Wyzwanie związane z zakupem domu po raz pierwszy może wydawać się tak zniechęcające, że kusi albo pójść z pierwszym domem, który mieści się w twoim przedziale cenowym, albo nadal wynajmować. Aby pomóc Ci zdemistyfikować proces i jak najlepiej wykorzystać zakup, zbadamy, co musisz wziąć pod uwagę przed zakupem, czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu oraz kilka przydatnych wskazówek, które ułatwią ci życie po tobie kup swój pierwszy dom. Na przykład możesz nie chcieć pobierać pieniędzy z Roth IRA.
Samouczek: Podstawy hipoteczne
Uwagi przed zakupem
Pierwszą rzeczą, którą musisz ustalić, jest to, jakie są twoje długoterminowe cele, a następnie, w jaki sposób posiadanie domu pasuje do tych planów. Możliwe, że po prostu chcesz przekształcić wszystkie te „zmarnowane” opłaty czynszowe w płatności hipoteczne, które faktycznie prowadzą do posiadania czegoś namacalnego. Inni postrzegają własność domu jako przejaw ich niezależności i cieszą się z idei bycia własnym właścicielem. Zawężenie twoich głównych celów w zakresie własności domu wskaże ci właściwy kierunek. Oto pięć pytań, które należy sobie zadać:
- Jaki typ domu najlepiej odpowiada Twoim potrzebom? Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej masz kilka opcji: tradycyjny dom jednorodzinny, kamienicę, mieszkanie, spółdzielnię lub budynek wielorodzinny z dwoma do czterech jednostek. Każda opcja ma swoje zalety i wady, w zależności od celów właściciela domu, więc musisz zdecydować, jaki rodzaj nieruchomości pomoże Ci osiągnąć te cele. Możesz także zaoszczędzić na cenie zakupu w dowolnej kategorii, wybierając stabilizator, chociaż ilość czasu, kapitału własnego i pieniędzy potrzebnych do przekształcenia stabilizatora w swój wymarzony dom może być znacznie większa, niż się spodziewałeś. (Aby dokładniej zbadać dostępne opcje, sprawdź „Czy mieszkanie Ci odpowiada?” I „Czy spółdzielnia mieszkaniowa jest dla Ciebie odpowiednia?”) Jakie szczególne cechy będzie posiadał Twój idealny dom? Chociaż dobrze jest zachować pewną elastyczność na tej liście, dokonujesz chyba największego zakupu w swoim życiu i zasługujesz na to, aby był on jak najlepiej dopasowany do twoich potrzeb i życzeń. Twoja lista powinna zawierać podstawowe pragnienia, takie jak sąsiedztwo i wielkość, aż do mniejszych szczegółów, takich jak układ łazienki i kuchnia z godnymi zaufania urządzeniami. Do jakiej kwoty kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego? Zanim zaczniesz robić zakupy, ważne jest, aby dowiedzieć się, ile pożyczkodawca faktycznie będzie skłonny dać ci na zakup pierwszego domu. Możesz myśleć, że możesz sobie pozwolić na 300 000 $ miejsca, ale pożyczkodawcy mogą myśleć, że jesteś dobry tylko na 200 000 $, w zależności od czynników, takich jak ile masz innych długów, miesięczny dochód i jak długo pracujesz. (Aby zapoznać się z terminologią i strukturą kredytu hipotecznego, przeczytaj nasz samouczek Podstawy kredytu hipotecznego .) Na jaki dom naprawdę możesz sobie pozwolić? Z drugiej strony, czasami bank udzieli ci pożyczki na więcej domów, niż naprawdę chcesz zapłacić. Podobnie jak przy zakupie nowego samochodu, będziesz chciał spojrzeć na całkowity koszt domu, a nie tylko na miesięczną opłatę. Oczywiście ważne jest również spojrzenie na comiesięczną spłatę, na jaką kwotę zaliczki możesz sobie pozwolić, jak wysokie są podatki od nieruchomości w wybranej okolicy, ile będzie kosztowało ubezpieczenie domu, ile przewidujesz wydatki na utrzymanie lub poprawę dom i jakie będą twoje koszty zamknięcia. (Aby uzyskać pomoc w podjęciu decyzji, który typ kredytu hipotecznego jest dla Ciebie najlepszy, przeczytaj „5 rzeczy, które musisz wiedzieć, aby uzyskać uprzednią zgodę na hipotekę” i „Podejmij decyzję o hipotece opartej na ryzyku”). Kto pomoże ci znaleźć dom i przewodnik ty przez zakup? Agent nieruchomości pomoże Ci znaleźć domy, które spełniają twoje potrzeby i znajdują się w twoim przedziale cenowym, a następnie spotka się z Tobą, aby zobaczyć te domy. Po wybraniu domu do zakupu, ci specjaliści mogą pomóc w negocjowaniu całego procesu zakupu, w tym w złożeniu oferty, uzyskaniu pożyczki i wypełnieniu formalności. Dobra wiedza agenta nieruchomości może uchronić cię przed pułapkami, które możesz napotkać w trakcie procesu. (Czytaj dalej o tym w „Znalezieniu agenta nieruchomości” i „Korzyściach z korzystania z usług rzecznika nieruchomości”).
