Aktywa takie jak złoto i nieruchomości są podstawowymi inwestycjami, a zakup domu to wspólna inwestycja dla osób na całym świecie, ponieważ jest powszechnie uważana za inwestycję bezpieczną i zyskowną. Inwestowanie w nieruchomości wymaga jednak długiego okresu zaangażowania i wysokich zaliczek i jest ryzykowne nawet na dłuższą metę. Ponadto wielu inwestorów często ignoruje koszty.
Weź pod uwagę kilka ważnych kwestii dotyczących ukrytych kosztów i czynników, które sprawiają, że inwestowanie w nieruchomości jest ryzykownym, kosztownym i być może nierentownym przedsięwzięciem. Inwestorzy powinni mieć to wszystko na uwadze przed odebraniem ciężko zarobionych pieniędzy.
Wspólna percepcja
Przeciętny inwestor może zauważyć, że dwupokojowe mieszkanie na przedmieściach było dostępne za 300 000 USD pięć lat temu, a teraz sprzedaje za 450 000 USD. To fajny zwrot 50% w ciągu pięciu lat, znacznie lepszy niż zwrot akcji, obligacji lub złota. Bezwzględna wartość zysku wydaje się również wysoka i wynosi 150 000 USD, a dostępność finansowania daje złudzenie, że można wykorzystać zysk z pieniędzy lewarowanych.
Przy tych wszystkich pozornych korzyściach, jakie są wyzwania i ukryte koszty inwestycji w nieruchomości?
Anatomia kosztów pożyczek na nieruchomości
Rozważ przypadek osoby przeprowadzającej się do nowego miasta w celu podjęcia nowej pracy. Oczekuje, że zostanie około pięciu lat, ale może przedłużyć ten okres w zależności od rozwoju kariery u swojego dotychczasowego pracodawcy lub u innych pracodawców w tym samym mieście. Zakładając dobre zwroty, rozważa kupno domu lub kondominium zamiast wynajmu.
Należy pamiętać, że dana osoba może kupić akcję lub jednostkę funduszu giełdowego za jedyne 5 USD, ale inwestowanie w nieruchomości wymaga tysięcy dolarów. Chociaż większość inwestycji w nieruchomości jest finansowana z pożyczek, zakup domu lub mieszkania o wartości 300 000 USD nadal wymaga zaliczki w wysokości 20% (60 000 USD).
Osoby, które wnoszą mniej niż 20%, mogą uzyskać pożyczkę, ale ostatecznie zapłacą wyższe stopy procentowe i będą zmuszone do ubezpieczenia prywatnego kredytu hipotecznego, co zwiększa koszty. Wyższe stopy procentowe prowadzą do wyższych kwot spłaty, a ubezpieczenie kredytu hipotecznego zwykle kosztuje od 0, 15% do 2, 5% kwoty kredytu.
Istnieją dodatkowe jednorazowe koszty przetwarzania pożyczki, które wynoszą około 4% kwoty pożyczki (9600 USD). Podatki od przeniesienia własności lub opłaty rejestracyjne różnią się w zależności od stanu, a przyjęcie średnio 2, 5% wartości nieruchomości dodaje 6000 $ do kosztu.
Gdyby nasz inwestor kupił mieszkanie, miesięczna opłata w wysokości 200 USD na rzecz stowarzyszenia kondominium wyniósłaby 12 000 USD przez pięć lat. Następnie należy doliczyć koszty napraw, wyposażenia i konserwacji. Konserwatywny szacunek 1 000 USD rocznie zabiera nas do 5 000 USD w ciągu pięciu lat.
Następnie załóżmy, że właściciel znajdzie nabywcę gotowego kupić mieszkanie za 450 000 USD po pięciu latach.
Do tego czasu inwestor spłaci bankowi 86 400 USD pożyczki. Po dodaniu zaliczki w wysokości 60 000 USD, kosztów obsługi pożyczki (9600 USD), podatku od przeniesienia własności (6000 USD), podatku od nieruchomości (30 000 USD), opłat za stowarzyszenie mieszkań (12 000 USD) i ogólnej konserwacji (5 000 USD), suma wynosi 209 000 USD.
Co to jest zysk netto?
