Spis treści
- 1. Poznaj kapitał swojego domu
- 2. Poznaj swoją zdolność kredytową
- 3. Poznaj swój stosunek zadłużenia do dochodu
- 4. Koszty refinansowania
- 5. Stawki a termin
- 6. Punkty refinansujące
- 7. Poznaj swój próg rentowności
- 8. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego
- 9. Poznaj swoje podatki
- Dolna linia
Według Morta Bankers Association (MBA) wnioski o refinansowanie stanowią znaczną część wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny. Częściowo może to wynikać z faktu, że stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych zachęciło właścicieli domów do restrukturyzacji finansów.
Jednak to, czy refinansowanie kredytu hipotecznego jest dla Ciebie odpowiednie, zależy bardziej od indywidualnych okoliczności niż oprocentowanie kredytów hipotecznych w tym tygodniu. Oto dziewięć kluczowych kwestii do rozważenia przed złożeniem wniosku o refinansowanie domu.
1. Poznaj kapitał swojego domu
Pierwszą kwalifikacją, którą będziesz musiał refinansować, jest kapitał własny w twoim domu. Dobra wiadomość jest taka, że wartości domów rosły, a udział podwodnych właścicieli domów znacznie spadł, według Len Kiefer, zastępca głównego ekonomisty Freddiego Maca. Mimo to niektóre domy nie odzyskały wartości, a niektórzy właściciele domów mają niski kapitał własny. Refinansowanie przy niewielkim lub żadnym kapitale nie zawsze jest możliwe w przypadku tradycyjnych pożyczkodawców, ale niektóre programy rządowe są dostępne. Najlepszym sposobem na sprawdzenie, czy kwalifikujesz się do określonego programu, jest wizyta u pożyczkodawcy i omówienie jego indywidualnych potrzeb. Właściciele domów z co najmniej 20% kapitału własnego będą mieli łatwiejszy dostęp do nowej pożyczki.
2. Poznaj swoją zdolność kredytową
Kredytodawcy zaostrzyli w ostatnich latach standardy dotyczące zatwierdzania pożyczek, więc niektórzy konsumenci mogą być zaskoczeni, że nawet przy dobrym kredycie nie zawsze będą kwalifikować się do najniższych stóp procentowych. Zazwyczaj pożyczkodawcy chcą uzyskać ocenę kredytową na poziomie 760 lub wyższą, aby uzyskać najniższe oprocentowanie kredytu hipotecznego. Pożyczkobiorcy z niższymi wynikami mogą nadal uzyskać nową pożyczkę, ale oprocentowane przez nich opłaty lub opłaty mogą być wyższe.
Kluczowe dania na wynos
- Przed podjęciem decyzji o refinansowaniu kredytu hipotecznego upewnij się, że dysponujesz odpowiednim kapitałem własnym - co najmniej 20% ułatwi zakwalifikowanie się do kredytu. Sprawdź, czy Twoja zdolność kredytowa wynosi co najmniej 760, a zadłużenie - współczynnik dochodu wynosi 36% lub mniej. Przyjrzyj się warunkom, stopom procentowym i kosztom refinansowania - w tym punktom i określeniu, czy będziesz musiał zapłacić PMI - w celu ustalenia, czy udzielenie pożyczki naprzód spełni Twoje potrzeby. nawet wskaż i jak refinansowanie wpłynie na twoje podatki.
3. Poznaj swój stosunek zadłużenia do dochodu
4. Koszty refinansowania
Refinansowanie domu kosztuje zwykle od 3% do 5% całkowitej kwoty pożyczki, ale kredytobiorcy mogą znaleźć kilka sposobów na obniżenie kosztów lub zawarcie ich w pożyczkę. Jeśli masz wystarczającą ilość kapitału, możesz przenieść koszty do nowej pożyczki, zwiększając kapitał. Niektórzy pożyczkodawcy oferują refinansowanie „bez kosztów”, co zwykle oznacza, że zapłacisz nieco wyższą stopę procentową na pokrycie kosztów zamknięcia. Nie zapomnij negocjować i rozejrzeć się, ponieważ kredytodawca może uiścić lub obniżyć niektóre opłaty refinansowe.
5. Stawki a termin
Podczas gdy wielu kredytobiorców koncentruje się na stopie procentowej, ważne jest ustalenie celów przy refinansowaniu, aby ustalić, który produkt hipoteczny spełnia twoje potrzeby. Jeśli Twoim celem jest maksymalne zmniejszenie miesięcznych płatności, będziesz potrzebować pożyczki o najniższym oprocentowaniu na najdłuższy okres. Jeśli chcesz płacić mniej odsetek przez cały okres kredytowania, poszukaj najniższej stopy procentowej w najkrótszym terminie. Pożyczkobiorcy, którzy chcą spłacić pożyczkę tak szybko, jak to możliwe, powinni szukać kredytu hipotecznego o najkrótszym terminie wymagającym płatności, na które mogą sobie pozwolić.