Najważniejsze wskazówki dotyczące zakupu pierwszego domu
Proces zakupu
Teraz, gdy zdecydowałeś się rzucić okiem, sprawdźmy, czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu domu. Jest to chaotyczny czas, w którym oferty i kontroferty lecą wściekle, ale jeśli jesteś przygotowany na kłopoty (i papierkową robotę), możesz przejść przez ten proces z mniej więcej zdrowym rozsądkiem. Oto podstawowy postęp, którego możesz się spodziewać:
Skorzystaj ze wszystkich dostępnych opcji wyszukiwania domów na rynku, w tym korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami, wyszukiwania ofert online i jazdy po dzielnicach, które Cię interesują w poszukiwaniu znaków na sprzedaż. Umieść także czujniki ze znajomymi, rodziną i kontaktami biznesowymi. Nigdy nie wiadomo, skąd może pochodzić dobra referencja lub trop w domu.
Osoby kupujące po raz pierwszy w domu mają szeroką gamę opcji, które pomogą im dostać się do domu, w tym pożyczki wspierane przez władze federalne i pożyczki dla osób, które nie mają standardowej minimalnej zaliczki w wysokości 20%. Twój stan może również mieć własne programy dla kupujących po raz pierwszy w domu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie również miało duży wpływ na całkowitą cenę, jaką płacisz za dom, więc rozejrzyj się. To się naprawdę opłaci. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz nasz pokaz slajdów „Finansowanie dla kupujących po raz pierwszy w domu”).
Twój agent nieruchomości pomoże Ci zdecydować, ile pieniędzy chcesz zaoferować za dom, a także spełnić wszelkie warunki, o które chcesz poprosić, na przykład o zapłaceniu kupującemu kosztów zamknięcia. Twój agent przedstawi ofertę agentowi sprzedawcy; sprzedawca zaakceptuje twoją ofertę lub wyda kontrofertę. Następnie możesz zaakceptować lub kontynuować przechodzenie do przodu i do tyłu, dopóki nie dojdziesz do porozumienia lub nie zdecydujesz się go nazwać. Jeśli dojdziesz do porozumienia, dokonasz depozytu w dobrej wierze, a proces przejdzie w escrow. Depozyt to krótki okres (często około 30 dni), w którym sprzedawca usuwa dom z rynku z umownym oczekiwaniem, że kupisz dom - pod warunkiem, że nie znajdziesz z nim żadnych poważnych problemów podczas inspekcji. (Aby uzyskać więcej informacji na temat procesu escrow, przeczytaj „10 przeszkód do zamknięcia w nowym domu”).
Nawet jeśli dom, który zamierzasz kupić, wydaje się być bezbłędny, nic nie zastąpi przeszkolonego specjalisty, który sprawdzi Twój potencjalny nowy dom pod kątem jakości, bezpieczeństwa i ogólnego stanu. Jeśli kontrola domu wykaże poważne wady, których sprzedawca nie ujawnił, zazwyczaj będziesz w stanie wycofać ofertę i odzyskać depozyt. Negocjacje w sprawie naprawy lub obniżenia ceny przez sprzedawcę są innymi opcjami, jeśli znajdziesz się w takiej sytuacji. (Aby uzyskać wskazówki dotyczące robienia postępów w negocjacjach, przeczytaj „Zdobywanie tego, czego chcesz”).