Oryginalna kwota kredytu na 20 lat w wysokości 240 000 USD spadnie do około 180 000 USD w ciągu pięciu lat, ponieważ inwestor dokonuje miesięcznych płatności w wysokości 1440 USD. Inwestor spłaci tę zaległą kwotę 180 000 USD z ceny sprzedaży 450 000 USD otrzymanej od nowego nabywcy. Inwestor płaci 209, 000 USD całkowitych kosztów za tę nieruchomość, kolejne 180 000 USD na rzecz banku za pozostałą do spłaty kwotę, a zatem otrzymana przez niego kwota netto wynosi 61 000 USD.
Zasadniczo inwestor wydał 209 000 USD w ciągu pięciu lat i uzyskał zysk netto w wysokości 61 000 USD, uzyskując zwrot w wysokości 29, 2%. Chociaż cena sprzedaży wydaje się wysoka, ukryte koszty zabrały wiele korzyści.
Weźmy dłuższy czas. Załóżmy, że inwestor kontynuuje swój pobyt w mieście i trzyma swój kondominium przez cały 20-letni okres pożyczki. Co pięć lat wartość mieszkania wzrasta 1, 5 raza. Za 20 lat wartość osiągnie 1, 52 miliona dolarów, co oznacza ponad pięciokrotny wzrost.
Inwestor spłaci 345, 6 tys. USD. Po dodaniu 60 000 USD całkowity koszt wynosi 406 600 USD.
Korzystając z podobnych obliczeń jak powyżej, otrzymujemy całkowity podatek od nieruchomości w wysokości 251 000 USD, koszty utrzymania (48 000 USD), ogólne naprawy i utrzymanie (20 000 USD), koszty obsługi pożyczek (9 600 USD) i podatek od przeniesienia własności (6 000 USD). Łączna kwota wynosi 739, 600 USD, a zatem zysk netto w ciągu 20 lat wynosi 780 400 USD, co daje zwrot w wysokości 106%, co zasadniczo podwaja pieniądze w ciągu 20 lat.
W dłuższej perspektywie efektywne zwroty nie są aż tak duże. Mimo pięciokrotnie docenianej ceny, koszty płatności odsetek, podatków i innych wydatków zmniejszają zysk.
Inwestorzy powinni również pamiętać, że rzeczywista wartość pieniądza maleje z czasem. Koszt konserwacji i regularnych napraw wzrasta z powodu inflacji. Jeśli weźmie się również pod uwagę inflację, zwroty netto spadną jeszcze bardziej. Inwestorzy powinni również wziąć pod uwagę ubezpieczenie, opłaty maklerskie i podatki od przeniesienia własności w momencie sprzedaży. Uwzględnienie ich dodatkowo obniży zwroty netto.
Z inwestycjami w nieruchomości wiążą się inne zagrożenia. Zmiany w okresie inwestycyjnym mogą prowadzić do trudności w późniejszej sprzedaży nieruchomości. Na przykład hałaśliwa nowa autostrada lub gwałtowny wzrost przestępczości może doprowadzić do dewaluacji nieruchomości. Wszelkie nadprzyrodzone nieszczęścia, takie jak huragan lub trzęsienie ziemi, mogą całkowicie zniszczyć posiadłość, a jedynie częściową kwotę można odzyskać z roszczeń ubezpieczeniowych. Nawet po przebudowie przy użyciu pieniędzy z ubezpieczenia uzyskanie wyższej ceny staje się trudne po wystąpieniu takich zdarzeń w okolicy.
Alternatywy dla inwestycji w nieruchomości
Zamiast kupować nieruchomości, inwestorzy powinni rozważyć fundusze inwestycyjne, opcje nieruchomości, fundusze inwestycyjne typu ETF oparte na nieruchomościach, fundusze wspólnego inwestowania i akcje jako tanie alternatywy.
Podczas gdy akcje wiążą się z ryzykiem specyficznym dla akcji, fundusze, fundusze ETF i REIT zapewniają dywersyfikację. Dla odważnych serc gotowych podjąć ryzyko kontrahenta na nieuregulowanym rynku, opcje nieruchomości mogą zaoferować wyższe zwroty bez kosztów i podatków.
Dolna linia
Inwestycje w nieruchomości wymagają dużych nakładów finansowych na długie okresy. Ocena wartości takich inwestycji rozłożonych na długie okresy jest złożonym zadaniem. Podczas gdy niektórzy inwestorzy są wabieni patrząc na wzrost cen nominalnych, należy wziąć pod uwagę wszystkie koszty.
