Korzystanie z urządzenia ira do kupowania nieruchomości

Spis treści

• Właściwe IRA dla nieruchomości
• Co jest i nie jest twoje
• Dokonanie zakupu w IRA
• Posiadanie nieruchomości w IRA
• Sprzedaż nieruchomości w IRA
• Plusy i minusy nieruchomości w IRA
• Dolna linia

Jeśli chodzi o IRA, aktywa finansowe - akcje, obligacje i fundusze wspólnego inwestowania lub fundusze typu ETF - są zwykle podejrzanymi o inwestycje. Mimo to pod pewnymi warunkami można przechowywać nieruchomości w Roth IRA. Możesz kupić domy jednorodzinne lub multipleksy, budynki mieszkalne, nieruchomości komercyjne, takie jak sklepy, hotele lub kompleksy biurowe, surowe grunty i działki, a nawet kupony łodzi.

Nie jest to jednak tak łatwe, jak zakup kilkuset akcji. Jeśli chcesz zanurzyć się w zakup nieruchomości za pośrednictwem samokierującego IRA, musisz znać zasady - a jest ich wiele.

Kluczowe dania na wynos

• Możesz posiadać nieruchomość w swojej IRA, ale do tego będziesz potrzebować samodzielnie zarządzanej IRA. Każda zakupiona nieruchomość musi być przeznaczona wyłącznie do celów inwestycyjnych: Ty i członkowie jej rodziny nie możecie z niej korzystać. IRA zazwyczaj wymaga zapłaty gotówką, a IRA musi pokryć wszystkie koszty własności. Utrzymanie nieruchomości w IRA może być trudne, z problemami podatkowymi i biurokracją. Ale z drugiej strony nieruchomości mogą zapewnić dobrą (lub świetną) stopę zwrotu i urozmaicić twoje portfolio.

Właściwa IRA do zakupu nieruchomości inwestycyjnych

Po pierwsze, twoja IRA musi być samokierująca. Termin „samokierujący” oznacza, że ​​alternatywne inwestycje są akceptowane lub oferowane przez depozytariusza IRA, instytucję finansową lub spółkę odpowiedzialną za prowadzenie dokumentacji i wymagania sprawozdawcze IRS. Samokierująca IRA jest niezależna od jakiegokolwiek biura maklerskiego, banku lub firmy inwestycyjnej, które podejmowałyby za ciebie decyzje (większość rachunków maklerskich i tak nie zezwala na posiadanie nieruchomości).

Aby kupić i posiadać nieruchomość za pośrednictwem IRA, nadal potrzebujesz powiernika, podmiotu specjalizującego się w rachunkach samoobsługowych, które będą zarządzać transakcją, powiązanymi dokumentami i sprawozdawczością finansową. Wszystko przechodzi przez depozytariusza, abyś nie naruszył surowych zasad dotyczących tego rodzaju transakcji na rynku nieruchomości.

Jak można się spodziewać, opiekun pobierze opłatę za usługę. Jednak nie doradzi ci, jak najlepiej uporządkować swoje gospodarstwa. Zadaniem tego powiernika jest praca na zapleczu.

Zanim przejrzymy resztę zasad, zrozum ten podstawowy fakt: Ty i twoja IRA jesteście dwoma oddzielnymi bytami. Twoja IRA jest właścicielem nieruchomości - ty nie. W rzeczywistości tytuł własności będzie brzmiał „XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA”.

Co jest i nie jest twoje

Twoja nieruchomość musi być wyłącznie inwestycją. Nie można go używać jako domu wakacyjnego, miejsca do życia dla dzieci, drugiego domu lub biura dla firmy. Zasady te dotyczą Ciebie i osób, które IRS uważa za „zdyskwalifikowane”. Kto zatem jest uważany za osobę zdyskwalifikowaną?

