Spis treści
- Ustalenie przystępnego kredytu hipotecznego
- Kryteria kredytodawców
- Twoja ocena kredytowa
- Jak obliczyć zaliczkę
- Jak decydują pożyczkodawcy
- Osobiste kryteria dla kupujących w domu
- Uwagi przed hipoteką
- Koszty poza hipoteką
- Dolna linia
Według internetowej firmy deweloperskiej Zillow w 2020 r. Może nastąpić recesja na rynku mieszkaniowym. Ci, których nie stać na transakcję gotówkową, nie powinni pytać: „Czy mogę sobie pozwolić na ten dom?”. Zamiast tego powinni zapytać: „Czy stać mnie na pożyczenie pieniędzy na ten dom?”
Kluczowe dania na wynos
- Ogólna zasada jest taka, że możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, który jest dwa do dwóch i pół raza większy niż dochód brutto. Płatności hipoteczne składają się z czterech rzeczy: kwoty głównej, odsetek, podatków i ubezpieczenia, zwanych łącznie PITI. Twój wskaźnik front-end to procent rocznego dochodu brutto, który przeznaczony jest na spłatę kredytu hipotecznego, i ogólnie nie powinien przekraczać 28%. Twój wskaźnik back-end to procent rocznego dochodu brutto, który przeznaczony jest na spłatę długów, i ogólnie nie powinien przekraczać 36%.
Ustalenie przystępnego kredytu hipotecznego
Ogólnie rzecz biorąc, większość potencjalnych właścicieli domów może sobie pozwolić na sfinansowanie nieruchomości, która kosztuje od dwóch do dwóch i pół razy więcej niż ich dochód brutto. Zgodnie z tą formułą osoba zarabiająca 100 000 USD rocznie może pozwolić sobie na kredyt hipoteczny w wysokości od 200 000 USD do 250 000 USD. Jednak obliczenia te są jedynie ogólną wytyczną. Możesz użyć kalkulatora hipotecznego Investopedia, aby lepiej oszacować miesięczne raty kredytu hipotecznego.
Ostatecznie, decydując się na nieruchomość, musisz wziąć pod uwagę jeszcze kilka czynników. Po pierwsze, dobrze jest zrozumieć, na co pożyczkodawca myśli, że możesz sobie pozwolić (i jak doszedł do tej oceny). Po drugie, musisz określić pewne osobiste kryteria, oceniając nie tylko swoje finanse, ale także preferencje i priorytety.
Kredyty hipoteczne: na ile możesz sobie pozwolić?
Kryteria kredytodawców
Chociaż każdy pożyczkodawca hipoteczny określa własne kryteria przystępności cenowej, twoja zdolność do zakupu domu - a także wielkość i warunki zaciągniętej pożyczki - zależy w dużej mierze od następujących czynników:
Dochód brutto
Jest to poziom dochodu potencjalnego nabywcy domu przed opodatkowaniem. Zwykle uważa się, że jest to wynagrodzenie powiększone o wszelkie dochody premiowe i może obejmować zarobki w niepełnym wymiarze godzin, dochody z samozatrudnienia, świadczenia z zabezpieczenia społecznego, niepełnosprawność, alimenty i zasiłek na dziecko. Dochód brutto odgrywa kluczową rolę w określaniu wskaźnika front-end.
Stosunek front-end
Wskaźnik ten stanowi procent rocznego dochodu brutto, który można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego co miesiąc. Spłata kredytu hipotecznego składa się z czterech elementów (często łącznie określanych jako PITI): kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie (zarówno ubezpieczenie nieruchomości, jak i prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli wymaga tego kredyt hipoteczny). Dobrą zasadą jest to, że PITI nie powinien przekraczać 28% dochodu brutto. Jednak wielu kredytodawców pozwala pożyczkobiorcom przekroczyć 30%, a niektórzy nawet pozwalają pożyczkobiorcom przekroczyć 40%.
Współczynnik zaplecza
Znany również jako stosunek zadłużenia do dochodu (DTI), oblicza procent dochodu brutto wymaganego do pokrycia długów. Dług obejmuje płatności kartą kredytową, alimenty na dziecko i inne niespłacone pożyczki (auto, student itp.). Innymi słowy, jeśli płacisz 2000 $ miesięcznie w wydatkach i zarabiasz 4000 $ miesięcznie, twój stosunek wynosi 50% - połowa twojego miesięcznego dochodu jest wykorzystywana na spłatę długu.
Oto zła wiadomość: stosunek długu do dochodu wynoszący 50% nie zapewni ci wymarzonego domu. Większość kredytodawców zaleca, aby Twoje DTI nie przekraczało 36% dochodu brutto. Aby obliczyć maksymalne miesięczne zadłużenie na podstawie tego współczynnika, pomnóż swój dochód brutto przez 0, 36 i podziel przez 12. Na przykład, jeśli zarabiasz 100 000 USD rocznie, maksymalne miesięczne wydatki na zadłużenie nie powinny przekraczać 3000 USD. Im niższy współczynnik DTI, tym lepiej.
