Co to jest hipoteza zakładana?
Zakładany kredyt hipoteczny jest rodzajem porozumienia finansowego, w ramach którego niespłacony kredyt hipoteczny i jego warunki są przenoszone z obecnego właściciela na nabywcę. Przyjmując pozostały dług poprzedniego właściciela, kupujący może uniknąć konieczności uzyskania własnej hipoteki.
Kluczowe dania na wynos
- Przypuszczalna hipoteka to umowa, w ramach której niespłaconą hipotekę i jej warunki można przenieść z obecnego właściciela na nabywcę. Przy wzroście stóp procentowych przewidywalna hipoteka jest atrakcyjna dla nabywcy, który zaciąga istniejącą pożyczkę zabezpieczoną niższą oprocentowanie. Jedyne dwa rodzaje pożyczek, które są możliwe do zaakceptowania, to pożyczki ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa i Departament Spraw Weteranów USA.
Zrozumienie przypuszczalnego kredytu hipotecznego
Wielu nabywców domów zazwyczaj zaciąga kredyt hipoteczny od instytucji pożyczkowej w celu sfinansowania zakupu domu lub nieruchomości. Umowa o spłatę kredytu na nieruchomość obejmuje odsetki, które pożyczkobiorca musi płacić miesięcznie, oprócz spłat kapitału na rzecz pożyczkodawcy.
Jeśli właściciel domu zdecyduje się sprzedać swój dom w przyszłości, może być w stanie przenieść hipotekę na nabywcę domu. W takim przypadku pierwotna zaciągnięta hipoteka jest możliwa do przyjęcia.
Zakładany kredyt hipoteczny pozwala nabywcy domu na bieżące saldo kapitału, stopę procentową, okres spłaty i wszelkie inne warunki umowne kredytu hipotecznego sprzedającego. Zamiast przejść rygorystyczny proces uzyskiwania kredytu mieszkaniowego z banku, kupujący może przejąć istniejącą hipotekę. Może to przynieść korzyść polegającą na oszczędności kosztów, jeżeli obecne stopy procentowe są wyższe niż oprocentowanie przewidywalnej pożyczki.
W okresie wzrostu stóp procentowych rośnie także koszt pożyczki. Gdy tak się stanie, pożyczkobiorcy będą musieli stawić czoła wysokiemu oprocentowaniu wszelkich zatwierdzonych pożyczek. W związku z tym przypuszczalna hipoteka w tym okresie prawdopodobnie będzie miała niższą stopę procentową odzwierciedlającą obecny stan gospodarki. Jeśli przypuszczalna hipoteka ma zablokowaną stopę procentową, wzrost stóp procentowych nie będzie miał na nią wpływu.
Zakładany kredyt hipoteczny jest atrakcyjny dla kupujących, gdy rosną stopy procentowe. Istniejący kredyt hipoteczny sprzedającego może mieć niższą stopę procentową niż bieżąca stopa bieżąca.
Zalety i wady zakładanych hipotek
Korzyści z uzyskania możliwej do zaakceptowania hipoteki w środowisku o wysokim oprocentowaniu są ograniczone do kwoty istniejącego salda hipotecznego na pożyczce lub na akcjach mieszkaniowych. Na przykład, jeśli kupujący kupuje dom za 250 000 USD, a saldo hipoteczne sprzedającego ma jedynie 110 000 USD, kupujący będzie musiał dokonać wpłaty zaliczkowej w wysokości 140 000 USD na pokrycie różnicy lub kupujący będzie potrzebować oddzielnej hipoteki, aby zabezpieczyć kredyt hipoteczny dodatkowe fundusze.
Wadą jest zatem to, że jeśli cena zakupu domu znacznie przekracza saldo kredytu hipotecznego, nabywca może potrzebować uzyskać nowy kredyt hipoteczny. W takim przypadku bank lub instytucja pożyczkowa może objąć wyższą stopę procentową kredytu hipotecznego w wysokości 140 000 USD, w zależności od ryzyka kredytowego nabywcy.
Zwykle kupujący zaciąga drugą hipotekę na istniejącym saldzie kredytów hipotecznych, jeśli kapitał własny domu sprzedającego jest wysoki. Nabywca może być zmuszony do zaciągnięcia drugiej pożyczki u innego pożyczkodawcy niż pożyczkodawcy sprzedającego, co może stanowić problem, jeżeli obaj pożyczkodawcy nie będą ze sobą współpracować lub jeżeli pożyczkobiorca nie wywiąże się z obydwu pożyczek.
Jeśli jednak kapitał własny domu sprzedającego jest niski, hipoteza hipotetyczna może być atrakcyjnym nabyciem dla kupującego. Jeśli wartość domu wynosi 250 000 $, a możliwe do przyjęcia saldo hipoteczne wynosi 210 000 $, kupujący musi wystawić tylko 40 000 $. Jeśli kupujący ma tę kwotę w gotówce, może zapłacić sprzedawcy bezpośrednio, bez konieczności zabezpieczania kolejnej linii kredytowej.
Szczególne uwagi dotyczące przypuszczalnych hipotek
Ostateczna decyzja, czy hipotekę można przenieść, nie należy do kupującego i sprzedającego. Pożyczkodawca pierwotnej hipoteki musi zatwierdzić przejęcie hipoteki, zanim umowa zostanie podpisana przez którąkolwiek ze stron. Homebuyer musi ubiegać się o przewidywalną pożyczkę i spełniać wymagania pożyczkodawcy, takie jak posiadanie wystarczających aktywów i zdolność kredytowa.
Po zatwierdzeniu tytuł własności przechodzi na nabywcę, który dokonuje wymaganych miesięcznych spłat na rzecz banku. Jeżeli pożyczkodawca nie zatwierdzi przeniesienia, sprzedawca musi znaleźć innego nabywcę, który jest gotów przejąć hipotekę i ma dobry kredyt.
Hipoteka przejęta przez stronę trzecią nie oznacza, że sprzedawca jest zwolniony z zapłaty długu. Sprzedawca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wszelkie niewykonania zobowiązania, które z kolei mogą wpłynąć na jego zdolność kredytową. Aby tego uniknąć, sprzedawca musi zwolnić swoją odpowiedzialność na piśmie w momencie przejęcia, a pożyczkodawca musi zatwierdzić wniosek o zwolnienie, zwalniając sprzedawcę ze wszystkich zobowiązań z tytułu pożyczki.
Szybki fakt
Sprzedawca jest nadal odpowiedzialny za wszelkie spłaty długów, jeżeli hipotekę przejmuje strona trzecia, chyba że pożyczkodawca zatwierdzi wniosek o zwolnienie sprzedawcy ze wszystkich zobowiązań z tytułu pożyczki.
Konwencjonalne hipoteki nie są możliwe do przyjęcia. Możliwe są dwa rodzaje pożyczek: pożyczki FHA, które są ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa oraz pożyczki VA, które są gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych.