• Twój współmałżonek Twoi rodzice, dziadkowie i pradziadkowie Twoje dzieci i ich małżonkowie, wnuki i prawnuki Dostawcy usług twojej IRA Każdy podmiot posiadający ponad 50% nieruchomości

Nie możesz również kupić nieruchomości od jednej z tych zdyskwalifikowanych osób - jest to tak zwana transakcja samoobsługowa - podobnie jak IRA nie może kupić nieruchomości, którą już posiadasz. Więcej informacji o zabronionych transakcjach można znaleźć w sekcji 4.72.11.2.1 Podręcznika przychodów wewnętrznych.

Dokonanie zakupu

Saldo IRA będzie musiało być dość wysokie, ponieważ uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości w IRA nie jest łatwe. Najprawdopodobniej będziesz musiał zapłacić gotówką, co nie tylko powoduje duże ugryzienie konta, ale także wpływa na stopę zwrotu w dół drogi.

Inwestorzy nieruchomości często odkładają niewielką kwotę i korzystają z wciąż stosunkowo niskich stóp procentowych, aby wykorzystać zakup, zakładając, że mogą zarobić na nieruchomości więcej niż zapłacą odsetki. Jeśli nie możesz sfinansować zakupu nieruchomości, tracisz potencjał znacznego zwrotu z inwestycji (ROI).

Niektóre banki rozważą pożyczki na tego rodzaju transakcje, ale stanowi to inny problem: wszelkie przychody z nieruchomości można wówczas uznać za niepowiązane dochody podlegające opodatkowaniu w działalności gospodarczej (UBTI). Możesz dowiedzieć się więcej o UBTI z Sekcji 511 404 IRS Internal Revenue Code (IRC).

Posiadanie nieruchomości

Ponieważ Twoja IRA nie płaci podatków, nie możesz skorzystać z odliczeń związanych z posiadaniem nieruchomości. Ponieważ zapłaciłeś gotówką, nie musisz odliczać odsetek od kredytu hipotecznego. Nie uzyskujesz również korzyści z odliczeń lub amortyzacji podatku od nieruchomości. Jeśli twoja nieruchomość generuje dochód z wynajmu, każda jego część wraca z powrotem do IRA. Ponieważ nie jesteś właścicielem nieruchomości, nie możesz wpłacać żadnego dochodu. (Oczywiście pieniądze te ostatecznie otrzymasz, gdy będziesz dokonywać wypłat z konta na emeryturze).

Z drugiej strony, żaden z kosztów utrzymania ani innych powiązanych kosztów posiadania nieruchomości nie wychodzi z kieszeni. IRA płaci za wszystko. Nie jest to jednak pozbawione wad. Każdy dolar, który pochodzi z Twojej IRA, to dolar, którego nie można już od kilku dekad docenić pod względem wartości bez podatku.

Jedno ogromne ryzyko: wydatki na utrzymanie, które wyczerpują gotówkę IRA i prowadzą do wysokich kar, jeśli „nadmiernie wpłacisz” na konto, aby je pokryć.

A co się stanie, jeśli nieruchomość poniesie szereg poważnych wydatków, które powodują, że saldo IRA jest tak niskie, że konto nie ma wystarczającej ilości pieniędzy, aby za to zapłacić? Pamiętaj, że nie możesz zapłacić za nic związanego z tą nieruchomością z własnej kieszeni, a składki IRA są ograniczone: w 2020 r. Możesz wpłacić jedynie 6000–7000 USD, jeśli masz 50 lat lub więcej.

Jeśli to nie obejmuje naprawy i musisz zdeponować więcej, grozi Ci kara związana z wkładem za dużo. Jest to znaczące ryzyko, ponieważ nieruchomości często wymagają kosztownej konserwacji, a dochód uzyskiwany z czynszów może nie pokryć tego, co trzeba wydać w roku wymagającej konserwacji.

