchomości aukcyjne są sprzedawane w stanie, w jakim się znajdują, i będziesz musiał być w stanie pozwolić sobie na wszelkie naprawy. Choć może to być kuszące, nie należy przekraczać granic, aby uzyskać lepszy obraz stanu nieruchomości.
Być może widziałeś płetwy robiące to w telewizji - wchodząc na podwórko, zaglądając, a nawet wspinając się przez okna - ale to nie jest legalne. I na pewno nie chcesz przeszkadzać nikomu zajmującemu dom, nie tylko z grzeczności, ale także dla własnego bezpieczeństwa. Szukaj informacji o historii własności nieruchomości z rejestrów lokalnych, rozmawiaj z lokalnymi agentami nieruchomości i z szacunkiem poproś o informacje od sąsiadów.
Nieruchomości na aukcji często nie pozwalają na inspekcję domu ani żaden legalny sposób na osobiste obejrzenie wnętrza. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na ryzyko zakupu nieruchomości w złym stanie, trzymaj się aukcji, które pozwalają sprawdzić nieruchomość przed złożeniem oferty. Bez tych informacji może być trudno wiedzieć, w co się pakujesz, jakie będą koszty naprawy nieruchomości lub jej prawdziwa wartość, dopóki nie zostaniesz właścicielem.
Nawet jeśli możesz uzyskać inspekcję w domu, każda inspekcja ma swoje ograniczenia. Problemy za ścianami, sufitami i pod podłogami mogą nie być widoczne, dopóki się nie przejmiesz. Jeśli narzędzia są wyłączone, wykrycie wycieków, problemów elektrycznych, uszkodzonych urządzeń lub nieprawidłowego działania urządzeń HVAC może nie być możliwe.
Opcje płatności: Planuj z wyprzedzeniem
Zakup nieruchomości na aukcji zwykle wymaga dużo gotówki. Każda firma aukcyjna i rząd hrabstwa ma własne wymagania dotyczące płatności, ale prawdopodobnie będziesz potrzebować gotówki, aby zabezpieczyć swoje prawo do licytowania. Kwoty zaliczek i metody zakupu często zależą od nieruchomości i domu aukcyjnego. Bardziej elastyczne opcje finansowania mogą być dostępne poprzez zakup nieruchomości będącej własnością banku w tradycyjny sposób: Aukcje nie są jedynym sposobem kupowania nieruchomości.
Jeśli chodzi o płatność, licytujący na aukcji powinni przynieść gotówkę, przekaz pieniężny lub czek kasjera na sumę wymaganą przez posiadacza aukcji. Zwykle będziesz musiał zapłacić za nieruchomość w całości natychmiast po wygraniu aukcji. Czasami możesz dopełnić płatności do następnego dnia. Niedokończenie płatności może spowodować utratę depozytu i zablokowanie dostępu do przyszłych aukcji. Przygotuj się na dostarczenie dowodu wpłaty środków, aby pokazać, że możesz sfinalizować zakup. Jeśli licytujesz jako podmiot, taki jak LLC, trust lub spółka komandytowa zamiast jako osoba fizyczna, może być konieczne okazanie dokumentów podmiotu.
Zwycięzcy przechodzą przez depozyt i zamknięcie, tak jak przy każdym innym zakupie domu. Licytujący na aukcjach nieruchomości są często inwestorami w nieruchomości, których stać na zapłacenie gotówki. W przypadku aukcji, które umożliwiają sfinansowane zakupy, musisz wcześniej uzyskać kwalifikację wstępną.
Niektóre domy aukcyjne wolą, abyś współpracował z ich powiązanymi kredytodawcami i będą mieli tych kredytodawców na stronie podczas aukcji. Należy jednak wcześniej przeprowadzić badania w celu ustalenia stóp procentowych dostępnych od konkurujących pożyczkodawców. Ta informacja może dać Ci pewien efekt.
Upewnij się również, że rozumiesz opłaty aukcyjne, które będziesz musiał pokryć. „Domy zakupione na aukcjach wiele razy wiążą się z kosztami i opłatami od licytatorów, banków, adwokatów i innych firm, które są zobowiązane do wniesienia nieruchomości na aukcję”, powiedział Humes. „Często zdarza się, że 10% opłat aukcyjnych, odsetki i kary bankowe, opłaty adwokackie, 12% opłat za prowadzenie sprzedaży, opłaty za przygotowanie nieruchomości i tym podobne są przekazywane nabywcy”.
