Co to jest Propco (firma z branży nieruchomości)?
Propco, firma zajmująca się nieruchomościami lub firma oferująca nieruchomości to druga jednostka utworzona przez firmę w celu przechowywania i zarządzania nieruchomościami, które firma jest właścicielem. Propcos są najczęściej tworzone jako spółka zależna, która istnieje, aby posiadać lub posiadać nieruchomości generujące dochód jednostki dominującej lub opco (spółki operacyjnej). Firma nieruchomości jest właścicielem wszystkich nieruchomości i związanych z nimi długów, zapewniając spółce dominującej lub prowadzącej spółkę korzyści związane z kwestiami finansowania i ratingu kredytowego.
Zrozumienie Propcos
Prawie zawsze stosuje się ustalenia dotyczące propco, aby zapewnić bardziej korzystne finansowanie zarówno dla propco, jak i dla opco. Propco może finansować znacznie większą liczbę swoich nieruchomości po znacznie bardziej konkurencyjnych stawkach, ponieważ bank decyduje o fizycznych, generujących dochód aktywach, a nie o bardziej płynnym świecie wyceny operacji biznesowych. Zapewnia to klarowność bankowi finansującemu, a z kolei opco usuwa koszty prowadzenia nieruchomości z bezpośrednich ksiąg.
Firmy z branży nieruchomości sprawiają, że finansowanie jest bardziej wyraźne.
Ryzyko związane z porozumieniem propco
Ten rodzaj umowy propco-opco pozwala firmie operacyjnej na wynajem lub dzierżawę nieruchomości od firmy nieruchomości. W praktyce wygląda to jak sprzedaż i leasing zwrotny. Jednak firma nigdy nie rezygnuje z nieruchomości w żaden sposób, ponieważ propco i opco należą do tej samej grupy przedsiębiorstw. Chociaż brzmi to jak korporacyjny ekwiwalent posiadania ciasta i jedzenia go, może być wadą tworzenia propco.
Jeśli firma działa w wielu lokalizacjach, a nie w jednej głównej, porozumienie propco blokuje firmę w sytuacji, w której zamknięcie dowolnej lokalizacji staje się trudniejsze. Na przykład w tradycyjnym otoczeniu biznesowym firma może zdecydować się na zamknięcie nierentownej lokalizacji lub biura i prawdopodobnie sprzedać nieruchomość.
Natomiast w przypadku propco propco jest właścicielem nieruchomości i może nie zdecydować się na sprzedaż nieruchomości, jeśli rynek nie zwróci wystarczającej kwoty na pokrycie długów. W rezultacie opco może być zobowiązane do zapłaty czynszu za nieruchomość, nawet jeśli z niej nie korzysta, ponieważ propco zależy od tego dochodu, aby obsłużyć finansowane z zadłużenia nieruchomości. W rzeczywistości podział propco-opco zwykle ma na celu kapitalizację całej firmy w celu ekspansji, więc firmy często kończą się wieloma lokalizacjami w trakcie tego procesu.
Propco do REIT Transitions
Ponieważ propco może ograniczać elastyczność opco w niektórych sytuacjach, firma operacyjna czasami wydziela spółkę nieruchomości jako fundusz inwestycyjny nieruchomości (REIT), aby przekształcić ją w swój własny podmiot. Utworzenie REIT ma korzyści podatkowe dla spółki dominującej, ponieważ usuwa wszelkie problemy związane z podwójnym opodatkowaniem, które mogłyby powstać w przypadku umowy propco-opco. Po wydzieleniu propco może działać jak każdy inny REIT, dodając do swojego portfela nieruchomości niezwiązane z działalnością opco.
