Dziesiątki kredytodawców hipotecznych ogłaszają bankructwo w ciągu kilku tygodni. Rynek jest pełen obaw związanych z poważnym globalnym kryzysem kredytowym, który może mieć wpływ na wszystkie klasy kredytobiorców. Banki centralne stosują klauzule awaryjne w celu wprowadzenia płynności na przestraszone rynki finansowe. Rynki nieruchomości gwałtownie spadają po latach rekordowych poziomów. Wskaźniki wykluczenia podwoiły się rok do roku w drugiej połowie 2006 r. Iw 2007 r.
Raporty brzmią przerażająco, ale co to wszystko znaczy?
Kryzys finansowy, który obecnie koncentruje się na amerykańskim rynku mieszkaniowym, gdzie upadek z zamrożonego rynku kredytów hipotecznych typu subprime przenika na rynki kredytowe, a także na krajowe i globalne rynki akcji. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tym, jak rynki spadły tak daleko i co może nas czeka.
Ścieżka do kryzysu
Czy to przypadek jednej grupy czy jednej firmy zasypiającej za kierownicą? Czy to wynik zbyt małego przeoczenia, zbyt dużej chciwości, czy po prostu niewystarczającego zrozumienia? Jak to często bywa, gdy rynki finansowe idą w złym kierunku, odpowiedź jest prawdopodobnie „wszystkie powyższe”
Pamiętaj , że rynek, który obserwujemy dzisiaj, jest produktem ubocznym rynku sprzed sześciu lat. Cofnij się do końca 2001 roku, kiedy strach przed globalnymi atakami terrorystycznymi po 11 września wstrząsnął już borykającą się gospodarką, która dopiero zaczynała wychodzić z recesji wywołanej przez bańkę technologiczną pod koniec lat 90. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz Największe krach na rynku oraz Gdy przejmie się strach i chciwość .)
W odpowiedzi w 2001 r. Rezerwa Federalna zaczęła radykalnie obniżać stopy procentowe, a stopa funduszy zasilanych osiągnęła 1% w 2003 r., Co w mowie bankowości centralnej jest zasadniczo zerowe. Celem niskiej stopy funduszy federalnych jest zwiększenie podaży pieniądza i zachęcanie do zaciągania pożyczek, co powinno pobudzić wydatki i inwestycje. Idea, że wydatki były „patriotyczne”, była szeroko rozpowszechniona i wszyscy - od Białego Domu po lokalne stowarzyszenie rodziców i nauczycieli - zachęcali nas do kupowania, kupowania, kupowania.
Udało się, a gospodarka zaczęła się systematycznie rozwijać w 2002 roku.
Nieruchomości zaczynają wyglądać atrakcyjnie
Gdy niższe stopy procentowe zaczęły się pojawiać w gospodarce, rynek nieruchomości zaczął się szaleć, ponieważ liczba sprzedanych domów - i ceny, za które sprzedawały - dramatycznie wzrosła, począwszy od 2002 r. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu był na najniższym poziomie od prawie 40 lat, a ludzie zobaczyli wyjątkową okazję, aby uzyskać dostęp do prawie najtańszego dostępnego źródła kapitału. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz Dlaczego rynek mieszkaniowy bańki pop i jak stopy procentowe wpływają na rynek akcji ).
Banki inwestycyjne i zabezpieczenia zabezpieczone na aktywach
Gdyby rynek mieszkaniowy był traktowany tylko porządnie - powiedzmy, z niskimi stopami procentowymi i rosnącym popytem - wszelkie problemy zostałyby dość rozwiązane. Niestety otrzymano fantastyczną rękę dzięki nowym produktom finansowym, które pojawiły się na Wall Street. Te nowe produkty zostały ostatecznie rozpowszechnione i zostały włączone do funduszy emerytalnych, funduszy hedgingowych i rządów międzynarodowych.
I, jak się teraz dowiadujemy, wiele z tych produktów okazało się absolutnie nic.