Twoja ocena kredytowa
Jeśli jedna strona monety po przystępnej cenie to dochód, druga strona stanowi ryzyko. Kredytodawcy hipoteczni opracowali formułę określającą poziom ryzyka potencjalnego nabywcy domu. Formuła jest różna, ale ogólnie określa się ją na podstawie oceny zdolności kredytowej wnioskodawcy. Wnioskodawcy o niskiej zdolności kredytowej mogą spodziewać się wyższej stopy procentowej, zwanej również roczną stopą procentową (APR), od pożyczki.
20%
Kwota ceny zakupu domu potrzebna na zaliczkę, która pozwala uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego
Jak obliczyć zaliczkę
Zaliczka to kwota, którą kupujący może sobie pozwolić na wypłatę z miejsca zamieszkania za pomocą środków pieniężnych lub aktywów płynnych. Kredytodawcy zazwyczaj żądają zaliczki w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu (i jest to minimum wymagane, aby uniknąć konieczności prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego), ale wielu kredytodawców pozwala kupującym na zakup domu ze znacznie niższymi odsetkami. Oczywiście, im więcej możesz odłożyć, tym mniej potrzebujesz finansowania i tym lepiej wyglądasz w banku.
Na przykład, jeśli potencjalny nabywca domu może sobie pozwolić na zapłacenie 10% za dom o wartości 100 000 USD, zaliczka wynosi 10 000 USD, co oznacza, że właściciel domu musi sfinansować 90 000 USD.
Oprócz kwoty finansowania pożyczkodawcy chcą również wiedzieć, na ile lat potrzebny jest kredyt hipoteczny. Krótkoterminowa hipoteka ma wyższe miesięczne raty, ale prawdopodobnie jest tańsza w czasie trwania pożyczki.
Jak decydują pożyczkodawcy
Wiele różnych czynników wiąże się z decyzją pożyczkodawcy hipotecznego w sprawie przystępności dla nabywcy domu, ale zasadniczo sprowadzają się one do dochodu, długu, aktywów i zobowiązań. Czasami uważamy, że nasze wnioski o kredyt hipoteczny są oceniane przez osobę, która stosuje przeczucie, a nie obiektywne kryteria, ale w rzeczywistości nawet jeśli pożyczkodawca hipoteczny miał zły dzień, możesz mieć pewność, że znaczna część tego procesu jest formalna.
Pożyczkodawca chce wiedzieć, jaki dochód zarabia wnioskodawca, ile żądań dotyczących tego dochodu, a także potencjał dla obu w przyszłości - krótko mówiąc, wszystko, co mogłoby zagrozić jego zdolności do zwrotu. Dochód, zaliczki i wydatki miesięczne są zasadniczo podstawowymi kwalifikatorami do finansowania, podczas gdy historia kredytu i wynik określają stopę procentową samego finansowania.
Osobiste kryteria dla kupujących w domu
Pożyczkodawca może ci powiedzieć, że stać cię na ogromną posiadłość, ale czy naprawdę? Pamiętaj, że kryteria pożyczkodawcy dotyczą głównie wynagrodzenia brutto. Problem z użyciem wynagrodzenia brutto jest prosty: bierzesz pod uwagę aż 30% swojej wypłaty - ale co z podatkami, potrąceniami FICA i składkami na ubezpieczenie zdrowotne? Nawet jeśli otrzymasz zwrot zeznania podatkowego, nie pomoże ci to teraz - a ile naprawdę otrzymasz?
Dlatego niektórzy eksperci finansowi uważają, że bardziej realistyczne jest myślenie w kategoriach dochodu netto (inaczej płatność na wynos) i że nie należy wykorzystywać więcej niż 25% dochodu netto na spłatę kredytu hipotecznego. W przeciwnym razie, chociaż dosłownie będziesz w stanie spłacać hipotekę co miesiąc, możesz skończyć jako „biedny dom”.
Koszty opłacenia i utrzymania domu mogą pochłonąć tak duży procent twoich dochodów - znacznie powyżej nominalnego wskaźnika front-end - że nie będziesz miał wystarczającej ilości pieniędzy na pokrycie innych wydatków uznaniowych lub zaległych długów lub zaoszczędzić na emeryturę lub nawet w deszczowy dzień. Decyzja, czy być biednym, jest w dużej mierze kwestią osobistego wyboru; uzyskanie zgody na kredyt hipoteczny nie oznacza, że faktycznie stać Cię na spłatę kredytu.
Nie narażaj się na „biedę w domu”, płacąc tyle za kredyt hipoteczny, że nie masz dość pieniędzy, by pokryć wydatki uznaniowe lub zaoszczędzić na emeryturę.
Uwagi przed hipoteką
Oprócz kryteriów pożyczkodawcy, rozważając następujące możliwości spłaty kredytu hipotecznego, weź pod uwagę następujące kwestie.
Dochód
Czy polegasz tylko na dwóch dochodach? Czy twoja praca jest stabilna? Czy możesz łatwo znaleźć inne stanowisko, które płaci takie same lub lepsze wynagrodzenie, jeśli stracisz obecną pracę? Jeśli realizacja miesięcznego budżetu zależy od każdego zarobionego grosza, nawet niewielka obniżka może być katastrofą.
