Kupowanie a wynajem w San Francisco: przegląd
Czy powinieneś kupić dom lub go wynająć? To odwieczna debata, która naprawdę nie ma właściwej ani złej odpowiedzi, ponieważ zależy od każdej osoby. Dla niektórych kupowanie ma sens, a dla innych najkorzystniejsze jest wynajęcie.
Kupno domu to jedna z największych inwestycji finansowych, jakie możesz zrobić w swoim życiu. Wymaga to dużo planowania, oszczędności i determinacji, a ostatecznie może się opłacić. W końcu budujesz kapitał. Ale posiadanie domu, które zawsze było częścią American Dream, jest kosztownym przedsięwzięciem. Weź pod uwagę niektóre koszty związane z właścicielem domu, w tym spłatę kredytu hipotecznego, remonty i konserwację oraz podatki od nieruchomości - żeby wymienić tylko kilka.
Natomiast wynajmowanie to zupełnie inna bestia. Płacenie czynszu miesięcznie komuś innemu było kiedyś uważane za marnotrawstwo, ponieważ uważano, że najemca wyrzuca pieniądze. Ale dla kogoś, kto nie chce zajmować się konserwacją, może to mieć większy sens. Nie musisz zajmować się naprawami ani innymi wydatkami, a wiele rachunków może zostać objętych leasingiem. Czynsz jest często znacznie tańszy niż spłata kredytu hipotecznego.
Ale wszystko zależy oczywiście od tego, gdzie mieszkasz. Rozważmy San Francisco w Kalifornii. Miasto jest uważane za jedno z najbardziej pożądanych w Stanach Zjednoczonych. Ale jest także jednym z najdroższych zarówno dla najemców, jak i właścicieli domów.
Według Smart Asset mediana dochodu w mieście wyniosła 96 265 USD dla gospodarstw domowych i 74 841 USD, czyli powyżej średniej krajowej wynoszącej 61 372 USD. Jeśli chcesz sobie pozwolić na życie w mieście jako właściciel domu, musisz zarabiać 128 600 USD, a na wynajem trzeba zarobić 188 000 USD.
I trudno jest ustalić, czy kupno lub wynajem ma sens, ponieważ oba są drogie. Są jednak kluczowe różnice między nimi w San Francisco. Poniżej wymieniliśmy niektóre z głównych.
Kluczowe dania na wynos
- San Francisco jest jednym z najdroższych miast w USA zarówno dla najemców, jak i nabywców domów. Ceny mieszkań wynoszą średnio 1, 3 miliona dolarów w mieście, a jego efektywna stawka podatku od nieruchomości wynosi 1, 163% szacowanej wartości domu. Średni miesięczny czynsz w San Francisco za mieszkanie z dwiema sypialniami wynosi 4400 USD. Choć posiadanie domu może pomóc w budowaniu kapitału własnego, może być kosztowne. Z drugiej strony, wynajem może być bardziej przystępną opcją, ponieważ jest mniej kosztów związanych z byciem najemcą.
Kupowanie w San Francisco
Jak wspomniano powyżej, Smart Asset poinformował, że zakup domu w San Francisco naprawdę nie jest tak niedrogi. W rzeczywistości w ankiecie przeprowadzonej w witrynie w 2017 r. Stwierdzono, że miesięczne płatności w wysokości 3 858 USD wymagałyby rocznego dochodu w wysokości 128 000 USD. Pamiętaj, że liczba ta nie obejmuje żadnych innych kosztów życia, w tym kosztów żywności i transportu.
Dane z witryny nieruchomości Zillow pokazują, że mediana ceny detalicznej domu w mieście wyniosła 1 299 000 USD na kwiecień 2019 r. Zaległości w spłacaniu kredytów hipotecznych w mieście wynoszą 0, 2%, czyli znacznie poniżej średniej krajowej wynoszącej 1, 1%. Trzy najdroższe dzielnice miasta to Buena Vista, Corona Heights i Haight.
Jak w każdym mieście, posiadanie domu ma wiele zalet i wad. Kupując dom, inwestujesz w nieruchomości, a tym samym budujesz kapitał. Posiadanie domu może pomóc właścicielom domów zbudować jajo na przyszłość, ponieważ wartości domów na ogół rosną z czasem. Według Zillow mediana wartości domu w San Francisco wyniosła 1 375 500 USD na kwiecień 2019 r. Wartość domów w San Francisco wzrosła o 3% od 2018 r.
Są jednak pewne koszty związane z posiadaniem domu, które możesz wziąć pod uwagę. Po pierwsze, utrzymanie domu wymaga regularnych kosztów. A jeśli wprowadzasz zmiany lub zmiany w domu, musisz także je uwzględnić. Jako właściciel domu będziesz również odpowiedzialny za rachunki za media, w tym za ogrzewanie i chłodzenie, opłaty za wodę i kanalizację oraz energię elektryczną. A jeśli jesteś właścicielem kondominium, naliczana będzie również miesięczna opłata za utrzymanie.
