Inwestycje w nieruchomości przez osoby prywatne rosną, ale w przeważającej części ograniczono się do funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT) i funduszy inwestycyjnych w nieruchomości. I chociaż wielu inwestorów detalicznych kupuje nieruchomości podlegające opodatkowaniu, zarządza nimi i dzierżawi, mniej niż 2% rachunków emerytalnych obejmuje wszelkiego rodzaju nieruchomości. Jednak pojawienie się samokierujących IRA, które nie tylko pozwalają, ale zachęcają do produktów nieruchomościowych, zaczyna zmieniać sytuację. Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości stają się coraz większą opcją dla inwestorów zorientowanych na emeryturę, którzy chcą wykorzystać potencjał zwrotu nieruchomości i jego możliwości jako dywersyfikatora portfela i zabezpieczenia przed inflacją.
Samo kierowane IRA dają inwestorom taką samą swobodę, jaką zwykle mają w odniesieniu do swoich inwestycji podlegających opodatkowaniu, ale pozwalają na odroczony podatek wzrost zysków. W formie samokierującej się IRA inwestorzy mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, hipoteki, oferty prywatne i inne nietradycyjne aktywa: art. 408 wewnętrznego kodeksu podatkowego zezwala na zakup nieruchomości za pomocą środków zgromadzonych w wielu powszechne formy IRA, w tym tradycyjna IRA, Roth IRA oraz uproszczona emerytura pracownicza (SEP) IRA. Dzięki takim strukturom inwestorzy mogą osiągnąć znaczną elastyczność w zakresie opcji inwestycyjnych, większą kontrolę nad swoimi aktywami emerytalnymi oraz potencjał inwestycyjny zapewniany przez bezpośrednie inwestycje w nieruchomości.
Samokierujące IRA
Samokierująca IRA to taka, która pozwala właścicielowi rachunku aktywnie zarządzać portfelem, podejmować decyzje inwestycyjne i wybierać produkty - od akcji i obligacji po inwestycje alternatywne - zamiast angażowania instytucji finansowej.
Aby inwestować przy użyciu samodzielnie zarządzanej IRA, IRA musi odbywać się u wykwalifikowanego powiernika lub powiernika. Zasadniczo ci powiernicy świadczą usługi administracyjne, takie jak prowadzenie ewidencji składek i innej działalności, składanie wymaganych raportów IRS, wydawanie oświadczeń klientów oraz udzielanie informacji dotyczących zasad i przepisów regulujących IRA (na przykład limity składek i zasady odliczeń, zasady dotyczące wypłat i kary za wcześniejsze wypłaty).
Opcje inwestycyjne dla samokierujących IRA
Opcje inwestycyjne dla samokierujących IRA zwykle nie ograniczają się do tradycyjnych aktywów, ale obejmują wszystko, na co zezwala IRS. Stwarza to większy potencjał dywersyfikacji niż zwykłe IRA, w których inwestycje często ograniczają się do funduszy inwestycyjnych lub certyfikatów depozytowych (CD). Jednak chociaż wszystkie rodzaje inwestycji są dozwolone na mocy przepisów federalnych, nie wszyscy powiernicy zapewniają wszystkie klasy aktywów, w tym nieruchomości i hipoteki. Dlatego potencjalni posiadacze rachunków powinni skontaktować się z depozytariuszem przed utworzeniem IRA.
Niedozwolone inwestycje
Te IRA nie mogą inwestować w aktywa zabronione przez IRS, takie jak ubezpieczenia na życie i przedmioty kolekcjonerskie, i muszą przestrzegać tych samych zasad I przepisów dotyczących regularnych IRA. (o przedmiotach kolekcjonerskich w kontemplowaniu inwestycji kolekcjonerskich ).
Chociaż IRA jest kontem nieuznaniowym, przepisy nakładają na właściciela IRA odpowiedzialność za przestrzeganie wszystkich wymogów regulacyjnych. Ponieważ powiernik zwykle nie określa, czy inwestycja jest zgodna z wymogami regulacyjnymi, ani nie udziela porad prawnych / podatkowych, inwestorzy zainteresowani samodzielnymi IRA powinni zasięgnąć porady niezależnego doradcy podatkowego lub prawnego.
Opcje inwestycyjne
Poza inwestycjami w akcje i obligacje opcje inwestycyjne dostępne dla samodzielnie zarządzanych agencji ratingowych mogą obejmować następujące rodzaje pojazdów nieruchomości:
- Zabezpieczone i niezabezpieczone weksle (hipoteki i akty powiernicze) Spółki osobowe i wspólne przedsięwzięcia Prywatne akcje Akcje w obrocie publicznym, obligacje i fundusze inwestycyjne Inne inwestycje Należności z rachunków Należności jednorodzinne i wielomieszkaniowe Budynki mieszkalne Spółdzielnie Nieruchomości komercyjne Zmodernizowane lub niezmienione grunty (lewarowane lub niegwarantowane)
Ważne jest, aby znaleźć opiekuna, który ma doświadczenie w obsłudze tych inwestycji, ponieważ mają zastosowanie specjalne zasady sprawozdawczości podatkowej i procedury operacyjne.
