Co to jest stosunek kredytu do kosztu (LTC)?
Współczynnik kredytu do kosztu (LTC) jest miarą stosowaną w budowie nieruchomości komercyjnych w celu porównania finansowania projektu (oferowanego przez pożyczkę) z kosztem budowy projektu. Wskaźnik LTC pozwala kredytodawcom nieruchomości komercyjnych określić ryzyko związane z oferowaniem kredytu budowlanego. Pozwala także deweloperom zrozumieć kwotę kapitału, jaki zatrzymują podczas projektu budowlanego.
Podobnie jak wskaźnik LTC, wskaźnik kredytu do wartości (LTV) również porównuje kwotę kredytu budowlanego, ale z wartością rynkową projektu po zakończeniu.
Wzór na LTC to
W pobliżu Pożyczka do kosztu = Koszt budowy Kwota pożyczki
Co mówi Ci stosunek kredytu do kosztu?
Współczynnik LTC służy do obliczenia procentu pożyczki lub kwoty, którą pożyczkodawca jest skłonny zapewnić w celu sfinansowania projektu na podstawie twardych kosztów budżetu na budowę. Po zakończeniu budowy cały projekt zyska nową wartość. Z tego powodu współczynnik LTC i LTV są stosowane obok siebie w budownictwie nieruchomości komercyjnych.
Współczynnik LTC pomaga określić ryzyko lub poziom ryzyka związanego z finansowaniem projektu budowlanego. Ostatecznie wyższy wskaźnik LTC oznacza, że jest to bardziej ryzykowne przedsięwzięcie dla pożyczkodawców. Większość kredytodawców udziela pożyczek, które finansują tylko określony procent projektu. Ogólnie rzecz biorąc, większość kredytodawców finansuje do 80% projektu. Niektórzy kredytodawcy finansują większy procent, ale zazwyczaj wiąże się to ze znacznie wyższą stopą procentową.
Podczas gdy wskaźnik LTC jest czynnikiem łagodzącym dla kredytodawców rozważających udzielenie pożyczki, muszą oni również wziąć pod uwagę inne czynniki. Kredytodawcy wezmą również pod uwagę lokalizację i wartość nieruchomości, na której budowany jest projekt, wiarygodność i doświadczenie budowniczych, a także historię kredytową kredytobiorcy i historię pożyczek.
Przykład korzystania z LTC
Jako hipotetyczny przykład załóżmy, że twarde koszty budowy projektu nieruchomości komercyjnych wynoszą 200 000 USD. Aby upewnić się, że pożyczkobiorca ma część kapitału w projekcie, pożyczkodawca udziela pożyczki w wysokości 160 000 USD. Dzięki temu projekt jest nieco bardziej zrównoważony i zachęca pożyczkobiorcę do obejrzenia projektu przez jego zakończenie. Wskaźnik LTC dla tego projektu zostałby obliczony jako 160 000 USD / 200 000 USD = 80%.
Różnica między stosunkiem pożyczki do kosztu a stosunkiem pożyczki do wartości
Z LTC ściśle związany jest stosunek kredytu do wartości, który jest nieco inny. Wskaźnik LTV porównuje całkowitą pożyczkę udzieloną na projekt z wartością projektu po jego zakończeniu (a nie z jego kosztem budowy). Biorąc pod uwagę powyższy przykład, załóżmy, że przyszła wartość projektu po ukończeniu będzie dwukrotnie wyższa niż koszty budowy. Jeżeli całkowita pożyczka udzielona na projekt po zakończeniu wynosi 320 000 USD, wskaźnik LTV dla tego projektu wyniósłby również 80%.
