Co to jest klauzula założenia
Klauzula o przejęciu stanowi zapis w umowie o kredyt hipoteczny, który umożliwia sprzedającemu dom przeniesienia odpowiedzialności za istniejącą hipotekę na nabywcę nieruchomości. Innymi słowy, nowy właściciel domu przejmuje istniejącą hipotekę. Nowy nabywca musi zazwyczaj spełniać kryteria kredytowe i inne.
ŁAMANIE PUNKTU ZAŁOŻENIA
Jeżeli oprocentowanie istniejącej hipoteki jest niższe niż obecne stopy rynkowe, klauzula o założeniu staje się atrakcyjnym punktem sprzedaży. Ponadto kupujący może uniknąć wielu kosztów zamknięcia, chociaż transakcja zwykle wiąże się z pewnymi opłatami. Niektóre koszty obejmują wyszukiwanie tytułu, pieczątki i podatki.
Dla większości właścicieli domów korzyści wynikające z klauzuli założeń są teoretyczne, ponieważ konwencjonalne hipoteki na ogół zabraniają takiej praktyki. Banki niechętnie patrzą na tę praktykę, ponieważ piszą kredyty hipoteczne na podstawie wiarygodności kredytowej pierwotnego pożyczkobiorcy, który nie jest nieznanym późniejszym nabywcą. Zdolność nowego właściciela do spłaty może być trudna do oszacowania, a bank może niechętnie podejmować ryzyko. Co więcej, nawet gdyby bank zatwierdził zdolność kredytową nowego kredytobiorcy, straciłby na zaliczce i kosztach zamknięcia poniesionych w związku z nową hipoteką. Jest również prawdopodobne, że obecne rynkowe stopy procentowe są wyższe niż stopy z pierwotnej noty.
Ponieważ przyjęcie takich założeń rzadko leży w interesie banku, większość hipotek zawiera klauzulę dotyczącą sprzedaży, która wymaga spłaty pozostałego salda przy sprzedaży nieruchomości. Bank nie wypisze się na zastawie, dopóki hipoteka nie zostanie spłacona, co uniemożliwi sprzedaż.
Jednak klauzule założenia są standardowe w wspieranych przez rząd hipotekach od Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA), Administracji Weteranów (VA) i Departamentu Rolnictwa USA (USDA). Nowy właściciel musi nadal spełniać kryteria dotyczące kredytu i kwalifikacji. Te kredyty hipoteczne wspierane przez rząd stanowią prawie 20 procent wszystkich hipotek w USA.
Jak działa klauzula założenia
Wyobraź sobie, że ktoś chce przejąć hipotekę od sprzedawcy, który ma 30-letnią hipotekę w wysokości 240 000 USD na 3, 5 procent, na którą spłacał od pięciu lat. Pozostałe saldo, łącznie z odsetkami, wynosi około 323 300 USD, a na pierwotnej notatce pozostało 25 lat. Załóżmy, że bieżąca rynkowa stopa procentowa wynosi 4%. Gdyby nowy nabywca wziął 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej na tę samą pożyczkę w wysokości 240 000 USD, saldo wraz z odsetkami wymagałoby na koniec tego okresu około 412 500 USD. Ponadto nowy nabywca musiałby złożyć zryczałtowaną zaliczkę na rzecz instytucji finansującej.
Zakładając istniejącą hipotekę sprzedającego, kupujący zaoszczędziłby około 89 000 $ w okresie kredytowania. Istnieje również pięć lat mniejszego zobowiązania do zapłaty w przypadku pożyczki z klauzulą przejęcia. Wszelkie płatności ryczałtowe zostaną przekazane sprzedawcy w celu zrekompensowania kapitału własnego, który zgromadzili w domu. Ponadto kupujący uniknie tysięcy dolarów kosztów zamknięcia.
