Nieprzewidziane wydatki na sprzedaż domów to jeden rodzaj klauzul awaryjnych często zawartych w umowie sprzedaży nieruchomości (lub oferta zakupu nieruchomości). Po wprowadzeniu warunkowego warunku sprzedaży domu transakcja jest zależna (lub warunkowa) od sprzedaży domu nabywcy. Jeśli dom kupującego sprzedaje w określonym terminie, umowa idzie do przodu; jeśli nie sprzeda w określonym terminie, umowa zostaje rozwiązana. W tym miejscu przyjrzymy się, co kupujący i sprzedający powinni wiedzieć o nieprzewidzianych zakupach domów.
Co powinieneś wiedzieć o nieprzewidzianych wyprzedażach domowych
Dwa rodzaje nieprzewidzianych transakcji sprzedaży domu
Istnieją dwa rodzaje nieprzewidzianych transakcji sprzedaży domu:
- Nieprzewidziane transakcje sprzedaży i rozliczeń
Jak sama nazwa wskazuje, ewentualność sprzedaży i rozliczenia zależy od kupującego sprzedającego i rozliczającego istniejący dom. Tego rodzaju nieprzewidziane wydatki stosuje się, jeśli kupujący nie otrzymał jeszcze oferty zakupu w bieżącym domu i nie zaakceptował jej. Zasadniczo ten rodzaj nieprzewidzianych wydatków umożliwia sprzedającemu kontynuowanie sprzedaży domu innym potencjalnym nabywcom, z zastrzeżeniem, że kupujący będzie miał możliwość usunięcia nieprzewidzianej sprzedaży i rozliczenia w określonym czasie (zwykle 24–48 godzin) jeśli sprzedawca otrzyma inną ofertę. Jeśli kupujący nie może usunąć nieprzewidzianych okoliczności, umowa zostaje rozwiązana, sprzedawca może zaakceptować drugą ofertę, a kupujący wpłaca środki pieniężne jest zwracane kupującemu.
Z kolei nieprzewidziane rozliczenie jest stosowane, jeżeli kupujący już sprzedał swoją nieruchomość, ma w ręku umowę i datę rozliczenia w kalendarzu. Ponieważ nieruchomość nie jest naprawdę sprzedana do czasu rozliczenia (lub zamknięcia), chroni to kupującego, jeśli sprzedaż z jakiegokolwiek powodu dojdzie do skutku. W większości przypadków tego rodzaju nieprzewidziane wydatki uniemożliwiają akceptację innych ofert dotyczących nieruchomości przez określony czas. Jeśli dom kupującego zostanie zamknięty w określonym terminie, umowa pozostaje ważna. Jeśli dom nie zostanie zamknięty, umowa może zostać rozwiązana.
Uwagi dla kupujących
Większość kupujących musi sprzedać swój istniejący dom, aby kupić nowy, zwłaszcza gdy „zamienia się” na droższy dom. Nieprzewidziane wydatki na sprzedaż domu dają kupującym czas na sprzedaż i osiedlenie się przed rozpoczęciem nowego domu. Kupujący mogą uniknąć posiadania dwóch domów i posiadania dwóch hipotek jednocześnie, czekając na sprzedaż własnego domu. Nieprzewidziana sprzedaż domu może również zapewnić płynną transakcję: kupujący może sprzedać jeden dom i przejść do następnego, ponieważ nowy dom jest już „zamknięty”.
Mimo że ewentualność sprzedaży domu pomaga nabywcy zachować spokój ducha, nie unika innych kosztów zakupu domu. Kupujący muszą nadal wydawać pieniądze na kontrole domu, opłaty bankowe i opłaty za oszacowanie, a wydatki te nie zostaną zwrócone, jeśli transakcja zakończy się z powodu braku sprzedaży nieruchomości na czas. Ponadto nabywcy będą prawdopodobnie musieli zapłacić więcej za nieruchomość, niż gdyby złożyli ofertę bez nieprzewidzianego przypadku sprzedaży domu. Wynika to z tego, że w zasadzie proszą one sprzedawcę o „hazard” o jego zdolność do sprzedaży obecnego domu, a sprzedawca będzie oczekiwać, że otrzyma rekompensatę za to ryzyko.
