Co to jest stopa zwrotu z zarządzania finansami - FMRR?
Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) jest miarą stosowaną do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i odnosi się do trustu inwestycji w nieruchomości (REIT). REIT to akcje oferowane publicznie przez spółkę nieruchomości lub fundusz powierniczy, który posiada portfel nieruchomości przynoszących dochód i / lub hipotek.
FMRR jest podobny do wewnętrznej stopy zwrotu i uwzględnia długość i ryzyko inwestycji. FMRR określa przepływy pieniężne (wpływy i wypływy) według dwóch odrębnych stóp określanych jako stopa bezpieczna i stopa reinwestycji.
Wyjaśniona stopa zwrotu z zarządzania finansami
Ponieważ obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, wielu specjalistów w dziedzinie nieruchomości i inwestorów decyduje się na użycie innych wskaźników do analizy nieruchomości. Zaletą stosowania FMRR jest to, że pozwala on inwestorom porównywać możliwości inwestycyjne na równi z sobą.
Chociaż wewnętrzna stopa zwrotu (IRR) od dawna jest standardową miarą zwrotu w leksykonie finansowym, podstawową wadą jest niemożność rozliczenia wartości czasu lub okresu utrzymywania. Jako taki, jest to słaby wskaźnik płynności, który odgrywa istotną rolę w określaniu ogólnego poziomu ryzyka danego zabezpieczenia inwestycyjnego lub pojazdu. Na przykład, stosując tylko IRR, dwa fundusze mogą wyglądać podobnie na podstawie ich stóp zwrotu, ale jeden może zająć dwa razy więcej czasu niż powrót do pierwotnej kwoty głównej inwestycji. Wielu analityków uzupełnia miary zwrotu IRR lub MIRR o okres zwrotu, aby ocenić czas potrzebny na odzyskanie kwoty głównej inwestycji.
Zmodyfikowana wewnętrzna stopa zwrotu poprawia standardową wewnętrzną stopę zwrotu, korygując różnice w zakładanych stopach reinwestycji początkowych nakładów pieniężnych i późniejszych wpływów pieniężnych. FMRR idzie o krok dalej, określając wypływy i wpływy pieniężne według dwóch różnych stawek, znanych jako „bezpieczna stopa” i „stopa reinwestycji”. FMRR przyjmuje również dodatkowe założenie nieuwzględnione w IRR i MIRR, że dodatnie przepływy pieniężne występujące bezpośrednio przed do ujemnych przepływów pieniężnych zostaną wykorzystane na pokrycie tego ujemnego przepływu pieniężnego.
- Bezpieczne stopy procentowe zakładają, że środki wymagane do pokrycia ujemnych przepływów pieniężnych przynoszą odsetki według stopy łatwo osiągalnej i mogą być wypłacane w razie potrzeby za wypowiedzeniem (np. Z dnia rachunku depozytowego). W tym przypadku stawka jest „bezpieczna”, ponieważ fundusze są bardzo płynne i bezpiecznie dostępne, przy minimalnym ryzyku w razie potrzeby. Stopy reinwestycji obejmują stopę, którą należy otrzymać, gdy dodatnie przepływy pieniężne zostaną ponownie zainwestowane w podobną inwestycję pośrednią lub długoterminową o porównywalnym ryzyku. Stopa reinwestycji jest wyższa niż stopa bezpieczna, ponieważ nie jest płynna (tj. Dotyczy innej inwestycji), a zatem wymaga stopy dyskontowej wyższego ryzyka.
Kluczowe dania na wynos
- Stopa zwrotu z zarządzania finansami (FMRR) jest miarą stosowaną do oceny wyników inwestycji w nieruchomości i odnosi się do REIT. FMRR opiera się na zmodyfikowanej formule IRR, która wykorzystuje bezpieczną stopę zwrotu i stopę zwrotu z reinwestycji. obliczanie stopy zwrotu z zarządzania finansami jest tak złożone, że wielu profesjonalistów z branży nieruchomości i inwestorów decyduje się na użycie innych wskaźników do analizy nieruchomości.
Obliczanie FMRR
Ponieważ FMRR jest zmodyfikowaną wewnętrzną stopą zwrotu, nie ma formalnego sposobu jej obliczenia, a raczej musi być obliczona na podstawie iteracji prób i błędów, ułatwionych przez oprogramowanie komputerowe. Przed użyciem takiego oprogramowania należy podjąć pewne ważne kroki w celu ustalenia bezpiecznej stopy procentowej i stopy reinwestycji (wyższej niż bezpieczna stopa procentowa), aby zastosować ją do wszystkich przyszłych przepływów pieniężnych w trakcie określonego okresu utrzymywania.
- W miarę możliwości wyeliminuj wszystkie przyszłe ujemne przepływy pieniężne, patrząc na dodatnie przepływy pieniężne z poprzedniego roku. Zamiast tego wypływy są dyskontowane z powrotem w bezpiecznej stopie zwrotu i odejmowane od wszelkich dodatnich przepływów pieniężnych. Zdyskontować wszystkie inne wypływy pieniężne, które mogły nie mieć zastosowania do kroku 1 do chwili obecnej, w bezpiecznej stopie. okres pozostałe dodatnie przepływy pieniężne według stopy reinwestycji. Zostaną one następnie dodane do prognozowanych przepływów pieniężnych oczekiwanych ze sprzedaży na koniec okresu utrzymywania inwestycji. Oblicz IRR.
Wynikiem tych kroków jest stopa zwrotu z zarządzania finansami.
