Spis treści
- Twój stosunek zadłużenia do dochodu
- Czego chcą pożyczkodawcy hipoteczni
- Rynek mieszkaniowy
- Perspektywa gospodarcza
- Rozważ swoje potrzeby związane ze stylem życia
- Sprzedaż jednego domu, zakup innego
- Udzielanie zaliczki
- Czy planujesz pozostać na miejscu?
- Dolna linia
Czy jesteś gotowy na zakup domu? Na ile możesz sobie pozwolić? Odpowiedź na drugie pytanie może nie być taka łatwa. Zanim skorzystasz z tego pozornie świetnego zakupu w domu, naucz się analizować, co oznacza „przystępność cenowa”.
Kluczowe dania na wynos
- Poza ceną nieruchomości, inne obliczenia finansowe i związane ze stylem życia powinny uwzględniać w twoich obliczeniach, czy możesz sobie pozwolić na zakup domu. Określanie wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) - a dokładniej DTI z przodu - jest ważnym czynnikiem w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Powinieneś także ocenić lokalny rynek nieruchomości, perspektywy gospodarcze i konsekwencje pozostania na miejscu przez co najmniej dekadę. Jakie są twoje potrzeby w zakresie stylu życia, teraźniejszość i przyszłość oraz jakie przyzwyczajenia i wydatki czy możesz zrezygnować z inwestycji w dom?
Twój stosunek zadłużenia do dochodu
Pierwszy i najbardziej oczywisty punkt decyzji dotyczy pieniędzy. Jeśli masz wystarczające środki na zakup domu za gotówkę, z pewnością możesz sobie pozwolić na zakup teraz. Nawet jeśli nie możesz zapłacić gotówką, większość ekspertów zgodzi się, że możesz sobie pozwolić na zakup, jeśli możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na nowy dom. Ale na jaki kredyt hipoteczny możesz sobie pozwolić?
Standardowy wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) wynoszący 43% jest na ogół wykorzystywany przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA) jako wytyczne do zatwierdzania hipotek. Wskaźnik ten służy do ustalenia, czy pożyczkobiorca może dokonywać płatności co miesiąc; niektórzy pożyczkodawcy mogą być łagodniejsi lub bardziej sztywni, w zależności od rynku nieruchomości i ogólnych warunków ekonomicznych. 43% DTI oznacza wszystkie regularne spłaty zadłużenia, a także wydatki związane z mieszkaniem - kredyt hipoteczny, ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie właściciela domu itp. - nie powinny przekraczać 43% miesięcznego dochodu brutto.
Na przykład, jeśli miesięczny dochód brutto wynosi 4000 USD, pomnóż tę liczbę przez 0, 43. 1720 USD to suma, którą powinieneś wydać na spłatę długu. Załóżmy teraz, że masz już te miesięczne zobowiązania: minimalne płatności kartą kredytową w wysokości 120 USD, spłata kredytu samochodowego w wysokości 240 USD i spłaty pożyczki studenckiej w wysokości 120– 480 USD. To teoretycznie oznacza, że możesz sobie pozwolić na dodatkowe 1 240 USD miesięcznie na dodatkowe zadłużenie z tytułu kredytu hipotecznego itp. I nadal mieści się w maksymalnym DTI. Oczywiście mniejszy dług jest zawsze lepszy.
Czego chcą pożyczkodawcy hipoteczni
Należy również wziąć pod uwagę stosunek zadłużenia front-end do dochodu, który oblicza twój dochód w stosunku do miesięcznego zadłużenia, które poniosłbyś z samych wydatków mieszkaniowych. Zwykle pożyczkodawcy lubią ten wskaźnik na nie więcej niż 28%; w czasie recesji mogą pozwolić, by spadła nawet do 31%. Na przykład, jeśli twój dochód brutto wynosi 4000 USD miesięcznie, nie będziesz mieć trudności z uzyskaniem zatwierdzenia na 1720 USD miesięcznych wydatków mieszkaniowych, nawet jeśli nie masz innych zobowiązań. W przypadku DTI na poziomie 31% koszty mieszkania powinny wynosić poniżej 1 240 USD.
Dlaczego nie mógłbyś wykorzystać swojego pełnego stosunku zadłużenia do dochodu, jeśli nie masz innego zadłużenia? Zasadniczo, ponieważ pożyczkodawcy nie lubią, jak żyjesz na krawędzi. Zdarzają się nieszczęścia finansowe - tracisz pracę, samochód się sumuje, niepełnosprawność medyczna uniemożliwia ci pracę przez jakiś czas. Jeśli twój kredyt hipoteczny wynosi 43% dochodu, nie będziesz miał miejsca, kiedy chcesz lub będziesz musiał ponieść dodatkowe wydatki.
Eksperci od planowania finansowego zgadzają się, że możesz sobie pozwolić na zakup domu, jeśli możesz uzyskać kredyt hipoteczny z miesięczną spłatą nie wyższą niż 28% dochodu brutto.
