Jeśli zastanawiasz się nad zakupem drugiego domu na wakacje, dochód z wynajmu lub ewentualne miejsce do przejścia na emeryturę, warto skorzystać ze wszystkich dostępnych ulg podatkowych na tę nieruchomość. Koszt posiadania innego domu można znacznie obniżyć dzięki ulgom podatkowym na odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości i inne wydatki.
Zmiany podatkowe wynikające z obowiązującej do 2025 r. Ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2017 r. Wpływają na to, ile pieniędzy możesz zaoszczędzić. Począwszy od domów zakupionych od 16 grudnia 2017 r., Na przykład, właściciele domów mogą odliczyć odsetki od maksymalnie 750 000 USD kwalifikowanych pożyczek mieszkaniowych, w porównaniu z 1 milionem USD przed przejściem TCJA. (Co więcej, jeśli masz już hipotekę w swoim głównym miejscu zamieszkania, liczba ta prawdopodobnie zostanie zmniejszona. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz poniżej i skontaktuj się z księgowym lub innym doradcą podatkowym, jeśli dotyczy to Ciebie.
Ponadto odsetki od pożyczek pod zastaw domu można teraz odliczyć tylko wtedy, gdy pieniądze zostały wykorzystane na remonty nieruchomości, na którą zaciągnięto pożyczkę.
Mimo to, pomimo tych zmian, istnieją użyteczne ulgi podatkowe, które mogą pomóc uczynić posiadanie drugiego domu bardziej przystępnym. Oto krótkie podsumowanie.
Ulgi podatkowe dla właścicieli drugich domów
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego
W zależności od tego, czy drugi dom jest przeznaczony do użytku osobistego, czy też go wynajmujesz, obowiązują różne zasady podatkowe. W przypadku czynszów najistotniejsza jest także część roku, w którym wynajmujesz nieruchomość - i mieszkasz w niej sam.
Domy do użytku osobistego
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego od dawna jest chwalone jako sposób na zwiększenie przystępności cenowej domów. Jeśli korzystasz z drugiej nieruchomości wyłącznie jako miejsce zamieszkania i nigdy jej nie wynajmujesz, masz prawo do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego w taki sam sposób, jak w przypadku pierwszego domu. Aby kwalifikować się do odliczenia, hipoteka musi być zabezpieczonym długiem w kwalifikowanym domu, którego jesteś właścicielem, i musisz złożyć formularz IRS 1040 i wyszczególnić swoje odliczenia.
Pojedyncze osoby składające wniosek i osoby składające wniosek w związku małżeńskim mogą dochodzić wyszczególnionego potrącenia za 100% odsetek, które płacą od kredytu hipotecznego, do limitu. Limity te różnią się w zależności od momentu powstania hipoteki. W latach podatkowych od 2018 do 2025 r. Minimalny limit wynosi do 750 000 USD długu zabezpieczonego przez twój pierwszy i drugi dom - lub 375 000 USD, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz osobno wniosek. Jeśli jednak Twój kredyt hipoteczny istniał przed 16 grudnia 2017 r., Nadal będziesz otrzymywać takie samo, bardziej hojne traktowanie podatkowe, jak na starych zasadach, z odsetkami od kredytów hipotecznych i wszelkich innych pożyczek podlegającymi odliczeniu do kwoty 1 mln USD długu.
Domy, które są wynajmowane
Przepisy podatkowe są nieco bardziej skomplikowane, jeśli wynajmujesz nieruchomość na kilka lub cały rok. Obowiązują różne zasady w zależności od tego, ile czasu dom zostanie wynajęty, a nie wykorzystywany osobiście. Korzystanie z nieruchomości będzie należało do jednej z trzech kategorii:
Wynajmujesz nieruchomość na 14 dni lub krócej. Możesz wynająć swój drugi dom innym stronom na okres do dwóch tygodni (14 nocy) w ciągu roku bez konieczności zgłaszania uzyskanych dochodów do IRS. Dom jest nadal uważany za miejsce zamieszkania i możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości zgodnie ze standardowymi zasadami dotyczącymi drugiego domu.