Jest jeszcze kwestia podatku od nieruchomości. Według Smart Asset efektywna stawka podatku od nieruchomości w Kalifornii wynosi 0, 79%, czyli mniej niż średnia krajowa 1, 19%. Ale stawka podatkowa San Francisco jest prawie na równi z narodem. Za rok obrotowy 2018–2019 właściciele domów zostali obciążeni 1, 163% oszacowanej wartości domu. Tak więc rachunek podatku od nieruchomości od średniej wartości domu wynoszącej 1 375 500 USD zgłoszonej przez Zillow wyniósłby prawie 16 000 USD.
Mieszkańcy San Francisco płacą za jedzenie więcej niż większość innych Amerykanów.
Wynajem w San Francisco
Chociaż może to być mniej kłopotliwe, wynajem w San Francisco nie jest tańszy. Według Smart Asset średni czynsz za dwupokojowe mieszkanie w mieście wynosił około 4400 USD, czyli 52 800 USD rocznie. Badanie przeprowadzone w witrynie wykazało, że to miasto wymagało od mieszkańców najwyższych dochodów w kraju, aby móc opłacić czynsz.
Według Curbed około 65% mieszkańców San Francisco było najemcami. I nawet jeśli czynsze są znacznie wysokie, może to być bardziej przystępna opcja, w zależności od tego, jak na to spojrzysz - szczególnie w porównaniu z obecnymi wartościami domów.
Chociaż wynajem może być kosztowny, wielu najemców nie musi zmagać się z wieloma kosztami, z którymi borykają się właściciele domów. Obniżenie czeku na czynsz może być opłacalne, gdy nie musisz płacić podatków od nieruchomości, napraw, opłat za mieszkanie lub mediów, jeśli twoja dzierżawa obejmuje koszty wody, ciepła i energii elektrycznej. Więc możesz mieć trochę dodatkowego dochodu, aby zaoszczędzić na swojej nieruchomości w dalszej części drogi.
Ale to nie znaczy, że wyszedłeś z lasu. Czynsze mają tendencję do wahań, gdy gospodarka się wzmacnia i osłabia. Właściciele San Francisco mogą ustawić kwotę czynszu na dowolnym wybranym przez siebie poziomie na pustej jednostce, ale miasto ma kontrolę nad czynszem. Oznacza to, że wynajmujący mogą podnieść czynsz tylko o określoną kwotę, jeśli jest on zajęty. Od 1 marca 2019 r. Do 29 lutego 2020 r. Miasto pozwoliło wynajmującym zwiększyć czynsz maksymalnie o 2, 6%.
Uwagi specjalne
Stosunek ceny do czynszu
Stosunek ceny do czynszu dostarcza wskazówek, czy wynajem lub kupowanie ma większy sens finansowy na danym rynku nieruchomości. Aby obliczyć, podziel medianę ceny sprzedaży przez średni roczny czynsz za porównywalny dom.
Ogólnie rynek preferuje kupujących, jeśli stosunek jest mniejszy niż 15, a najemców, jeśli stosunek jest większy niż 20 (stosunek między 15 a 20 może iść w jedną stronę). Biorąc pod uwagę powyższe dane, stosunek ceny do czynszu w San Francisco wyniósłby 24, 6 (1 299 000 USD podzielony przez 52 800 USD), co oznacza, że lepiej jest wynająć. Jednak chociaż stosunek ceny do czynszu jest dobrym punktem wyjścia, nie opowiada całej historii.
Verbhouse
Verbhouse to koncepcja San Francisco na wynajem nieruchomości na wynajem. Łącząc elastyczność wynajmu z długoterminowymi korzyściami z posiadania, lokalny program umożliwia uczestnikom lub Verbees przeprowadzkę do rezydencji z opcją - ale nie z obowiązkiem - zakupu w późniejszym terminie. Verbees blokują czynsz wraz z ceną zakupu na okres do pięciu lat. Następnie dokonują miesięcznych płatności i budują kapitał własny w kierunku własności. To wszystko może wyeliminować potrzebę dużej zaliczki, jeśli chodzi o czas na finansowanie.
Program jest przeznaczony dla początkujących właścicieli domów, którzy nie mają zapisanej zaliczki lub mają małe problemy z kredytem, które można naprawić w ciągu najbliższych kilku lat.
„Verbhouse uważa, że emocjonalne, społeczne i finansowe korzyści płynące z posiadania domu powinny być osiągalne dla wszystkich” - mówi dyrektor generalny Verbhouse Marjorie Scholtz.