Prosty pomysł prowadzi do dużych problemów
Zabezpieczenie zabezpieczone aktywami (ABS) istnieje od dziesięcioleci, a jego podstawową zasadą jest prosta zasada inwestycji: weź zestaw aktywów, które mają przewidywalne i podobne przepływy pieniężne (np. Hipotekę mieszkaniową osoby fizycznej), połącz je w jeden pakiet zarządzany który zbiera wszystkie poszczególne płatności (płatności hipoteczne) i wykorzystuje pieniądze do wypłaty inwestorowi kuponu na zarządzanym pakiecie. Tworzy to zabezpieczenie zabezpieczone aktywami, w którym nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie działa jako zabezpieczenie. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj rozdział Alokacja aktywów o stałym dochodzie ).
Kolejnym dużym plusem było to, że agencje ratingowe, takie jak Moody's i Standard & Poor's, wystawiałyby znaczek zatwierdzenia „AAA” lub „A +” na wielu z tych papierów wartościowych, sygnalizując ich względne bezpieczeństwo jako inwestycję. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj temat Co to jest korporacyjna ocena wiarygodności kredytowej? )
Korzyścią dla inwestora jest to, że może on nabyć zdywersyfikowany portfel aktywów o stałym dochodzie, które są dostarczane jako jedna płatność kuponowa.
Rządowe Krajowe Stowarzyszenie Hipoteczne (Ginnie Mae) od lat łączy i sprzedaje sekurytyzowane kredyty hipoteczne jako ABS; ich oceny „AAA” zawsze miały gwarancję udzieloną przez rząd Ginnie Mae. Inwestorzy uzyskali wyższą stopę zwrotu niż w przypadku Treasuries, a Ginnie Mae był w stanie wykorzystać fundusze, aby zaoferować nowe kredyty hipoteczne.
Poszerzenie marginesów
Dzięki eksplodującemu rynkowi nieruchomości tworzona była również zaktualizowana forma ABS, tylko te ABS były wypełnione pożyczkami hipotecznymi subprime lub pożyczkami dla nabywców o kredytach mniej niż gwiezdnych. (Aby dowiedzieć się więcej o subprime, przeczytaj Subprime Czy często pożyczki subprime i subprime: pomocna dłoń czy słaba? )
Pożyczki typu subprime wraz ze znacznie wyższym ryzykiem niewykonania zobowiązania zostały umieszczone w różnych klasach ryzyka lub transzach, z których każda zawierała własny harmonogram spłat. Górne transze były w stanie otrzymać rating „AAA” - nawet jeśli zawierały pożyczki subprime - ponieważ te transze zostały obiecane pierwsze dolary, które przyszły na zabezpieczenie. Niższe transze zawierały wyższe stopy kuponowe, aby zrekompensować zwiększone ryzyko niewykonania zobowiązania. Na samym dole transza „akcji” była inwestycją wysoce spekulacyjną, ponieważ mogła przepłynąć w znacznym stopniu przepływy pieniężne, gdyby stopa domyślna całego ABS przekroczyła niski poziom - w przedziale od 5 do 7%. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj Behind The Scenes of Mortgage .)
Nagle nawet kredytodawcy hipoteczni subprime mieli możliwość sprzedania swojego ryzykownego długu, co z kolei umożliwiło im jeszcze bardziej agresywną sprzedaż tego długu. Wall Street było tam po to, by wziąć pożyczki subprime, spakować je innymi pożyczkami (niektóre jakości, niektóre nie) i sprzedać inwestorom. Ponadto prawie 80% tych powiązanych papierów w magiczny sposób uzyskało ocenę inwestycyjną (ocenę „A” lub wyższą) dzięki agencjom ratingowym, które zarabiały lukratywne opłaty za swoją pracę w zakresie oceny papierów wartościowych. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Co oznacza ocena inwestycyjna? )
W wyniku tej działalności bardzo opłacalne stało się pozyskiwanie kredytów hipotecznych - nawet ryzykownych. Wkrótce pożyczkodawcy hipoteczni przeoczyli nawet podstawowe wymagania, takie jak dowód dochodu i zaliczkę; 125% hipotecznych kredytów hipotecznych było gwarantowanych i udzielanych potencjalnym właścicielom domów. Logika jest taka, że przy tak szybkim wzroście cen nieruchomości (mediana cen domów rosła aż o 14% rocznie do 2005 r.) Hipoteka 125% LTV byłaby nad powierzchnią wody za mniej niż dwa lata.
