Dług

Spis treści

Wskaźnik pokrycia zadłużenia
Wzór i obliczenia DSCR
Obliczanie DSCR za pomocą Excela
Co mówi Ci DSCR?
Wykorzystanie DSCR w świecie rzeczywistym
Wskaźnik pokrycia odsetek w stosunku do DSCR
Ograniczenia DSCR

Co to jest wskaźnik pokrycia obsługi długu - DSCR?

W finansach przedsiębiorstw wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR) jest miarą przepływów pieniężnych dostępnych do spłaty bieżących zobowiązań. Współczynnik podaje dochód operacyjny netto jako wielokrotność zobowiązań dłużnych wymagalnych w ciągu jednego roku, w tym odsetek, kapitału, funduszu tonącego i opłat leasingowych.

W finansach rządowych jest to liczba dochodów z eksportu potrzebnych do zaspokojenia rocznych odsetek i płatności głównych długów zewnętrznych kraju. W finansach osobistych jest to wskaźnik wykorzystywany przez urzędników ds. Pożyczek bankowych do określania dochodów z pożyczek na nieruchomości.

W każdym przypadku wskaźnik odzwierciedla zdolność do obsługi długu przy danym poziomie dochodów.

Kluczowe dania na wynos

DSCR to miara przepływów pieniężnych dostępnych na spłatę bieżących zobowiązań. DSCR może być wykorzystywany do analizy firm, projektów lub indywidualnych pożyczkobiorców. Minimalny DSCR, którego pożyczkodawca żąda, zależy od warunków makroekonomicznych. Jeśli gospodarka rośnie, kredytodawcy mogą bardziej wybaczać niższe wskaźniki.

Wzór i obliczenia DSCR

Wzór na wskaźnik pokrycia obsługi długu wymaga dochodu operacyjnego netto i całkowitej obsługi długu przez podmiot. Dochód operacyjny netto to przychód firmy pomniejszony o koszty operacyjne, bez podatków i odsetek. Często uważa się, że jest to równowartość zarobków przed odsetkami i podatkami (EBIT).

W pobliżu $\begin{matrix} DSCR = \frac{Przychód operacyjny netto}{Całkowita obsługa zadłużenia} \\ gdzie: \\ Przychód operacyjny netto = Dochód - COE \\ COE = Niektóre koszty operacyjne \\ Całkowita obsługa zadłużenia = Bieżące zobowiązania dłużne \end{matrix} \ begin {aligned} & \ text {DSCR} = \ frac { text {Dochód operacyjny netto}} { text {Total Debt Service}} \ & \ textbf {gdzie:} \ & \ text {Dochód operacyjny netto } = \ text {Przychody} - \ text {COE} \ & \ text {COE} = \ text {Pewne koszty operacyjne} \ & \ text {Total Debt Service} = \ text {Bieżące zobowiązania dłużne} \ \ koniec {wyrównany}$ DSCR = całkowite zadłużenie ServiceNet Dochód operacyjny gdzie: Dochód operacyjny netto = Przychód - COECOE = Pewne koszty operacyjne Ogółem Obsługa zadłużenia = Bieżące zobowiązania dłużne

Wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR)

Niektóre obliczenia uwzględniają jednak nieoperacyjny dochód EBIT, co nigdy nie ma miejsca w przypadku dochodu operacyjnego netto. Jako pożyczkodawca lub inwestor porównujący wiarygodność kredytową różnych firm - lub menedżer porównujący różne lata lub kwartały - ważne jest, aby stosować spójne kryteria przy obliczaniu DSCR. Jako kredytobiorca ważne jest, aby zdawać sobie sprawę, że kredytodawcy mogą obliczać DSCR na nieco inne sposoby.

Całościowa obsługa zadłużenia odnosi się do bieżących zobowiązań dłużnych, co oznacza wszelkie odsetki, kwotę główną, fundusz uszczuplający i płatności leasingowe należne w nadchodzącym roku. W bilansie będzie to obejmować zadłużenie krótkoterminowe i bieżącą część zadłużenia długoterminowego.