Większość hipotek to zobowiązania długoterminowe: pamiętaj, że możesz spłacać te płatności co miesiąc przez następne 30 lat. W związku z tym należy ocenić wiarygodność głównego źródła dochodu. Powinieneś również wziąć pod uwagę swoje perspektywy na przyszłość i prawdopodobieństwo wzrostu wydatków w miarę upływu czasu. Być w stanie dziś pozwolić sobie na nowy dom, nie jest tak ważne jak twoja zdolność do utrzymania go na dłuższą metę.
Nie trzeba dodawać, że stać na dom, nie odpowiada na pytanie, czy teraz jest dobry moment, aby podjąć decyzję w sprawie tej opcji.
Rynek mieszkaniowy
Zakładając, że masz pod kontrolą osobistą sytuację pieniężną, następnym krokiem będzie ekonomia rynku mieszkaniowego - w twoim obecnym miejscu lub miejscu, w którym planujesz się przeprowadzić. Dom to droga inwestycja. Posiadanie pieniędzy na zakup jest świetne, ale nie odpowiada na pytanie, czy zakup ma sens z finansowego punktu widzenia. Jednym ze sposobów na to jest odpowiedź na pytanie „Czy wynajem jest tańszy niż zakup?” Jeśli zakup okazuje się być tańszy niż wynajem, jest to mocny argument za zakupem.
Podobnie warto pomyśleć o długoterminowych konsekwencjach zakupu domu. Przez pokolenia zakup domu był niemal gwarantowanym sposobem zarabiania pieniędzy. Twoi dziadkowie mogli kupić dom 50 lat temu za 20 000 $ i sprzedać go pięć lub 10 razy tyle lat 30 lat później.
Tego samego nie można powiedzieć o właścicielach domów z nowszego rocznika. Wielu z nich straciło pieniądze, kiedy na rynku nieruchomości doszło do krachu w 2007 roku, a wiele innych posiada obecnie domy warte mniej niż cena, którą kupili dziesięć lat temu. Jeśli kupujesz nieruchomość z przekonaniem, że z czasem wzrośnie jej wartość, pamiętaj o uwzględnieniu w swoich obliczeniach kosztów spłaty odsetek od kredytu hipotecznego, modernizacji nieruchomości i bieżącej rutynowej konserwacji.
Perspektywa gospodarcza
Wzdłuż tych samych linii są lata, w których ceny nieruchomości są obniżone, i lata, kiedy są one wyjątkowo wysokie. Jeśli ceny są tak niskie, że oczywiste jest, że dostajesz dobrą ofertę, możesz uznać to za znak, że może to być dobry moment na dokonanie zakupu. Na rynku kupujących obniżone ceny zwiększają szanse, że czas będzie działał na twoją korzyść i sprawią, że dom zyska na wartości.
Stopy procentowe, które odgrywają dużą rolę w określaniu wielkości miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego, mają także lata, kiedy są wysokie, i lata, kiedy są niskie. Oczywiście niższe jest lepsze. Na przykład nasz miesięczny kalkulator spłat kredytu hipotecznego pokazuje, że 30-letni kredyt hipoteczny (360 miesięcy) z pożyczką w wysokości 100 000 USD przy oprocentowaniu 3% będzie Cię kosztował 421, 60 USD miesięcznie. Przy oprocentowaniu 5% będzie to kosztować 536, 82 USD miesięcznie. Przy 7% skacze do 665, 30 USD. Jeśli więc spadają stopy procentowe, rozsądnie jest poczekać przed zakupem. Jeśli rosną, warto dokonać zakupu wcześniej niż później.
Pory roku mogą również uwzględniać proces decyzyjny. Jeśli chcesz mieć jak najszerszy wybór domów, wiosna to prawdopodobnie najlepszy czas na zakupy. Znaki „na sprzedaż” wyrastają jak kwiaty, gdy robi się ciepło, a trawniki zmieniają kolor na zielony. Częściowa przyczyna dotyczy grupy docelowej większości domów: rodzin, które czekają na przeprowadzkę, dopóki ich dzieci nie ukończą bieżącego roku szkolnego, ale chcą się osiedlić przed rozpoczęciem nowego roku jesienią.
Rozważ swoje potrzeby związane ze stylem życia
Chociaż pieniądze są oczywiście ważnym czynnikiem, istnieje wiele innych czynników, które mogą odegrać istotną rolę w ustalaniu czasu. Czy potrzebujesz dodatkowej przestrzeni (nowe dziecko w drodze, starszy krewny, który nie może żyć sam)? Czy przeprowadzka wymaga od dzieci zmiany szkoły? Jeśli sprzedajesz dom, w którym mieszkasz krócej niż dwa lata, czy naraziłbyś się na podatek od zysków kapitałowych - a jeśli tak, to czy warto poczekać, aby uniknąć ukąszenia?
Możesz gotować z wyśmienitymi składnikami, co miesiąc odpoczywać w weekendy, patronować sztukom widowiskowym lub ćwiczyć z osobistym trenerem. Żadne z tych nawyków nie zabija budżetu, ale być może będziesz musiał sobie z nimi poradzić, jeśli kupisz dom na podstawie samego wskaźnika zadłużenia do dochodu wynoszącego 43%.
