Refinansowanie często wydaje się świetnym sposobem na zmniejszenie miesięcznych rat kredytu hipotecznego i pozostawienie więcej pieniędzy na inne rzeczy. I może. Ale kiedy rozważasz zalety i wady, nie zapomnij zastanowić się, w jaki sposób ten ruch może wpłynąć na twoją wartość netto. Powód: hipoteka to więcej niż miesięczna rata. Jest to instrument dłużny wykorzystywany do finansowania aktywów. Żargon profesora rachunkowości oznacza, że posiadanie kredytu hipotecznego obniża wartość netto.
Oto jak działa ten tok rozumowania: W bilansie gospodarstwa domowego hipoteka jest zobowiązaniem. Jako taki odejmuje się go od aktywów gospodarstwa domowego, aby określić jego wartość netto. Zbyt wielu konsumentów wpada w pułapkę refinansowania kredytu hipotecznego, aby obniżyć swoje miesięczne raty bez zastanawiania się, jak to refinansowanie wpływa na ich całkowitą wartość netto. Czy refinansowanie domu kiedykolwiek się opłaca? Czy to tylko krótkoterminowe rozwiązanie większego problemu?
Okres zwrotu
Najpopularniejsza metoda określania ekonomiki refinansowania kredytów hipotecznych polega na obliczeniu prostego okresu spłaty. To równanie jest obliczane przez obliczenie sumy miesięcznych oszczędności na płatności, które można zrealizować poprzez refinansowanie do nowej hipoteki według niższego oprocentowania i określenie miesiąca, w którym ta łączna suma miesięcznych oszczędności na płatności jest wyższa niż koszty refinansowania.
Załóżmy na przykład, że masz 30-letni kredyt hipoteczny na 200 000 USD. Po wyjęciu masz stałą stopę procentową 6, 5%, a Twoja płatność na początek miesiąca wynosi 1257 USD. Jeśli stałe stopy procentowe wynoszą teraz 5, 5%, może to zmniejszyć miesięczną płatność do 1130 USD, co oznacza miesięczne oszczędności w wysokości 127 USD, czyli 1524 USD rocznie. (Typową zasadą jest to, że jeśli możesz obniżyć swoją obecną stopę procentową o 0, 75% do 1% lub więcej, warto rozważyć refinansowanie).
Następnie musisz poprosić nowego pożyczkodawcę o obliczenie całkowitych kosztów zamknięcia możliwego refinansowania. Jeśli osiągną około 2300 USD, wiesz, że okres zwrotu wyniesie w domu 1, 5 roku (2300 USD podzielone przez 1524 USD to 1, 5 roku). Tak więc, jeśli planujesz pozostać w domu przez dwa lata lub dłużej, refinansowanie ma sens, przynajmniej zgodnie z metodą prostego okresu zwrotu.
Kluczowe dania na wynos
- Prosta metoda okresu zwrotu jest często stosowana do obliczania miesiąca, w którym łączne oszczędności właściciela domu są większe niż koszt refinansowania. Bardziej rozsądnym finansowo sposobem obliczenia kosztu refinansowania jest rozważenie wpływu na wartość netto gospodarstwa domowego. gdy decyzja o refinansowaniu staje się naprawdę ekonomiczna, właściciel domu musi porównać pozostały harmonogram amortyzacji istniejącego kredytu hipotecznego z harmonogramem amortyzacji nowego kredytu hipotecznego.
Refinansowanie wpływa na wartość netto gospodarstwa domowego
Jednak ta metoda ignoruje bilans gospodarstwa domowego i równanie wartości netto ogółem. Dwie podstawowe rzeczy nie zostały uwzględnione:
- Główny bilans istniejącej hipoteki w stosunku do nowej hipoteki jest ignorowany. Refinansowanie nie jest bezpłatne. Koszty refinansowania należy spłacić z kieszeni lub, w większości przypadków, przenieść na saldo główne nowej hipoteki. Kiedy saldo kredytu hipotecznego wzrasta w wyniku transakcji refinansowania, strona pasywna bilansu gospodarstwa domowego wzrasta, a przy wszystkich innych pozostałych wartościach wartość netto gospodarstwa domowego natychmiast spada o kwotę równą kosztowi refinansowania. 25 lat pozostało do spłacenia nowego 30-letniego kredytu hipotecznego oznacza, że możesz w końcu płacić więcej całkowitych odsetek przez cały okres użytkowania nowego kredytu hipotecznego, nawet jeśli oprocentowanie nowego kredytu hipotecznego jest niższe niż oprocentowanie spłacić w ciągu pozostałych 25 lat istniejącej hipoteki.
