Podczas refinansowania kredytu hipotecznego masz dwie podstawowe opcje, aby zaoszczędzić lub zdobyć pieniądze. Po pierwsze, jeśli po prostu refinansujesz istniejącą pożyczkę, aby uzyskać niższe oprocentowanie lub zmienisz warunki, nazywa się to refinansowaniem oprocentowania krótkoterminowego. Po drugie, możesz chcieć wydobyć część kapitału własnego domu - być może na remont, spłatę długów lub pomoc w pokryciu kosztów uczelni - za pomocą pożyczki na wypłatę. Oto jak te dwie opcje refinansowania mogą wpłynąć na twoją sytuację finansową.
Podstawy refinansowania kredytu hipotecznego
Pomyśl o refinansowaniu jako zamianie istniejącej hipoteki na inną lub konsolidacji pary hipotek w jedną pożyczkę. Na zewnątrz ze starym (kredyt hipoteczny) i na nowym, jak mówią. Po refinansowaniu stara pożyczka (lub pożyczki) jest spłacana, a nowa zastępuje ją.
Kluczowe dania na wynos
- Podstawowymi opcjami refinansowania kredytu hipotecznego są wypłata gotówki lub refinansowanie stopy procentowej. Możesz odzyskać część kapitału własnego w domu za pomocą refinansowania wypłaty kredytu. W refinansowaniu stopy procentowej kredytobiorca wymienia bieżący pożyczka dla osoby o lepszych warunkach Kredyty pożyczkowe generalnie wiążą się z dodatkowymi opłatami, punktami lub wyższą stopą procentową, ponieważ wiążą się z większym ryzykiem dla pożyczkodawcy. Może być możliwe wydobycie części gotówki z kredytu bez ponoszenia dodatkowych opłat pożyczki w formie wypłaty poprzez wykorzystanie nakładania się środków na końcu jednej pożyczki i na początku drugiej.
Istnieje wiele powodów, dla których warto rozważyć refinansowanie. Oszczędność pieniędzy jest oczywista. W sierpniu 2008 r. Średnia 30-letnia stała hipoteka miała oprocentowanie 6, 48%. Po kryzysie finansowym stawki za ten sam rodzaj kredytu hipotecznego stale spadały. Do grudnia 2012 r. 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego została obniżona prawie o połowę z czterech lat wcześniej do 3, 35%. Średnia roczna stopa w 2017 r. Wzrosła do 3, 99%. Według Freddiego Maca do 2018 r. Wzrosła do 4, 54%. Ale nawet te wyższe stawki mogą być niższe niż w przypadku starszych hipotek, które możesz mieć.
W marcu 2019 r. Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do 4, 27%, minimum 60 tygodni. Według tygodnika kończącego się 29 marca 2019 r. Liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła o 18, 6%. Poziom refinansowania wzrósł o 39% do 47, 4% wszystkich wniosków, co było najwyższym poziomem od listopada 2016 r. (Największa ostatnia fala refinansowań hipotecznych uderzyła w latach 2011–2013 i 2015–2016, kiedy stopy procentowe były bliskie rekordowo niskim poziomom.) wskaźnik refinansowania spadł do 44, 1% wszystkich wniosków w następnym tygodniu, niskie koszty finansowania zewnętrznego i silny rynek pracy nadal napędzają aplikacje.
Historycznie stopy procentowe są nadal stosunkowo niskie i jest to ważny powód dla właścicieli domów ze starszymi hipotekami o wyższym oprocentowaniu (lub tych, których kapitał własny domu wzrósł lub którzy mają znacznie lepsze oceny wiarygodności kredytowej niż w momencie, gdy pierwotnie finansowali swój dom), aby spojrzeć na refinansowanie teraz.
Kiedy stawki rosną, refinansowanie może dać szansę na konwersję kredytu hipotecznego o oprocentowaniu zmiennym na kredyt o stałym oprocentowaniu, aby zablokować spłatę niższych odsetek, zanim stopy wzrosną jeszcze wyżej. Jednak często trudno jest przewidzieć przyszły kierunek stóp procentowych, nawet dla najbardziej doświadczonych ekonomistów.