Dotyczy to niezależnie od stawki czynszu; powiedzmy, nawet przychody z domu, który wynajmuje za 10.000 $ za noc, nie muszą być zgłaszane do IRS, pod warunkiem, że nieruchomość była wynajmowana na nie więcej niż 14 dni przez cały rok.
Wynajmujesz nieruchomość na dłużej niż 14 dni, ale często w niej przebywasz. Szczególne wymagania dotyczą tego, abyś sam korzystał z domu krócej niż 14 dni w roku lub 10% liczby dni, w których dom był wynajmowany. Jeśli ma to zastosowanie - a dom wynajmowany jest na dłużej niż 14 dni w roku - dom jest uważany za nieruchomość na wynajem i należy zgłosić ten dochód do IRS.
Możesz odliczyć koszty wynajmu, w tym odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe, opłaty wnoszone na rzecz zarządców nieruchomości, rachunki za media oraz 50% amortyzacji nieruchomości. Musisz jednak rozdzielić te koszty między proporcje czasu, w którym nieruchomość była użytkowana osobiście i do wynajęcia w ciągu roku.
Warto zauważyć, że dni naprawy nie liczą się jako użytek osobisty, więc możesz spędzić w obiekcie więcej niż 14 dni, pod warunkiem, że będziesz robił konserwację przez dodatkowy czas. Zaplanuj udokumentowanie swoich działań konserwacyjnych, zachowując pokwitowania, aby udowodnić, że w te dni nie byłeś tylko na wakacjach.
Korzystasz z nieruchomości dłużej niż 14 dni i wynajmujesz ją rzadko.
Mówiąc konkretnie, ten scenariusz ma zastosowanie, jeśli korzystasz z nieruchomości przez co najmniej dwa tygodnie w roku lub 10% całkowitej liczby dni, w których dom został wynajęty. W takim przypadku drugi dom jest uważany za miejsce zamieszkania.
Możesz wziąć odsetki od kredytu hipotecznego i odliczenia od podatku od nieruchomości, ale nie możesz ubiegać się o straty z tytułu czynszu. Jeśli członek rodziny korzysta z nieruchomości (w tym małżonka, rodzeństwa, rodziców, dziadków, dzieci i wnuków), dni te liczą się jako dni osobiste, chyba że pobierasz uczciwą cenę wynajmu podczas tych pobytów rodzinnych.
Aby uzyskać pomoc w obliczeniu odliczenia podatku hipotecznego, skorzystaj z internetowego arkusza roboczego, takiego jak ten z Bankrate, aby ustalić, ile pieniędzy możesz zaoszczędzić.
Odliczenie odsetek od kapitału własnego
Oprócz odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego możesz być w stanie odpisać odsetki od kredytu mieszkaniowego. Jednak zasady dotyczące takich odliczeń zmieniły się od roku podatkowego 2018.
Wcześniej można było skorzystać z odliczenia, nawet jeśli wykorzystałeś pożyczkę pod zastaw domu, aby spłacić dług karty kredytowej, wziąć urlop lub kupić drugi dom. Zgodnie z IRS, możesz teraz odliczyć odsetki płacone od zadłużenia własnego domu tylko wtedy, gdy wykorzystasz pieniądze „na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu podatnika, który zabezpiecza pożyczkę”. Aby się zakwalifikować, pożyczka musi być zabezpieczona Twój podstawowy lub drugi dom i nie może on przekroczyć kosztu domu.
Przepisy te oznaczają, że aby ubiegać się o odliczenie odsetek za zakup drugiego domu, musisz zaciągnąć kredyt hipoteczny; jeśli zaciągnąłeś pożyczkę pod zastaw domu na swój podstawowy dom, aby dokonać zakupu, nie możesz odliczyć odsetek zapłaconych od takiej pożyczki.
Od roku podatkowego 2018 można odliczyć odsetki od 750 000 USD od kredytów mieszkaniowych, w tym hipotek. Należy jednak pamiętać, że liczba ta stanowi łączną sumę wszystkich pożyczek używanych na zakup, budowę lub ulepszenie podstawowego i drugiego domu. Jeśli masz już na przykład 750 000 USD długu hipotecznego na tych rezydencjach, nie możesz ubiegać się o odliczenie odsetek od kapitału własnego.
Odliczenie podatku od nieruchomości
Możesz odliczyć podatki od nieruchomości od drugiego domu i, jeśli to konieczne, tyle nieruchomości, ile posiadasz. Jednak również tutaj rok podatkowy 2018 przyniósł zmiany wpływające na te odliczenia.
Nie możesz już odliczać całej kwoty podatków od nieruchomości zapłaconych od nieruchomości, które posiadałeś. Teraz suma wszystkich podatków stanowych i lokalnych kwalifikujących się do odliczenia, w tym podatku od nieruchomości i dochodów, jest ograniczona do 10 000 USD na zeznanie podatkowe lub 5000 USD, jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz osobno wniosek. Wiele osób, które kupują drugi dom, może już przekroczyć ten limit w swoim pierwszym domu, a zatem mogą nie cieszyć się dodatkowymi oszczędnościami podatkowymi w przypadku drugiego domu.
Sprzedaż drugiego domu
Przepisy podatkowe zezwalają na odebranie do 500 000 USD zysku (jeśli jesteś w związku małżeńskim i składasz wspólny wniosek; 250 000 USD, jeśli jesteś singlem) bez podatku od sprzedaży twojego podstawowego miejsca zamieszkania. To wyłączenie ze sprzedaży podstawowego domu nie ma zastosowania, jeśli sprzedajesz swój drugi dom; taka sprzedaż może odejść od podatku od zysków kapitałowych od całego zysku.
Niektóre ruchy mogą jednak pozwolić ci uniknąć przynajmniej części zysków kapitałowych za sprzedaż drugiego domu. Pierwszym z nich jest uczynienie dodatkowej nieruchomości podstawowym miejscem zamieszkania przez co najmniej dwa lata przed jej sprzedażą. Może to pozwolić ci skorzystać z ulgi podatkowej, pod warunkiem, że spełniasz wymogi podstawowego miejsca zamieszkania dla celów podatkowych w swoim stanie. (Konieczne może być również uwzględnienie konsekwencji podatkowych dla wszelkich dochodów z czynszów, które możesz otrzymać w głównym miejscu zamieszkania, gdy mieszkasz głównie w drugim domu).
Jeśli twój drugi dom jest w większości wynajmowany lub utrzymywany jako inwestycja, możesz również rozważyć zamianę go na inną porównywalną nieruchomość. Giełda 1031, znana również jako giełda podobna lub odroczona z tytułu podatku, pozwala na zamianę nieruchomości na wynajem lub inwestycji na inną nieruchomość na wynajem lub inwestycję o równej lub wyższej wartości, na zasadzie odroczenia podatku. Zaletą jest to, że możesz uniknąć płacenia podatku od zysków kapitałowych na giełdzie.
Aby zakwalifikować się do takiego przeniesienia, zamiana nieruchomości musi być traktowana jako nieruchomość na wynajem, a nie miejsce zamieszkania - co oznacza, że musisz wynająć nieruchomość na co najmniej 15 dni i korzystać z niej przez mniej niż 14 dni lub 10% dni, w których dom był wynajmowany każdego roku.
Dolna linia
Jeśli jest to wykonalne finansowo, posiadanie drugiego domu może być doskonałą inwestycją na wakacje lub wynajem, a także może zapewnić odpowiedni podstawowy dom na emeryturze. Ale ponieważ posiadanie dowolnego domu niesie ze sobą znaczne obciążenia finansowe, od kredytu hipotecznego i podatków po utrzymanie i naprawy, w twoim najlepszym interesie jest poznanie konsekwencji podatkowych związanych z posiadaniem drugiego domu. Ponieważ przepisy podatkowe są skomplikowane i okresowo się zmieniają, zaleca się konsultację z wykwalifikowanym specjalistą ds. Podatków od nieruchomości, który może wyjaśnić odpowiednie implikacje podatkowe i przepisy prawne oraz pomóc w określeniu najkorzystniejszej strategii własności dla danej sytuacji.