Samoobsługa zabroniona
Możesz kupić ziemię lub nieruchomość (mieszkalną i komercyjną) w swojej IRA, o ile nie spowoduje to samodzielnego działania. Oznacza to, że nie możesz kupić domu lub budynku, w którym będziesz mieszkać lub prowadzić działalność. Twoja IRA nie może również kupić żadnej nieruchomości będącej własnością ciebie lub firmy, w której ty lub niektórzy członkowie twojej rodziny macie określony procent własności. IRA nie może również sprzedawać żadnych nieruchomości na rzecz ciebie ani żadnej z wyżej wymienionych stron.
Procedury operacyjne i podatki
Po dostarczeniu dokumentacji i odpowiednich instrukcji dotyczących zakupu nieruchomości, powiernik IRA rozpocznie zakup dla IRA. Tytuł nieruchomości będzie odzwierciedlał nazwę Twojego opiekuna IRA. Wszystkie wydatki związane z zarządzaniem nieruchomościami i specyficzne dla nieruchomości muszą być dokonywane za pośrednictwem IRA, więc IRA musi mieć wystarczającą gotówkę na pokrycie tych kwot. Konieczność polegania na zewnętrznym kapitale w celu pokrycia kosztów zarządzania może prowadzić do utraty korzyści podatkowych lub poniesienia kar.
Jeśli nieruchomość jest finansowana z długu, może tworzyć tzw. Niepowiązany dochód do opodatkowania dla działalności gospodarczej (UBTI), który podlega opodatkowaniu zgodnie z kodeksem IRS. W odróżnieniu od innych zarobków, które podlegają odroczeniu podatkowemu, dopóki nie zostaną wycofane z IRA. Inwestorzy, którzy chcą zainwestować w aktywa finansowane z długu, powinni skontaktować się ze swoim doradcą podatkowym w celu zbadania konsekwencji podatkowych.
Kontrola książeczki czekowej
Dla inwestorów, którzy chcą mieć większy wpływ na swoje inwestycje, kontrola książeczki czekowej jest inną opcją. Umożliwia to właścicielowi IRA dokonywanie zakupów poprzez pisanie czeków w imieniu IRA. Transakcje są obsługiwane przez spółkę LLC, która jest własnością IRA. Inne struktury prawne, takie jak korporacje typu S, zazwyczaj nie są dostępne, ponieważ nie zezwalają na IRA jako inwestorów. Utworzenie LLC w celu inwestowania w IRA może dać inwestorowi jeszcze większą kontrolę nad ich aktywami i obniżyć niektóre opłaty powiernicze. (Dowiedz się więcej o zaletach spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i korporacji S w sekcji Powinieneś włączyć swoją firmę? )
Zazwyczaj właściciel IRA ma możliwość wykonywania pewnych funkcji zarządzania, takich jak reklama, zbieranie i deponowanie czeków czynszowych i płacenie powiązanych rachunków. Daje to inwestorowi ogromną przewagę, szczególnie przy zakupie nieruchomości na rynku nieruchomości, co jest zwykle propozycją czasową wymagającą umiejętności wypisywania czeków na schodach sądu. (o inwestycjach wykluczających w skuteczne strategie inwestycyjne wykluczenia ).
Implikacje emerytalne
Bezpośrednie inwestowanie w nieruchomości dawniej dawało znaczne bogactwo inwestorom, którzy rozumieją kompromis ryzyka i zwrotu tej klasy aktywów. Mimo że wielu inwestorów detalicznych kupuje nieruchomości podlegające opodatkowaniu, zarządza nimi i dzierżawi, mniej niż 2% rachunków emerytalnych obejmuje wszelkiego rodzaju nieruchomości. Zastosowanie samokierujących IRA daje inwestorom możliwość bezpośredniego inwestowania w nieruchomości i inne aktywa związane z nieruchomościami, zapewniając jednocześnie możliwości odroczenia podatku tradycyjnych IRA.
Dolna linia
W formie samokierującej się IRA inwestorzy mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości, hipoteki, oferty prywatne i inne nietradycyjne aktywa. W niektórych przypadkach właściciele IRA otrzymują książeczkę czekową dostęp do swoich sald IRA. Dzięki takim strukturom inwestorzy mogą osiągnąć znaczną elastyczność w zakresie opcji inwestycyjnych, większą kontrolę nad swoimi aktywami emerytalnymi oraz potencjał inwestycyjny zapewniany przez bezpośrednie inwestycje w nieruchomości.