Wypłata a stopa zwrotu i termin zwrotu
Istnieją dwie podstawowe pożyczki refinansowe. Najprostszym i najprostszym jest refinansowanie oprocentowania terminowego. W tym przypadku żadne rzeczywiste pieniądze nie zmieniają rąk, poza opłatami związanymi z pożyczką. Wielkość kredytu hipotecznego pozostaje taka sama; po prostu wymieniasz swoje obecne warunki kredytu hipotecznego na nowsze (przypuszczalnie lepsze) warunki.
Natomiast w przypadku refinansowania wypłaty nowy kredyt hipoteczny jest większy niż stary. Wraz z nowymi warunkami pożyczki otrzymujesz także zaawansowane pieniądze - skutecznie zabierając kapitał z domu w formie gotówki.
Możesz kwalifikować się do refinansowania oprocentowania kredytu długoterminowego o wyższym stosunku wartości kredytu do wartości (kwota pożyczki podzielona przez oszacowaną wartość nieruchomości). Innymi słowy, łatwiej jest uzyskać pożyczkę, nawet jeśli masz mniejsze ryzyko kredytowe, ponieważ pożyczasz wysoki procent wartości domu.
Zastanów się, zanim zainwestujesz w pożyczkę w celu zainwestowania, ponieważ nie ma sensu wkładać środków na płytę CD, która zarabia 2, 5%, gdy oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 5% lub 6%.
Kredyty na wypłatę mają trudniejsze warunki. Jeśli chcesz odzyskać część kapitału własnego zgromadzonego w domu w formie gotówki, prawdopodobnie będzie cię to kosztować - ile zależy od tego, ile kapitału własnego zgromadziłeś w domu i twojej zdolności kredytowej.
Jeśli na przykład wynik FICO pożyczkobiorcy wynosi 700, stosunek kredytu do wartości wynosi 76%, a pożyczkę uważa się za wypłatę, pożyczkodawca może dodać 0, 750 punktów do początkowego kosztu pożyczki. Gdyby na przykład kwota pożyczki wynosiła 200 000 USD, pożyczkodawca dodałby 1500 USD do kosztu. (Każdy pożyczkodawca jest inny.) Alternatywnie, pożyczkobiorca mógłby zapłacić wyższą stopę procentową - 0, 125% do 0, 250% więcej, w zależności od warunków rynkowych.
Dlaczego trudniejsze warunki? Ponieważ Casey Fleming, doradca ds. Kredytów hipotecznych, C2 Financial Corporation i autor Poradnika kredytowego: Jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę, ponieważ pożyczki z wypłatą wiążą się z większym ryzykiem dla pożyczkodawcy. Według Fleminga
„Statystycznie pożyczkobiorca ma większe szanse na odejście z domu, jeśli wpakuje się w kłopoty, jeśli już wyciągnął z niego kapitał. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli wyciągnął więcej niż początkowo zainwestował w zaliczkę. W związku z tym każda pożyczka, którą uważa się za wypłatę, jest wyceniana wyżej, aby odzwierciedlić to ryzyko, dopóki nie będzie tak dużo kapitału własnego, że pożyczkobiorca nie będzie już więcej mógł odejść. ”
Ale wyższy wynik kredytowy i niższy stosunek wartości kredytu do wartości mogą znacznie zmienić liczby na twoją korzyść. Na przykład kredytobiorca o zdolności kredytowej 750 i stosunku wartości kredytu do wartości niższej niż 60% nie zostanie obciążony żadnymi dodatkowymi kosztami związanymi z wypłatą pożyczki; pożyczkodawcy uważają, że bardziej prawdopodobne jest, że nie spłacą pożyczki, niż dokonując refinansowania według stopy procentowej.
Twoja pożyczka może być pożyczką na wypłatę, nawet jeśli nie otrzymasz gotówki. Jeśli spłacasz karty kredytowe, pożyczki samochodowe lub cokolwiek innego, co nie było pierwotnie częścią kredytu hipotecznego, pożyczkodawca prawdopodobnie uważa to za pożyczkę gotówkową. Jeśli konsolidujesz dwie hipoteki w jedną - a jedna pierwotnie była pożyczką na wypłatę - nowa pożyczka skonsolidowana również zostanie zaklasyfikowana jako wypłata.
Jeszcze jeden powód, aby zastanowić się dwa razy nad wypłatami: Wykonanie wypłaty gotówki może negatywnie wpłynąć na twój wynik FICO.
83%
Liczba refinansowań hipotecznych, które były pożyczkami gotówkowymi w czwartym kwartale 2018 r.