Sprawdź, czy nie ma żadnych roszczeń, zastawów i osób
Zanim zaczniesz licytować, będziesz chciał wynająć firmę zajmującą się wyszukiwaniem tytułów, aby sprawdzić, kto może zastawić nieruchomość. Jeśli wygrasz, staniesz się odpowiedzialny za wszelkie zastawy, co oznacza więcej pieniędzy z kieszeni.
Mogą istnieć inne roszczenia wobec domu - nie tylko zastawy podatkowe, ale zastawy kontrahenta lub druga hipoteka. Oferenci powinni skontaktować się z firmą aukcyjną, aby upewnić się, że nieruchomość ma wyraźny tytuł. Jeśli wygrasz aukcję, będziesz chciał wykupić ubezpieczenie tytułu podczas depozytu lub natychmiast po zamknięciu, aby uchronić się przed zastawami, które nie zostaną odkryte podczas wyszukiwania tytułu.
Ponadto, w niektórych przypadkach (były) właściciel lub lokator zajmie nieruchomość, co oznacza, że będziesz musiał ją eksmitować - proces, który może być co najwyżej nieprzyjemny, a najgorszy długi i kosztowny. Aby uprościć proces, możesz zaoferować im kilka tysięcy dolarów z góry, aby się wyprowadzili i oddali klucze.
Powstrzymaj się od robienia czegokolwiek, dopóki nie zdobędziesz tytułu. Unikaj potrzeby rozpoczęcia remontu lub przeprowadzki do nieruchomości natychmiast po otrzymaniu certyfikatu sprzedaży. Nadal musisz poczekać do 10 dni, aby otrzymać certyfikat tytułu. Nieruchomość nie jest naprawdę twoja, dopóki nie posiadasz tego certyfikatu; właściciel nadal mógł zachować swoje prawo do domu, wnosząc sprzeciw wobec sprzedaży do sądu lub spłacając pożyczkę.
Dolna linia
Wykluczone domy mogą być atrakcyjne finansowo, ale przed zakupem należy rozważyć wiele przeszkód. Również fakt, że dom jest wystawiony na sprzedaż na aukcji, nie oznacza, że będziesz mógł go kupić w dobrej cenie (lub że dom jest dobrą ofertą za każdą cenę - może to być pit pieniędzy). Ale dla doświadczonych, inteligentnych i zmotywowanych osób warto zapoznać się z aukcjami nieruchomości jako sposobem na niedrogi zakup domu lub nieruchomości inwestycyjnej.
Biorąc to pod uwagę, rozważ nieruchomości nie będące przedmiotem aukcji jako alternatywę. „Można znaleźć lepszą ofertę podczas negocjacji ze sprzedawcą, który ma kapitał własny w nieruchomości i może negocjować we własnym imieniu bez wszystkich kar i opłat związanych z aukcją”, radzi Humes. „Możesz także mieć większą konkurencję na aukcjach firm, które kupują nieruchomości w celu odwrócenia ich jako modelu biznesowego. Domy sprzedawane na aukcji nie zawsze są najlepszą ofertą dla przeciętnego nabywcy domu”.
Jeśli jesteś zainteresowany próbą odebrania okazji na aukcji, musisz się wiele nauczyć. Aukcje są bardziej ryzykownym sposobem na zakup nieruchomości niż przez pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ważne jest, aby być bardzo dobrze poinformowanym na temat procesu i właściwości, które są zainteresowane licytować. Pomoc z lokalnym agentem nieruchomości lub brokerem w celu zidentyfikowania potencjalnych nieruchomości może być pomocna, ale mogą nie być zainteresowani, chyba że dojdziesz do porozumienia w sprawie odszkodowania.
Na koniec należy dokładnie zapoznać się ze wszystkimi zasadami aukcji i przeprowadzić należytą staranność w stosunku do nieruchomości przed złożeniem oferty. Skorzystaj z porady prawnika ds. Nieruchomości - najlepiej takiego, który ma doświadczenie w sprzedaży z przejęciem nieruchomości - aby upewnić się, że rozumiesz, jakie będą twoje obowiązki i zobowiązania, jeśli wygrasz licytację.