6. Punkty refinansujące
Porównując różne oferty pożyczek hipotecznych, spójrz zarówno na stopy procentowe, jak i punkty. Punkty, równe 1% kwoty pożyczki, są często wypłacane w celu obniżenia stopy procentowej. Pamiętaj, aby obliczyć, ile zapłacisz w punktach za każdą pożyczkę, ponieważ zostaną one wypłacone na zakończenie lub zostaną zaliczone do kwoty głównej nowej pożyczki.
Kredytodawcy zaostrzyli w ostatnich latach standardy dotyczące zatwierdzania pożyczek, wymagając wyższych ocen kredytowych dla najlepszych stóp procentowych i niższych wskaźników zadłużenia do dochodu niż w przeszłości.
7. Poznaj swój próg rentowności
Ważnym obliczeniem przy podejmowaniu decyzji o refinansowaniu jest próg rentowności, punkt, w którym koszty refinansowania zostały pokryte z miesięcznych oszczędności. Po tym momencie twoje miesięczne oszczędności są całkowicie twoje. Jeśli na przykład refinansowanie kosztuje 2000 USD, a Ty oszczędzasz 100 USD miesięcznie w stosunku do poprzedniej pożyczki, odzyskanie kosztów potrwa 20 miesięcy. Jeśli zamierzasz przeprowadzić się lub sprzedać dom w ciągu dwóch lat, refinansowanie w tym scenariuszu może nie mieć sensu.
8. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Właściciele domów, którzy mają mniej niż 20% kapitału własnego w domu podczas refinansowania, będą musieli zapłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI). Jeśli płacisz już PMI w ramach bieżącej pożyczki, nie zrobi to dla ciebie dużej różnicy. Ale niektórzy właściciele domów, których domy straciły na wartości od daty zakupu, mogą odkryć, że jeśli dokonają refinansowania, będą musieli zacząć płacić PMI po raz pierwszy. Zmniejszone płatności z powodu refinansowania mogą nie być wystarczająco niskie, aby zrównoważyć dodatkowe koszty PMI. Pożyczkodawca może szybko obliczyć, czy będziesz musiał zapłacić PMI i ile to doda do twoich płatności mieszkaniowych.
9. Poznaj swoje podatki
Wielu konsumentów polegało na odliczeniu odsetek od kredytu hipotecznego, aby obniżyć federalny rachunek podatku dochodowego. Jeśli dokonasz refinansowania i zaczniesz płacić mniej odsetek, ulga podatkowa może być niższa, chociaż niewiele osób uważa to za powód do unikania refinansowania. Jednak możliwe jest również, że odliczenie odsetek będzie wyższe przez pierwsze kilka lat pożyczki, gdy część odsetkowa miesięcznej płatności jest większa niż kwota główna. Zwiększenie wielkości pożyczki z powodu wypłaty gotówki lub zwijania kosztów zamknięcia wpłynie również na wysokość odsetek, które będziesz płacić.
To powiedziawszy, przepisy Ustawy o obniżkach podatków i miejscach pracy, które weszły w życie w grudniu 2017 r., Mogą wpłynąć na chęć skorzystania z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Nowe odliczenie o podwyższonym standardzie - obecnie 24 400 USD dla małżeństw składających wspólne wnioski, w porównaniu do 12 700 USD zgodnie z poprzednią ustawą - może sprawić, że odliczenia odliczeń będą mniej atrakcyjne finansowo dla większej liczby podatników. Ale zamożniejsi właściciele domów, którzy chcą refinansować duży istniejący kredyt hipoteczny, nadal będą mogli odliczyć odsetki od długu hipotecznego w wysokości do 1 miliona USD (limit dla nowego zadłużenia hipotecznego wynosi obecnie 750 000 USD dla domów zakupionych 15 grudnia 2017 r. Lub później). Biorąc pod uwagę te zmiany, warto skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uzyskać indywidualne informacje na temat wpływu refinansowania na podatki.
Dolna linia
Podobnie jak wiele transakcji finansowych, refinansowanie kredytu hipotecznego jest złożone i wymaga należytej staranności ze strony właścicieli domów.
Mądrze jest skonsultować się z renomowanym pożyczkodawcą, aby uzyskać szybkie odpowiedzi na niektóre z twoich obaw. Pomoże to w podjęciu ważnej decyzji, czy refinansowanie jest dla Ciebie odpowiednie. Jeśli wydaje się, że byłby to dobry ruch, wykonaj zadanie domowe omówione powyżej.