Podatki dochodowe komplikują obliczenia DSCR, ponieważ płatności odsetek podlegają odliczeniu od podatku, a spłaty kapitału nie. Dlatego bardziej dokładnym sposobem obliczenia łącznej kwoty długu jest obliczenie:

W pobliżu $\begin{matrix} TDS = (Zainteresowanie \times (1 - Wysokość podatku)) + Dyrektor \\ gdzie: \\ TDS = Obsługa długu ogółem \end{matrix} \ begin {aligned} & \ text {TDS} = ( text {Interest} times (1 - \ text {Tax Rate})) + \ text {Principal} \ & \ textbf {where:} \ & \ text {TDS} = \ text {Obsługa długu ogółem} \ \ end {aligned}$ TDS = (odsetki × (stawka 1-podatkowa)) + Główne gdzie: TDS = Obsługa długu ogółem

Obliczanie DSCR za pomocą Excela

Aby utworzyć dynamiczną formułę DSCR w programie Excel, nie wystarczy po prostu uruchomić równanie dzielące dochód operacyjny netto przez obsługę zadłużenia. Zamiast tego nazwałbyś dwie kolejne komórki, takie jak A2 i A3, „Dochód operacyjny netto” i „Obsługa długu”. Następnie, obok tych w B2 i B3, umieścisz odpowiednie dane z rachunku zysków i strat.

W osobnej komórce wprowadź formułę DSCR, która wykorzystuje komórki B2 i B3 zamiast rzeczywistych wartości liczbowych (np. B2 / B3).

Nawet w przypadku tak prostych obliczeń najlepiej pozostawić dynamiczną formułę, którą można automatycznie dostosowywać i ponownie obliczać. Jednym z głównych powodów, dla których należy obliczyć DSCR, jest porównanie go z innymi firmami w branży, a porównania te są łatwiejsze do przeprowadzenia, jeśli wystarczy podłączyć liczby i przejść.

Co mówi Ci DSCR?

Kredytodawcy rutynowo oceniają DSCR kredytobiorcy przed udzieleniem pożyczki. Współczynnik DSCR mniejszy niż 1 oznacza ujemne przepływy pieniężne, co oznacza, że pożyczkobiorca nie będzie w stanie pokryć lub spłacić bieżących zobowiązań dłużnych bez korzystania z zewnętrznych źródeł - w zasadzie bez pożyczania więcej.

Na przykład DSCR wynoszący 0, 95 oznacza, że dochód operacyjny netto jest wystarczający do pokrycia 95% rocznych spłat zadłużenia. W kontekście finansów osobistych oznaczałoby to, że pożyczkobiorca musiałby zagłębiać się co miesiąc w swoje fundusze osobiste, aby utrzymać płynność projektu. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy marszczą brwi z powodu ujemnych przepływów pieniężnych, ale niektórzy na to pozwalają, jeśli pożyczkobiorca ma silne zasoby poza dochodami.

Jeśli wskaźnik pokrycia obsługi długu jest zbyt bliski 1, powiedzmy 1.1, jednostka jest podatna na ryzyko, a niewielki spadek przepływów pieniężnych może uniemożliwić obsługę długu. Pożyczkodawcy mogą w niektórych przypadkach wymagać, aby pożyczkobiorca utrzymywał określony minimalny wskaźnik DSCR, dopóki pożyczka jest niespłacona. Niektóre umowy uznają, że kredytobiorca, który spadnie poniżej tego minimum, jest w stanie niewywiązania się ze zobowiązań. Zazwyczaj DSCR większy niż 1 oznacza, że jednostka - osoba, firma lub rząd - ma wystarczające dochody, aby spłacić swoje bieżące zobowiązania dłużne.

Minimalny wymagany przez kredytodawcę DSCR może zależeć od warunków makroekonomicznych. Jeśli gospodarka rośnie, kredyty są łatwiej dostępne, a kredytodawcy mogą bardziej wybaczać niższe wskaźniki. Szeroka tendencja udzielania pożyczek mniej wykwalifikowanym kredytobiorcom może z kolei wpłynąć na stabilność gospodarki, jak to miało miejsce przed kryzysem finansowym w 2008 r. Kredytobiorcy subprime byli w stanie uzyskać kredyt, zwłaszcza hipoteki, przy niewielkiej kontroli. Kiedy ci kredytobiorcy zaczęli masowo ogłaszać niewykonanie zobowiązania, instytucje finansowe, które je sfinansowały, upadły.