Zanim zaczniesz ćwiczyć spłacanie kredytu hipotecznego, daj sobie trochę łokcia finansowego, odejmując koszt swojego najdroższego hobby lub działalności od obliczonej płatności. Jeśli saldo nie wystarczy, aby kupić dom swoich marzeń, być może będziesz musiał ograniczyć rozrywkę i gry lub zacząć myśleć o tańszym domu jako wymarzonym domu.
Sprzedaż jednego domu, zakup innego
Zapisz wpływy z obecnego domu na koncie oszczędnościowym i ustal, czy po uwzględnieniu innych niezbędnych wydatków, takich jak płatności samochodowe lub ubezpieczenie zdrowotne, będziesz w stanie pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Ważne jest również, aby pamiętać, że dodatkowe środki będą musiały zostać przeznaczone na utrzymanie i usługi komunalne. Koszty te będą niewątpliwie wyższe w przypadku większych domów.
Obliczając, wykorzystaj swój obecny dochód. Nie zakładaj, że zarobisz więcej pieniędzy. Podnoszenia nie zawsze się zdarzają, a kariery się zmieniają. Jeśli kwotę domu kupisz na podstawie przyszłych dochodów, zorganizuj romantyczną kolację przy użyciu kart kredytowych. Skończysz z nimi długotrwały związek.
Jeśli jednak poradzisz sobie z tymi dodatkowymi kosztami domu, nie przejmując się dodatkowym zadłużeniem z karty kredytowej, możesz sobie pozwolić na zakup domu - pod warunkiem, że zaoszczędziłeś wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę.
Czy możesz sobie pozwolić na zaliczkę?
Najlepiej obniżyć 20% ceny domu, aby uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Zwykle dodawany do płatności hipotecznych PMI może kosztować dodatkowe 50 do 100 USD miesięcznie.
Mniejsza zaliczka nie oznacza, że zakup domu jest niemożliwy. Na przykład możesz kupić dom z obniżką nawet o 3, 5% dzięki pożyczce FHA, ale istnieją dodatkowe premie za wymyślenie większej liczby przypadków. Oprócz wspomnianego wyżej unikania PMI, większa zaliczka oznacza:
- Mniejsze spłaty kredytu hipotecznego. W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 200 000 USD z oprocentowaniem 5% na okres 30 lat zapłacisz 1074 USD. Gdyby twój kredyt hipoteczny wynosił 180 000 USD przy oprocentowaniu 5% na okres 30 lat, zapłaciłbyś 966, 28 USD. Więcej możliwości wyboru pożyczkodawcy. Niektórzy pożyczkodawcy nie będą cię finansować, chyba że obniżysz przynajmniej 5% do 10%.
Wprawdzie większa zaliczka ma wiele zalet, ale nie poświęcaj całkowicie swojego konta oszczędnościowego, aby obciążyć swój dom. Może dojść do szczypty, gdy pojawią się nieoczekiwane naprawy lub inne potrzeby.
Czy planujesz pozostać na miejscu?
Przystępność cenowa powinna być najważniejszą rzeczą, jakiej szukasz w domu, ale najlepiej też wiedzieć, że będziesz chciał mieszkać w domu, który wybierzesz przez co najmniej 10 lat. Jeśli nie, możesz utknąć w domu, na który Cię nie stać, w mieście, na które jesteś gotowy opuścić. Jeśli nie potrafisz oszacować, w jakim mieście zamierzasz mieszkać i jaki masz plan na 10 lat, to nie jest odpowiedni moment na zakup domu. Jeśli chcesz kupić dom bez 10-letniego planu, kup dom, którego cena jest znacznie niższa niż maksymalna kwota, na jaką możesz sobie pozwolić. Będziesz musiał pozwolić sobie na trafienie, jeśli będziesz musiał je szybko sprzedać. Kolejny wyjątek: jeśli pracujesz dla firmy, która kupuje domy przeniesionych pracowników - jedna nazwa to gwarantowana opcja wykupu - można również bezpiecznie kupować bez 10-letniego zobowiązania.
Dolna linia
Czy jesteś gotowy na zakup domu? Odwrotna odpowiedź (bez zamierzonej gry słów) brzmi „tak - jeśli możesz sobie na to pozwolić.” Ale „stać” nie jest tak proste, jak na twoim koncie bankowym; wiele innych kwestii finansowych i związanych ze stylem życia powinno uwzględniać twoje obliczenia.
Kiedy weźmiesz pod uwagę wszystkie te elementy, „jeśli możesz sobie na to pozwolić” zaczyna wyglądać na bardziej skomplikowane, niż się wydaje. Ale rozważenie ich teraz może zapobiec kosztownym błędom i problemom finansowym później. Oczywiście jest najlepszy moment na rzucenie się: kiedy znajdziesz idealny dom w idealnym miejscu na sprzedaż - w doskonałej cenie.