Dźwignia do kwadratu
Pętla wzmacniająca zaczynała się zbyt szybko obracać, ale z Wall Street, Main Street i innymi osobami czerpiącymi zyski z jazdy, kto zamierzał zwolnić hamulce?
Rekordowo niskie stopy procentowe połączyły się z ciągle rozluźniającymi się standardami kredytowymi, aby podnieść ceny nieruchomości, aby osiągnąć rekordowe poziomy w większości Stanów Zjednoczonych. Obecni właściciele domów refinansowali się w rekordowej liczbie, wykorzystując niedawno zarobione akcje, które można było uzyskać za kilkaset dolarów wydanych na wycenę domu. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz Pożyczki pod zastaw domu: koszty i pożyczka pod zastaw domu: Co to jest i jak działa .)
Tymczasem dzięki płynności na rynku banki inwestycyjne i inni duzi inwestorzy mogli pożyczać coraz więcej (zwiększoną dźwignię finansową), aby tworzyć dodatkowe produkty inwestycyjne, w tym niepewne aktywa subprime.
Zabezpieczony dług dołącza do walki
Zdolność do pożyczania większej liczby banków skłoniła banki i innych dużych inwestorów do stworzenia zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO), które zasadniczo zwiększyły kapitał własny i transze „mezzanine” (średnio- i nisko ocenione) z MBS i ponownie je zapakowały, tym razem w mezzanine CDO.
Korzystając z tego samego schematu płatności „spływającego z góry”, większość CDO typu mezzanine może uzyskać rating kredytowy „AAA”, przekazując go w ręce funduszy hedgingowych, funduszy emerytalnych, banków komercyjnych i innych inwestorów instytucjonalnych.
Mieszkalne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (RMBS), w których przepływy pieniężne pochodzą z zadłużenia mieszkaniowego, a CDO skutecznie zlikwidowały linie komunikacyjne między pożyczkobiorcą a pierwotnym pożyczkodawcą. Nagle duzi inwestorzy kontrolowali zabezpieczenie; w rezultacie omijano negocjacje w sprawie spóźnionych spłat kredytu hipotecznego dla modelu „bezpośredniego przejęcia” inwestora, który chce ograniczyć swoje straty. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj Ratowanie domu przed wykluczeniem .)
Jednak czynniki te nie spowodowałyby obecnego kryzysu, gdyby 1) rynek nieruchomości nadal boom i 2) właściciele domów mogliby faktycznie spłacić kredyty hipoteczne . Ponieważ jednak tak się nie stało, czynniki te przyczyniły się jedynie do zwiększenia liczby wykluczeń w przyszłości.
Stawki zwiastuna i ARM
Ponieważ kredytodawcy hipoteczni eksportowali większość ryzyka w pożyczkach subprime za drzwi dla inwestorów, mieli swobodę wymyślania interesujących strategii udzielania pożyczek ze uwolnionego kapitału. Stosując stawki zwiastuna (specjalne niskie stawki, które obowiązywałyby przez pierwszy rok lub dwa hipoteki) w ramach hipotek o zmiennej stopie procentowej (ARM), kredytobiorcy mogliby zostać zachęceni do początkowo przystępnego kredytu hipotecznego, w którym płatności gwałtownie wzrosłyby o trzy, pięć lub siedem lat. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj ARMed And Dangerous and American Dream Or Mortgage Nightmare? )
Gdy rynek nieruchomości osiągnął szczyt w latach 2005 i 2006, stawki zwiastuna, ARM i pożyczka „tylko oprocentowana” (gdzie przez pierwsze kilka lat nie są dokonywane żadne zasadnicze płatności), były coraz bardziej narzucane właścicielom domów. Ponieważ pożyczki te stały się bardziej powszechne, coraz mniej kredytobiorców zakwestionowało warunki, a zamiast tego zaintrygowała ich perspektywa refinansowania za kilka lat (z ogromnym zyskiem, jak twierdził argument), umożliwiając im dokonanie jakichkolwiek płatności wyrównawczych. niezbędny. Jednak kredytobiorcy nie wzięli pod uwagę na kwitnącym rynku mieszkaniowym to, że jakikolwiek spadek wartości domu pozostawiłby pożyczkobiorcę z niemożliwą do utrzymania kombinacją wypłaty balonowej i znacznie wyższej spłaty kredytu hipotecznego.
