Co to jest dochód operacyjny netto - NOI?
Zysk operacyjny netto (NOI) to obliczenie stosowane do analizy rentowności generujących dochód inwestycji w nieruchomości. NOI równa się wszystkim dochodom z nieruchomości, pomniejszonym o wszelkie uzasadnione koszty operacyjne. NOI jest kwotą przed opodatkowaniem, która pojawia się na rachunku zysków i strat nieruchomości i nie obejmuje płatności kapitału i odsetek od pożyczek, wydatków inwestycyjnych, amortyzacji i amortyzacji. Gdy wskaźnik ten jest stosowany w innych branżach, nazywa się go „EBIT”, co oznacza „zysk przed odsetkami i podatkami”.
Kluczowe dania na wynos
- Dochód operacyjny netto mierzy rentowność nieruchomości generującej dochód przed doliczeniem jakichkolwiek kosztów z tytułu finansowania lub podatków. Kosztami operacyjnymi stosowanymi w metodzie NOI można manipulować, jeśli właściciel nieruchomości odracza lub przyspiesza określone pozycje przychodów lub kosztów. Metryka NOI nie obejmuje wydatki inwestycyjne.
Wzór na NOI to:
W pobliżu Dochód operacyjny netto = RR − OE gdzie: RR = dochód z nieruchomości OE = koszty operacyjne
Przychód operacyjny netto
Co Ci powie NOI?
Dochód operacyjny netto to metoda wyceny stosowana przez specjalistów z branży nieruchomości w celu ustalenia dokładnej wartości nieruchomości generujących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości należy odjąć od dochodu z nieruchomości.
Oprócz dochodów z wynajmu nieruchomość może również generować przychody z udogodnień, takich jak konstrukcje parkingowe, automaty z napojami i pralnia. Koszty operacyjne obejmują koszty utrzymania i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości, koszty napraw i opłaty porządkowe. Wydatki inwestycyjne, takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w obliczeniach.
NOI pomaga inwestorom nieruchomości w określeniu stopy kapitalizacji, co z kolei pomaga im obliczyć wartość nieruchomości, umożliwiając im w ten sposób porównanie różnych nieruchomości, które mogą rozważyć zakup lub sprzedaż.
W przypadku finansowanych nieruchomości wskaźnik NOI jest również wykorzystywany we wskaźniku pokrycia długu (DCR), który informuje kredytodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłatę długu. NOI służy również do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.
Przykład wykorzystania dochodu operacyjnego netto
Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która co roku osiąga przychody w wysokości 120 000 USD i ponosi koszty operacyjne w wysokości 80 000 USD. W tych okolicznościach będzie miał wynikający z tego NOI w wysokości 40 000 USD (120 000 - 80 000 USD). Jeśli suma jest ujemna, a koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywa się stratą operacyjną netto (NOL).
Wierzyciele i pożyczkodawcy komercyjni w dużej mierze polegają na NOI w określaniu potencjału generowania dochodu z nieruchomości obciążonej hipoteką, nawet bardziej niż uwzględniają historię kredytową inwestora w swoich decyzjach. Mówiąc prosto: wskaźnik ten pomaga kredytodawcom w fundamentalnej ocenie początkowej wartości nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych. Jeśli nieruchomość zostanie uznana za rentowną, pożyczkodawcy również wykorzystają tę liczbę do ustalenia wielkości pożyczki, którą są skłonni udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykazuje stratę operacyjną netto, pożyczkodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek kredytobiorcy o kredyt hipoteczny.
Właściciele nieruchomości mogą manipulować wydatkami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki, a przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć, podnosząc czynsze i inne opłaty, a jednocześnie zmniejszając uzasadnione niezbędne koszty operacyjne. Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania rezygnuje z czynszu w wysokości 12 000 USD rocznie najemcy w zamian za tego najemcę działającego jako zarządca nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania normalnie zapłaci zarządcy budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w konsekwencji odjąć „uzasadniony niezbędny” koszt 30 000 USD od przychodów, a nie rzeczywisty koszt 12 000 USD. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „NOI vs. EBIT: porównanie różnic”)