Jeśli jesteś w stanie wypracować umowę ze sprzedawcą lub jeszcze lepiej, jeśli kontrola nie ujawniła żadnych istotnych problemów, powinieneś być gotowy do zamknięcia. Zamknięcie zasadniczo polega na podpisaniu tony dokumentów w bardzo krótkim czasie, przy jednoczesnym modleniu się, aby nic nie spadło w ostatniej chwili.
Rzeczy, z którymi będziesz mieć do czynienia i za które płacisz w końcowych etapach zakupu, mogą obejmować wycenę domu (firmy hipoteczne wymagają tego, aby chronić swoje interesy w domu), szukając tytułu, aby upewnić się, że nikt inny niż sprzedawca ma roszczenie do nieruchomości, uzyskanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub pożyczki typu piggyback, jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20%, oraz wypełnienie dokumentacji hipotecznej. (Aby dowiedzieć się więcej o pułapkach związanych z prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego, sprawdź „6 powodów, dla których należy unikać prywatnego ubezpieczenia kredytów hipotecznych” i „Przechytrz prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego”).
Gratulacje, nowy właściciel domu… co teraz?
Podpisałeś dokumenty, zapłaciłeś przeprowadzkom, a nowe miejsce zaczyna czuć się jak w domu. Koniec gry, prawda? Nie do końca. Przyjrzyjmy się teraz kilku końcowym wskazówkom, aby uczynić życie jako nowego właściciela domu bardziej zabawnym i bezpiecznym.
- Oszczędzaj. Z własnością domu wiążą się poważne nieoczekiwane wydatki, takie jak wymiana rynien lub zakup nowego podgrzewacza wody. Uruchom fundusz ratunkowy dla swojego domu, aby nie dać się zaskoczyć, gdy koszty te nieuchronnie się pojawią. (Aby oszczędzanie na funduszu ratunkowym było dziecinnie proste, przeczytaj „Zbuduj sobie fundusz ratunkowy”.) Wykonuj regularne czynności konserwacyjne. Dzięki dużej ilości pieniędzy, które wkładasz do swojego domu, będziesz musiał się tym zająć. Regularna konserwacja może obniżyć koszty naprawy, umożliwiając rozwiązywanie problemów, gdy są one małe i można nimi zarządzać. Zignoruj rynek mieszkaniowy. Nie ma znaczenia, ile twój dom jest wart w danym momencie - z wyjątkiem momentu, kiedy go sprzedasz. Możliwość decydowania o tym, kiedy sprzedajesz swój dom, a nie zmuszanie go do sprzedaży z powodu przeniesienia pracy lub kłopotów finansowych, będzie największą determinantą tego, czy uzyskasz solidny zysk z inwestycji. Nie polegaj na sprzedaży domu, aby sfinansować emeryturę. Nawet jeśli jesteś właścicielem domu, powinieneś nadal oszczędzać maksimum na kontach oszczędnościowych na emeryturę każdego roku. Chociaż może wydawać się trudne do uwierzenia dla każdego, kto obserwował fortuny, które niektórzy ludzie zarobili podczas bańki mieszkaniowej, niekoniecznie zabijesz, kiedy sprzedasz swój dom. Jeśli chcesz spojrzeć na swój dom jako źródło bogactwa na emeryturze, zastanów się, że po spłaceniu kredytu hipotecznego pieniądze, które wydawałeś na miesięczne płatności, mogą zostać wykorzystane na sfinansowanie niektórych wydatków na utrzymanie i koszty medyczne na emeryturze. (Aby dowiedzieć się, jak najlepiej wykorzystać swój dom, gdy nadejdzie czas sprzedaży, sprawdź „Napraw i odwróć: wartość przebudowy”).
Dolna linia
Ten krótki przegląd powinien pomóc Ci znaleźć drogę do uzupełnienia braków w wiedzy na temat zakupu domu. Pamiętaj, że im bardziej wcześniej zapoznasz się z tym procesem, tym mniej będzie to stresujące i tym bardziej prawdopodobne będzie, że dostaniesz dom, którego chcesz, za cenę, na jaką Cię stać - i z uśmiechem na twarzy.