Rynek tak blisko domu jak nieruchomości staje się niemożliwy do zignorowania, gdy strzela się do wszystkich cylindrów. W ciągu pięciu lat ceny domów w wielu obszarach dosłownie podwoiły się i prawie każdy, kto nie kupił domu ani nie zrefinansował, uważał się za w wyścigu o pieniądze na tym rynku. Kredytodawcy hipoteczni wiedzieli o tym i pchali coraz bardziej agresywnie. Nowe domy nie mogły zostać zbudowane wystarczająco szybko, a zapasy budowniczych domów wzrosły.
Rynek CDO (zabezpieczony głównie długiem subprime) wzrósł do ponad 600 miliardów dolarów w samym tylko 2006 roku - ponad 10-krotność kwoty wyemitowanej zaledwie dziesięć lat wcześniej. Te papiery wartościowe, choć niepłynne, były chętnie pozyskiwane na rynkach wtórnych, które z radością ulokowały je w dużych funduszach instytucjonalnych po ich rekordowych dla rynku stopach procentowych.
Pęknięcia zaczynają się pojawiać
Jednak w połowie 2006 roku zaczęły pojawiać się pęknięcia. Sprzedaż nowych domów utknęła w martwym punkcie, a średnie ceny sprzedaży zahamowały wzrost. Stopy procentowe - choć historycznie niskie - rosły, a obawy przed inflacją grożą ich podwyższeniem. Wszystkie proste kredyty hipoteczne i refinansowe zostały już wykonane, a pierwszy niepewny ARM, napisany 12–24 miesięcy wcześniej, zaczynał się resetować.
Domyślne stawki zaczęły gwałtownie rosnąć. Nagle CDO nie wyglądało tak atrakcyjnie dla inwestorów poszukujących dochodu. W końcu wiele CDO zostało przepakowanych tak wiele razy, że trudno było stwierdzić, ile faktycznie było w nich ekspozycji subprime.
Kryzys łatwego kredytu
Wkrótce wiadomości o problemach w sektorze przeszły od dyskusji w salach konferencyjnych do wiadomości chwytających za nagłówki.
Wiele pożyczkodawców hipotecznych - bez chętnych rynków wtórnych lub banków inwestycyjnych do sprzedaży swoich pożyczek - zostało odciętych od tego, co stało się głównym źródłem finansowania i zostało zmuszonych do zaprzestania działalności. W rezultacie CDO przeszły z niepłynnej na nierynkową.
W obliczu całej tej niepewności finansowej inwestorzy stali się znacznie bardziej niechętni do ryzyka i starali się odprężyć pozycje w potencjalnie niebezpiecznych MBS oraz wszelkie papiery wartościowe o stałym dochodzie niepłacące odpowiedniej premii za ryzyko za postrzegany poziom ryzyka. Inwestorzy masowo głosowali, że ryzyko subprime nie jest warte podjęcia.
W trakcie tej ucieczki w jakość trzymiesięczne bony skarbowe stały się nowym „obowiązkowym” produktem o stałym dochodzie, a rentowność spadła szokująco o 1, 5% w ciągu kilku dni. Jeszcze bardziej znaczący niż zakup obligacji wspieranych przez rząd (a tym bardziej krótkoterminowych) była różnica między podobnymi obligacjami korporacyjnymi a bonów skarbowych, która wzrosła z około 35 punktów bazowych do ponad 120 punktów bazowych w mniej niż tydzień.