Uwagi dla sprzedawców
Przypadek sprzedaży domu może być ryzykowny dla sprzedawców, ponieważ nie ma gwarancji, że dom będzie sprzedawany. Nawet jeśli umowa zezwala sprzedawcy na dalsze wprowadzanie do obrotu nieruchomości i przyjmowanie ofert, dom może być wymieniony „w ramach umowy”, co czyni go mniej atrakcyjnym dla innych potencjalnych nabywców. Wiele osób poszukujących domów omija nieruchomość będącą przedmiotem umowy, ponieważ nie chce tracić czasu i ryzykuje zakochanie się w nieruchomości, której może nigdy nie mieć okazji kupić.
Przed wyrażeniem zgody na nieprzewidziane wydatki na sprzedaż domu sprzedawca (lub pośrednik w obrocie nieruchomościami sprzedającego) powinien zbadać obecny dom potencjalnego nabywcy w celu ustalenia:
- Jeśli dom jest już na rynku . Jeśli nie, jest to zwykle czerwona flaga, ponieważ wskazuje, że potencjalny kupujący myśli tylko o kupowaniu i sprzedawaniu w tym momencie. Jeśli jest podany w prawidłowej cenie . Agent nieruchomości może przygotować porównywalne nieruchomości, aby upewnić się, że dom będzie wyceniony na sprzedaż. Jak długo jest na rynku . Jeśli minęło dużo czasu, cena domu może być zbyt wysoka, procedura pokazowa może być trudna lub rynek może być po prostu suchy. Średni czas na rynku domów w okolicy. Jeśli średni czas to około 30 dni, można spodziewać się sprzedaży domu. Jeśli minie 90 dni, sprzedawca może czekać z niewielką szansą na sprzedaż domu kupującego.
Nieprzewidziana sprzedaż domu może być jednak dobra, jeśli nieruchomość sprzedającego jest na rynku od dłuższego czasu. Jeśli sprzedawca miał problem ze znalezieniem nabywcy, umowa z nieprzewidzianymi warunkami jest nadal umową i istnieje szansa, że nieruchomość zostanie sprzedana. W wielu przypadkach wskazane jest ograniczenie czasu, przez który kupujący musi sprzedać swój dom, do jednego do czterech tygodni. To wywiera presję na kupującego, aby obniżył cenę wywoławczą i dokonał sprzedaży, jednocześnie zapobiegając stracie zbyt wiele czasu w przypadku, gdy transakcja się nie zakończy.
Sprzedawca może dołączyć „klauzulę wstępną”, aby zapewnić środki ochrony przed nieprzewidzianą sprzedażą domu. Klauzula wstępna stanowi, że sprzedawca może nadal wprowadzać do obrotu nieruchomość i przyjmować oferty od innych nabywców. W takim przypadku sprzedawca zapewnia bieżącemu kupującemu określony czas (na przykład 72 godziny) na usunięcie nieprzewidzianego przypadku sprzedaży domu i kontynuację umowy. Jeśli kupujący nie usunie nieprzewidzianych okoliczności, sprzedawca może odstąpić od umowy i sprzedać ją nowemu nabywcy.
Dolna linia
Nieprzewidziane wydatki na sprzedaż domu chronią kupujących, którzy chcą sprzedać jeden dom przed zakupem drugiego. Dokładne szczegóły ewentualności muszą być określone w umowie sprzedaży nieruchomości. Ponieważ umowy są prawnie wiążące, ważne jest, aby przejrzeć i zrozumieć warunki ewentualności sprzedaży domu. Z wszelkimi pytaniami lub wątpliwościami dotyczącymi umów dotyczących nieruchomości i klauzul awaryjnych dotyczących sprzedaży domów należy konsultować się z wykwalifikowanym profesjonalistą lub prawnikiem od nieruchomości.