Więcej Amerykanów decydujących się na wypłatę gotówki
Chociaż wielu ekspertów ds. Finansów osobistych odradzałoby pozbawianie domu kapitału z refinansowania wypłaty gotówki, ostatnie dane wskazują, że wielu Amerykanów wybiera ten rodzaj pożyczki. Kwartalne statystyki refinansowania Freddiego Maca pokazały, że w czwartym kwartale 2018 r. (Wydanym w marcu 2019 r.) Pożyczkobiorcy wypłacający stanowili 83% wszystkich pożyczek refinansowych, najwyższy od trzeciego kwartału 2007 r.
Wiele z tych refinansowań nie dotyczyło obniżenia stóp procentowych. Najczęstsze wykorzystanie funduszy to remonty domów lub spłacanie rachunków i długów. Inne wymienione powody wypłaty to między innymi opłacanie wydatków na studia, zakupy samochodowe i inwestycje biznesowe.
Ciekawa luka w refinansowaniu kredytu hipotecznego
Z pomocą brokera kredytów hipotecznych możesz wygenerować trochę gotówki ze swojego refinansowania, nie uznając jej za pożyczkę na wypłatę (i generując dodatkowe opłaty, które się z nią wiążą). Zasadniczo działa, wykorzystując nakładanie się środków na końcu jednej pożyczki i na początku drugiej. Jest to skomplikowany proces, który wpłynie na wszystkie konta depozytowe, więc zwróć szczególną uwagę na to, jak opisuje to Fleming:
„Dozwolone jest finansowanie kosztów zamknięcia w formie stawki refinansowej. Większość pożyczkodawców zezwala, aby koszty zamknięcia obejmowały przedpłacone wydatki, takie jak przedpłacone odsetki, nieopłacone narosłe odsetki od istniejącej hipoteki, pieniądze niezbędne do prefinansowania rachunku powierniczego, a nawet podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, jeśli jest to właściwe.
„Podczas refinansowania spłacasz odsetki od istniejącej hipoteki do dnia jej spłaty. Opłacasz odsetki od nowej pożyczki od dnia finansowania do pierwszego następnego miesiąca, a następnie nie dokonujesz płatności w następnym miesiącu. Dlatego sfinansowałeś miesięczne odsetki od kredytu hipotecznego w ramach nowej pożyczki.
„Jeśli posiadasz konto impound (lub escrow) do płacenia ubezpieczenia i podatków z istniejącego kredytu hipotecznego, wówczas twój obecny pożyczkodawca przechowuje część twoich pieniędzy - przynajmniej kilka miesięcy podatków i ubezpieczenia. Kiedy dokonasz refinansowania, twój nowy pożyczkodawca będzie potrzebował pieniędzy pod ręką, kiedy staną się wymagalne rachunki podatkowe i ubezpieczeniowe, więc poprosi o pieniądze z góry. Zwykle możesz to sfinansować.
„Następnie, po zamknięciu pożyczki, twój stary pożyczkodawca - który przechowuje część twoich pieniędzy - wysyła ci czek równy saldzie konta powierniczego, kiedy spłacałeś pożyczkę. Gotówkowy!
„Ponadto, ponieważ niektóre opłaty zmieniają się nieco do czasu finansowania, większość pożyczkodawców pozwala na odrobinę amortyzacji - do 2 000 $ zwrotu gotówki w depozycie, bez uznania pożyczki za wypłatę.
„Oznacza to, że możesz sfinansować„ koszty ”, które nie są tak naprawdę kosztem pożyczki, ale raczej reprezentują koszt posiadania pożyczki. W przypadku pożyczki o oprocentowaniu 200 000 USD / pożyczka bardzo opłacalne byłoby wygenerowanie około 4 000 USD w gotówce - w odpowiednich okolicznościach, o ile byłaby ona starannie skonstruowana - bez płacenia kary pieniężnej. ”
Dolna linia
Twoim obowiązkiem jako pożyczkobiorcy jest posiadanie wystarczającej wiedzy, aby omówić opcje z pożyczkodawcą. Dla większości osób najlepszym rozwiązaniem finansowym jest uniknięcie dodatkowego kosztu wypłaty pożyczki. Jeśli masz konkretny powód, aby zabrać gotówkę z domu, pożyczka na wypłatę może być cenna, ale pamiętaj, że dodatkowa kwota pieniędzy, którą zapłacisz w formie odsetek przez cały okres kredytowania, może być złym pomysłem.