Wykorzystanie DSCR w świecie rzeczywistym

Załóżmy, że deweloper chce uzyskać kredyt hipoteczny w lokalnym banku. Pożyczkodawca będzie chciał obliczyć DSCR, aby określić zdolność dewelopera do pożyczenia i spłaty pożyczki, ponieważ budowane przez niego nieruchomości najmu generują dochód.

Deweloper wskazuje, że jego dochód operacyjny netto wyniesie 2 150 000 USD rocznie, a pożyczkodawca zauważa, że obsługa długu wyniesie 350 000 USD rocznie. DSCR można zatem obliczyć jako 6, 14x, co powinno oznaczać, że pożyczkobiorca może ponad sześć razy pokryć swoją obsługę zadłużenia, biorąc pod uwagę jego dochód operacyjny.

W pobliżu $\begin{matrix} DSCR = \frac{$ 2), 150, 000}{$ 3) 50, 000} = 6.14 \end{matrix} \ begin {aligned} & \ text {DSCR} = \ frac { 2 150 000 $} { 350 000 $} = 6, 14 \\ \ end {wyrównany}$ DSCR = 350 000 USD 2 150 000 USD = 6, 14

Wskaźnik pokrycia odsetek w stosunku do DSCR

Wskaźnik pokrycia odsetek służy do pomiaru kwoty kapitału spółki w porównaniu do kwoty odsetek, które musi zapłacić od wszystkich długów za dany okres. Jest to wyrażone jako stosunek i najczęściej jest obliczane co roku.

Aby obliczyć wskaźnik pokrycia odsetek, wystarczy podzielić zysk przed odsetkami i podatkami (EBIT) za ustalony okres przez łączne płatności odsetek należne za ten sam okres. EBIT często nazywany dochodem operacyjnym netto lub zyskiem operacyjnym jest obliczany przez odjęcie kosztów ogólnych i operacyjnych, takich jak czynsz, koszt towarów, frachtu, wynagrodzenia i mediów, od przychodów. Liczba ta odzwierciedla ilość gotówki dostępnej po odjęciu wszystkich wydatków niezbędnych do utrzymania działalności firmy.

Im wyższy stosunek EBIT do płatności odsetkowych, tym bardziej stabilna finansowo firma. Ta metryka bierze pod uwagę tylko odsetki, a nie płatności z tytułu sald długu głównego, które mogą być wymagane przez kredytodawców.

Wskaźnik pokrycia obsługi długu jest nieco bardziej kompleksowy. Ta miara ocenia zdolność firmy do spełnienia minimalnych spłat kapitału i odsetek, w tym wypłat z funduszu, za dany okres. Aby obliczyć DSCR, EBIT dzieli się przez całkowitą kwotę płatności kapitału i odsetek wymaganych w danym okresie, aby uzyskać dochód operacyjny netto (NOI). Ponieważ oprócz odsetek naliczane są płatności główne, DSCR jest nieco bardziej wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej firmy.

W obu przypadkach firma o współczynniku niższym niż 1 nie generuje wystarczających przychodów, aby pokryć minimalne wydatki na zadłużenie. Pod względem zarządzania przedsiębiorstwami lub inwestycji stanowi to bardzo ryzykowną perspektywę, ponieważ nawet krótki okres dochodu poniżej średniej może oznaczać katastrofę.

Ograniczenia DSCR

Ograniczeniem wskaźnika pokrycia odsetek jest fakt, że nie bierze on wyraźnie pod uwagę zdolności firmy do spłaty swoich długów. Większość emisji długu długoterminowego zawiera rezerwy na amortyzację z udziałem kwot w dolarach porównywalnych z wymogiem odsetkowym, a niespełnienie wymogu dotyczącego tonącego funduszu jest aktem niewypłacalności, który może zmusić firmę do bankructwa. Współczynnikiem, który próbuje zmierzyć zdolność firmy do spłaty, jest współczynnik pokrycia stałej opłaty.

Spisu treści: