Co to jest zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS)?
Mieszkalne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (RMBS) są zabezpieczeniem dłużnym (podobnym do obligacji), zabezpieczonym odsetkami od pożyczek na rezydencje. Odsetki od pożyczek, takich jak kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu i kredyty hipoteczne typu subprime, uważa się za coś o stosunkowo niskiej stopie niewypłacalności i stosunkowo wysokiej stopie procentowej, ponieważ istnieje duże zapotrzebowanie na własność rezydencji osobistej lub rodzinnej. Inwestorzy są zainteresowani tego rodzaju zabezpieczeniami, chcą też być chronieni przed ryzykiem niewypłacalności związanym z indywidualnymi tego rodzaju pożyczkami. Ryzyko to zmniejsza się poprzez połączenie wielu takich pożyczek, aby zminimalizować ryzyko pojedynczego niewykonania zobowiązania.
Kluczowe dania na wynos
- Zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS) jest podobne do obligacji, która wypłaca się na podstawie płatności z wielu indywidualnych hipotek. RMBS może zwiększać zyski i zmniejszać ryzyko dla inwestorów. wielu źle skonstruowanych RMBS przyczyniło się do kryzysu finansowego w 2008 r.
Jak działa zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS)
Zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką zbudowane jest z jednego z dwóch źródeł: agencji rządowej, takiej jak Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), lub przez nieagencyjną firmę bankowości inwestycyjnej. Po pierwsze, podmioty te sprzedają lub kontrolują dużą liczbę kredytów mieszkaniowych. Następnie łączą dużą ich liczbę w jedną pulę pożyczek. Wreszcie podmioty te zasadniczo sprzedają obligacje zabezpieczone tą pulą pożyczek.
Płatności z tytułu tych pożyczek trafiają do inwestorów, którzy kupili do tej puli, a stopy procentowe, które otrzymują, są lepsze niż typowe obligacje wspierane przez rząd USA. Instytucje emitujące utrzymują opłatę za zarządzanie pulą, a ryzyko niewykonania tych hipotek jest dzielone zarówno przez podmioty emitujące, jak i inwestorów. Ponieważ każda z tych pożyczek stanowi niewielką część większej, zebranej puli pożyczek, niewykonanie zobowiązania przez jedną z tych pożyczek ma mniejszy wpływ na inwestorów niż w przypadku, gdyby inwestowali oni indywidualnie.
Zalety i wady RMBS
Konstrukcja RMBS ma tę zaletę, że zapewnia mniejsze ryzyko i większą rentowność inwestorom. Pozwala również podmiotom emitującym na pozyskiwanie większej ilości gotówki na rezerwy, na podstawie których mogą one udzielać więcej pożyczek. To z kolei sprawia, że właściciele firm i przedsiębiorcy dysponują większym kapitałem inwestycyjnym.
Jako wskaźnik ich wydajności i korzyści można zauważyć, że największą pojedynczą kategorią inwestorów RMBS są towarzystwa ubezpieczeń na życie. Instytucje te czerpią korzyści z efektywnego sposobu inwestowania miliardów dolarów w inwestycje o wyższym oprocentowaniu niż obligacje rządowe, a jednocześnie podejmują akceptowalne ryzyko.
RMBS może zawierać mnóstwo różnych rodzajów hipotek. Papiery wartościowe mogą zawierać wszystkie jeden typ hipoteki lub mieszankę różnych rodzajów. Mogą zawierać hipoteki o oprocentowaniu stałym, oprocentowaniu zmiennym, oprocentowaniu dostosowanym i oprocentowaniu kredytów hipotecznych o różnej jakości kredytowej, w tym kredytów podstawowych i subprime. Ta różnorodność pomaga zmniejszyć ryzyko niewykonania zobowiązania.
Złożoność wszystkich RMBS, jako rodzaju inwestycji, stwarza pewne trudne do oszacowania wady. Pierwszym z nich jest ryzyko systemowe lub ryzyko, że stres systemu finansowego może jednolicie wpłynąć na wszystkie inwestycje w ramach puli leżącej u podstaw RMBS. Ryzyko to było widoczne podczas kryzysu finansowego w 2008 r. Po drugie, ponieważ inwestorzy są bardziej oddaleni od indywidualnych posiadaczy kredytów hipotecznych, mają mniejszy udział w ich sukcesie. Chociaż historyczne wskaźniki niewykonania zobowiązania oscylowały wokół dwóch procent, w 2009 r. Wskaźnik ten wyniósł prawie pięć procent. Dziesięć lat później ryzyko to wydaje się mało istotne dla inwestorów, ponieważ wskaźnik niewypłacalności spadł poniżej jednego procenta.
Inwestowanie w mieszkaniowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką
Inwestowanie w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową może narazić inwestora na ryzyko przedpłaty i ryzyko kredytowe. Ryzyko przedpłaty to ryzyko, że posiadacz kredytu hipotecznego spłaci hipotekę przed upływem terminu wymagalności, co zmniejsza kwotę odsetek, które w innym przypadku otrzymałby inwestor. W tym sensie przedpłata jest płatnością przekraczającą zaplanowaną kwotę główną. Taka sytuacja może wystąpić, jeśli bieżące rynkowe oprocentowanie spadnie poniżej oprocentowania kredytu hipotecznego, ponieważ właściciel domu jest bardziej skłonny do refinansowania kredytu hipotecznego.
Lokalne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są wykorzystywane przez instytucje finansowe, takie jak towarzystwa ubezpieczeniowe, ze względu na ich charakterystykę przepływów pieniężnych i ich stosunkowo długie życie, które mogą zrównoważyć długoterminowe zobowiązania zaciągnięte przez zakłady ubezpieczeń. Ponadto nabywcy mieszkaniowych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką często mają wkład w ich budowę, dzięki czemu mogą być wyjątkowo dostosowani do kompensacji zobowiązania lub w celu dopasowania, na przykład, do innych preferencji inwestorów dotyczących ryzyka, zwrotu i harmonogramu przepływów pieniężnych.