Spójrz na rzeczywiste koszty refinansowania
Bardziej uzasadnionym finansowo sposobem ustalenia ekonomiki refinansowania, która uwzględnia rzeczywiste koszty refinansowania w równaniu wartości netto gospodarstwa domowego, jest porównanie pozostałego harmonogramu amortyzacji istniejącej hipoteki z harmonogramem amortyzacji nowego kredytu hipotecznego.
Harmonogram amortyzacji nowej hipoteki obejmie koszty refinansowania salda kapitału. (Jeśli koszty refinansowania zostaną spłacone z kieszeni, wówczas tę samą kwotę dolara należy odjąć od głównego salda istniejącej hipoteki, w oparciu o założenie, że jeśli transakcja refinansowania nie nastąpi, pieniądze, które wydasz na pokrycie kosztów można zamiast tego wykorzystać do spłaty salda głównego istniejącej pożyczki).
Odejmij miesięczne oszczędności na płatnościach między dwiema hipotekami od głównego salda nowej hipoteki. (Dzieje się tak, ponieważ teoretycznie można wykorzystać miesięczne oszczędności wygenerowane z refinansowania w celu zmniejszenia salda kapitału nowego kredytu hipotecznego). Miesiąc, w którym zmodyfikowany bilans kapitału nowego kredytu hipotecznego jest mniejszy niż saldo kapitału istniejącego kredyt hipoteczny to miesiąc, w którym osiągnięto prawdziwie ekonomiczny okres zwrotu, oparty na wartości netto gospodarstwa domowego.
Nawiasem mówiąc, kalkulatory amortyzacji można znaleźć na większości stron internetowych związanych z hipoteką. Możesz skopiować i wkleić wyniki do programu arkusza kalkulacyjnego, a następnie wykonać dodatkowe obliczenia odejmując miesięczne różnice w płatnościach od głównego salda nowej hipoteki.
Korzystając z wyżej opisanych obliczeń, analiza refinansowania istniejącej hipoteki o stałej stopie procentowej wynoszącej 7%, do spłaty pozostało 25 lat, a saldo kapitału w wysokości 200 000 USD na nową 30-letnią hipotekę o stałej stopie procentowej wynoszącej 6, 25% a koszty refinansowania w wysokości 3000 USD (które zostaną przeniesione do salda głównego nowej hipoteki) dają następujące wyniki:
Jeśli w powyższym przykładzie zastosowana zostanie prosta analiza okresu zwrotu, skumulowane miesięczne oszczędności na płatności są większe niż 3000 USD kosztów refinansowania rozpoczynających się w 19 miesiącu. Innymi słowy, prosta metoda okresu zwrotu mówi nam, że jeśli właściciel domu spodziewa się nowej hipoteki na 19 lub więcej miesięcy, refinansowanie ma sens.
Jeśli jednak zastosowane zostanie podejście oparte na wartości netto, decyzja o refinansowaniu nie stanie się ekonomiczna dopiero w 29 miesiącu, kiedy saldo główne nowej hipoteki pomniejszone o skumulowane miesięczne oszczędności na płatności będą niższe niż saldo główne istniejącej hipoteki. Podejście oparte na wartości netto mówi nam, że zajmuje to 10 miesięcy dłużej niż podejście oparte na prostym okresie zwrotu, zanim refinansowanie jest ekonomiczne.
Inne czynniki
Należy pamiętać, że w okresach spadku wartości domów wiele domów jest wycenianych o wiele mniej niż były wcześniej warte. Może to spowodować, że nie będziesz mieć wystarczającego kapitału własnego w domu, aby zaspokoić 20% zaliczki na nowy kredyt hipoteczny i wymagać od ciebie wpłaty gotówkowej większej niż oczekiwano. Może to również wymagać posiadania prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, co ostatecznie zwiększy miesięczną spłatę. W takich przypadkach, nawet przy spadku stóp procentowych, twoje rzeczywiste oszczędności mogą nie wynieść wiele.
Dolna linia
Obliczając rzeczywistą ekonomikę refinansowania kredytu hipotecznego, możesz dokładnie określić, z jakim realnym okresem zwrotu musisz się zmierzyć. Chrupanie liczb zajmuje trochę pracy, ale każdy może to zrobić.
Zwłaszcza jeśli planujesz przeprowadzić się w ciągu najbliższych kilku lat, poświęcenie kilku minut na obliczenie faktycznej ekonomiki refinansowania kredytu hipotecznego może bardzo pomóc uniknąć szkody na wartości netto o tysiące dolarów. A jeśli wygląda na to, że refinansowanie się opłaci, będziesz miał o wiele jaśniejsze zrozumienie, kiedy dokładnie zaczniesz korzystać z tego posunięcia.