Sprzedaż nieruchomości w IRA

Aby sprzedać swoją nieruchomość, ustal cenę sprzedaży tak, jak w przypadku innych nieruchomości. Gdy obie strony uzgodnią cenę i warunki, poproś, aby Twój powiernik sprzedał nieruchomość w imieniu Twojej IRA. Wszystkie pieniądze zostaną zwrócone do IRA albo odroczone, albo zwolnione z podatku, w zależności od składu IRA.

Ostatnia uwaga: płynność. Jak łatwo jest ci wyjść z inwestycji? W przypadku zapasów jest to stosunkowo łatwe. Czasami możesz odzyskać pieniądze w kilka sekund. W przeciwieństwie do tego nieruchomości są niezwykle niepłynną inwestycją. Zbycie może zająć dużo czasu, a po drodze możesz stracić pieniądze. Jak ośmiu milionów ludzi nauczyło się podczas Wielkiej Recesji w 2008 roku, możesz znaleźć się w zasobie, który jest wart mniej niż kwota pieniędzy, którą jesteś winien.

Plusy i minusy nieruchomości w IRA

Wspominaliśmy o wielu problemach i wadach, w tym miejscu możesz zastanawiać się, czy jest jakiś sens umieszczania nieruchomości w IRA. Historycznie rzecz biorąc, nieruchomości były dobrą inwestycją długoterminową, ponieważ wartości nieruchomości rosną w czasie, a długoterminowa aprecjacja idzie w parze z długoterminowym horyzontem inwestycyjnym konta emerytalnego. W krótkim okresie wszelkie dochody generowane przez nieruchomość są chronione podatkowo w ramach IRA. Wreszcie, jako twardy aktywa, nieruchomości pomagają zdywersyfikować portfel inwestowany w akcje i inne papiery wartościowe - nie jest to najgorszy pomysł na świecie.

Plusy

• Nieruchomości pomagają zdywersyfikować portfel, często przeciwstawiając się rynkom finansowym.

• Nieruchomości z czasem zyskały na wartości, idealne dla długoterminowego horyzontu inwestycyjnego IRA.

• Nieruchomości mogą zapewniać stały dochód z czynszów, a wszelkie dochody z czynszów, które zbierasz, rosną w IRA bez podatku.

• Możesz kupować, sprzedawać, przerzucać i gromadzić nieruchomości.

Cons

• Musisz założyć IRA z opiekunem.

• Nie można domagać się odliczeń z tytułu podatku od nieruchomości, odsetek od kredytu hipotecznego, amortyzacji i innych wydatków związanych z nieruchomościami.

• Wszystkie wydatki, naprawy i koszty utrzymania muszą zostać pokryte ze środków IRA, a Ty musisz zapłacić innym, aby je wykonać i zarządzać nieruchomością.

• Ty i twoi krewni nie możecie mieszkać ani prowadzić działalności gospodarczej poza posiadłością.

Dolna linia

Korzystanie z IRA przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej nie jest dla osób o słabym sercu, ani też nie jest obce dla różnych rodzajów indywidualnych kont emerytalnych. Inwestowanie w nieruchomości dowolnego rodzaju jest dość ryzykowne lub w najlepszym razie wymaga wysokiego utrzymania; jednak w przypadku IRA nieruchomości są szczególnie ryzykowne. Nie tylko wartości nieruchomości mogą spadać, a nie rosnąć; rok znacznych kosztów utrzymania może również podlegać karom, jeśli twój dochód i limit składki IRA nie pokrywają napraw, których nie możesz zignorować.

O ile nie masz zarówno czasu, jak i wiedzy specjalistycznej do zarządzania nieruchomościami, prawdopodobnie najlepiej będzie, jeśli zastosujesz więcej strategii głównego nurtu dla swojej IRA. Lub rozważ sekurytyzowane opcje nieruchomości, takie jak fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) lub fundusze wspólnego inwestowania i fundusze ETF inwestujące w nieruchomości. Są to pośrednie formy własności nieruchomości, ale są prostszą, bardziej płynną propozycją - i mogą być również organizowane w regularnych IRA.