Co to jest Mello-Roos?
Mello-Roos to ad hoc kalifornijski okręg podatkowy stworzony w celu sfinansowania projektu infrastrukturalnego. Okręg może zostać utworzony tylko za zgodą dwóch trzecich wyborców i pozwala na naliczenie specjalnego podatku od jego mieszkańców. Prawo stanowe zezwalające na takie dzielnice zostało wdrożone w 1982 r. Jako sposób na ominięcie przez władze lokalne pułapu podwyżek podatku od nieruchomości z 1978 r.
Ustawa podatkowa Mello-Roos pozostaje kontrowersyjna. Kalifornijscy programiści znani są z reklamowania swoich nowo wybudowanych domów jako „No Mello-Roos!”
Zrozumieć Mello-Roos
Dzielnica Mello-Roos Community Facilities District (CFD) może zostać utworzona przez miasto, powiat lub okręg szkolny.
Mello-Roos pozwala lokalnemu okręgowi, władzom miasta lub okręgu szkolnemu sprzedawać obligacje w celu sfinansowania konkretnego projektu lub usługi. Projekty dozwolone na mocy prawa Kalifornii obejmują ulepszenia infrastruktury, policję i straż pożarną, szkoły, parki i placówki opieki nad dziećmi.
Kluczowe dania na wynos
- Mello-Roos to specjalna dzielnica podatkowa utworzona w Kalifornii w celu finansowania lokalnej infrastruktury lub usług. Podatek dotyczy tylko mieszkańców dzielnicy, która korzysta z projektu. Prawo zezwala na tworzenie dzielnic Mello-Roos, aby umożliwić społecznościom podnoszenie pieniądze na projekty lokalne pomimo ograniczeń pułapów podatku od nieruchomości z Propozycji 13.
Podatek może być naliczany do momentu spłaty długu obligacyjnego wyemitowanego dla dzielnicy w całości wraz z odsetkami.
Początki Mello-Roos
Podatek Mello-Roos pochodzi od sponsorów prawa, senatora stanu Kalifornia Henry'ego Mello i stanowego zgromadzenia Mike'a Roosa.
Ich rachunek był obejściem dla Propozycji 13. Ta poprawka do Konstytucji Kalifornijskiej z 1978 r. Ogranicza podatki od nieruchomości do 1% szacowanej wartości i ogranicza stopę wzrostu do 2% rocznie.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą poinformować potencjalnych nabywców, jeśli dom znajduje się w dzielnicy infrastruktury społeczności Mello-Roos.
Podatek Mello-Roos jest naliczany od gruntu, ale nie jest oparty na oszacowanej wartości nieruchomości. W ten sposób omija pułap narzucony przez Propozycję 13.
Obecnie Mello-Roos jest najczęściej wykorzystywany do tworzenia infrastruktury lub usług wsparcia w nowych projektach i wokół nich. Umożliwia także wprowadzanie ulepszeń w starszych i mniej zamożnych dzielnicach, które nie wprowadzają już wystarczających podatków od nieruchomości na pokrycie podstawowych usług.
Plusy i minusy Mello-Roos
Zwolennicy prawa Mello-Roos twierdzą, że umożliwia ono budowę nowych mieszkań i przy niższych kosztach dla potencjalnych nabywców. Deweloper planujący nową dużą społeczność może albo walczyć o cenę finansowania nowej infrastruktury w społeczności i wokół niej, albo przerzucić koszty, podnosząc ceny domów.
Przeciwnicy wskazują na dodatkowe obciążenie podatkowe i potencjalną trudność ze sprzedażą domu, który jest powiązany ze specjalnym rozliczeniem podatkowym.
Podatki Mello-Roos zasadniczo nie podlegają odliczeniu od podatków federalnych, ponieważ nie spełniają wymogów IRS dotyczących odliczeń.
Drobny druk na Mello-Roos
Obligacja wyemitowana przez CFD jest uważana za zastaw na nieruchomości, a niezapłacenie podatku może szybko doprowadzić do wykluczenia, ponieważ dzielnice Mello-Roos podlegają przepisom o przyspieszonym wykluczeniu.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zobowiązani do informowania potencjalnych nabywców, jeśli dom jest objęty kontraktem CFD, a zatem podlegają specjalnej ocenie podatkowej.
Podatki Mello-Roos są zazwyczaj wymienione jako pozycja w rocznym rachunku podatkowym nieruchomości, chociaż czasami dzielnica wyśle właścicielom domów osobny rachunek. Biura okręgowych asesorów prowadzą ewidencję okręgów Mello-Roos.