Wydatki
Obliczenie twojego wskaźnika back-end obejmie większość twoich bieżących wydatków na zadłużenie, ale co z innymi wydatkami, których jeszcze nie wygenerowałeś? Czy będziesz miał dzieci, które kiedyś pójdą na studia? Czy masz plany na zakup nowego samochodu, ciężarówki lub łodzi? Czy Twoja rodzina lubi coroczne wakacje?
Styl życia
Czy chcesz zmienić swój styl życia, aby uzyskać dom, który chcesz? Jeśli nie przeszkadza Ci mniej wycieczek do centrum handlowego i niewielkie ograniczenie budżetu, zastosowanie wyższego wskaźnika zaplecza może się dobrze udać. Jeśli nie możesz dokonać żadnych korekt - lub masz już znaczne saldo na koncie karty kredytowej - możesz zagrać bezpiecznie i zastosować bardziej konserwatywne podejście do polowania w domu.
Osobowość
Żadne dwie osoby nie mają tej samej osobowości, niezależnie od ich dochodów. Niektórzy ludzie mogą spać spokojnie w nocy, wiedząc, że są winni 5000 $ miesięcznie przez następne 30 lat, podczas gdy inni martwią się o kwotę płatności o połowę mniejszą. Perspektywa refinansowania domu w celu uzyskania płatności za nowy samochód doprowadziłaby niektórych ludzi do szaleństwa, a jednocześnie nie martwiła innych.
Bądź szczery, jeśli chodzi o poziom ryzyka finansowego, z którym czujesz się komfortowo.
Koszty poza hipoteką
Chociaż kredyt hipoteczny jest z pewnością największą odpowiedzialnością finansową właścicieli domów, istnieje szereg dodatkowych wydatków, z których niektóre nie znikają nawet po spłacie kredytu hipotecznego. Sprytni klienci zrobiliby dobrze, pamiętając o następujących rzeczach:
Konserwacja
Nawet jeśli zbudujesz nowy dom, nie pozostanie on nowy na zawsze, podobnie jak drogie urządzenia główne, takie jak kuchenki, zmywarki i lodówki. To samo dotyczy dachu domu, pieca, podjazdu, dywanu, a nawet farby na ścianach. Jeśli jesteś biedny w domu, kiedy bierzesz pierwszą spłatę kredytu hipotecznego, możesz znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli twoje finanse nie ulegną poprawie do czasu, gdy dom będzie wymagał poważnych napraw.
Narzędzia
Ciepło, prąd, woda, ścieki, wywóz śmieci, telewizja kablowa i usługi telefoniczne - wszystko kosztuje. Wydatki te nie są uwzględnione we wskaźniku front-end, ani nie są liczone we wskaźniku back-end. Niemniej jednak są one nieuniknione dla większości właścicieli domów.
Opłaty stowarzyszeniowe
Wiele zamkniętych dzielnic lub planowanych społeczności ocenia miesięczne lub roczne opłaty stowarzyszeniowe. Czasami opłaty te wynoszą mniej niż 100 USD rocznie; innym razem są to kilkaset dolarów miesięcznie. W niektórych społecznościach obejmują utrzymanie trawnika, odśnieżanie, basen społeczności i inne usługi.
Niektóre opłaty są wykorzystywane wyłącznie na koszty administracyjne związane z prowadzeniem społeczności. Ważne jest, aby pamiętać, że podczas gdy rosnąca liczba pożyczkodawców uwzględnia opłaty stowarzyszeniowe w stosunku front-end, opłaty te prawdopodobnie wzrosną z czasem.
Meble i dekoracje
Przejedź przez prawie każdą społeczność nowych domów po zachodzie słońca i prawdopodobnie zauważysz światła wewnętrzne oświetlające ogromne, puste pokoje, które możesz zobaczyć tylko dlatego, że te duże, piękne domy nie mają żadnych zasłon okiennych. To nie jest najnowszy trend w dekorowaniu. To wynik rodziny, która wydała wszystkie pieniądze na dom, a teraz nie stać go na zasłony lub meble. Zanim kupisz nowy dom, przyjrzyj się liczbie pokoi, które trzeba będzie umeblować, oraz liczbie okien, które będą wymagały przykrycia.
Dolna linia
Koszt domu to największy osobisty wydatek, z jakim większość ludzi będzie musiała się zmierzyć. Przed zaciągnięciem tak ogromnego długu poświęć trochę czasu na matematykę. Po sprawdzeniu liczb, zastanów się nad swoją osobistą sytuacją i pomyśl o swoim stylu życia - nie tylko teraz, ale w następnej dekadzie lub dwóch.
Wymarzony dom może być teraz wszystkim, czego chciałeś w doskonałej cenie, ale czy warto przeceniać siebie i swoją rodzinę? Będziesz obciążać hipoteką nie tylko swój dom, ale także całe życie? Pożyczkodawca pomaga ci kupić dom, ale osobą, która powinna zdecydować, czy naprawdę możesz sobie na to pozwolić, jesteś ty.