Zmiany te mogą wydawać się niewytrenowanym okiem minimalnym lub nieuszkodzącym, ale na współczesnych rynkach o stałym dochodzie - gdzie dźwignia jest królem, a tani kredyt to tylko obecny błazen - ruch tej wielkości może wyrządzić wiele szkód. Ilustruje to załamanie kilku funduszy hedgingowych. (Aby uzyskać więcej informacji na temat tych zawaleń, przeczytaj artykuł Losing The Amaranth Gamble i Massive Hedge Fund Failures .)
Wiele funduszy instytucjonalnych napotykało wezwania do uzupełnienia depozytu zabezpieczającego i zabezpieczenia od nerwowych banków, co zmusiło ich do sprzedaży innych aktywów, takich jak akcje i obligacje, w celu pozyskania środków pieniężnych. Rosnąca presja na sprzedaż opanowała rynki akcji, ponieważ główne średnie wartości akcji na całym świecie zostały dotknięte gwałtownymi spadkami w ciągu kilku tygodni, co skutecznie powstrzymało silny rynek, który wzniósł Dow Jones Industrial Average do rekordowych poziomów w lipcu 2007 r..
Aby powstrzymać wpływ kryzysu, banki centralne USA, Japonii i Europy poprzez zastrzyki gotówki w wysokości kilkuset miliardów dolarów pomogły bankom w rozwiązaniu problemów z płynnością i ustabilizowały rynki finansowe. Rezerwa Federalna obniżyła również stopę dyskontową, co sprawiło, że instytucjom finansowym tańsze stało się pożyczanie środków od Fed, zwiększenie płynności ich operacji i pomoc w walce z aktywami. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj temat Poznanie głównych banków centralnych ).
Dodatkowa płynność pomogła do pewnego stopnia ustabilizować rynek, ale pełny wpływ tych zdarzeń nie jest jeszcze jasny.
Wniosek
Nie ma nic z natury złego ani złego w zabezpieczonym zobowiązaniu dłużnym ani w żadnym z jego krewnych. Jest to naturalny i inteligentny sposób dywersyfikacji ryzyka i otwarcia rynków kapitałowych. Jak wszystko inne - bańka internetowa, upadek Long-Term Capital Management i hiperinflacja z początku lat 80. - jeśli strategia lub instrument zostanie niewłaściwie użyty lub rozgotowany, konieczne będzie dobre wytrząśnięcie z areny. Nazwij to naturalnym przedłużeniem kapitalizmu, gdzie chciwość może zainspirować innowacje, ale jeśli nie zostanie to zaznaczone, potrzebne będą duże siły rynkowe, aby przywrócić równowagę w systemie.
Co dalej?
Więc dokąd zmierzamy? Odpowiedź na to pytanie będzie się koncentrować na ustaleniu, jak daleko posunięty będzie wpływ, zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i na całym świecie. Najlepszą sytuacją dla wszystkich zaangażowanych stron pozostaje sytuacja, w której gospodarka USA dobrze sobie radzi, bezrobocie pozostaje niskie, dochody osobiste nadążają za inflacją, a ceny nieruchomości znajdują się na najniższym poziomie. Tylko wtedy, gdy wydarzy się ostatnia część, będziemy w stanie ocenić całkowity wpływ krachu podwykonawczego.
Nadzór regulacyjny z pewnością stanie się trudniejszy po tym fiasku, prawdopodobnie utrzymując ograniczenia kredytowe i ratingi obligacji bardzo konserwatywne przez kilka następnych lat. Poza wyciągniętymi wnioskami, Wall Street będzie nadal poszukiwać nowych sposobów wyceny ryzyka i pakowania papierów wartościowych, a inwestor ma obowiązek patrzeć w przyszłość przez cenne filtry przeszłości.
Aby uzyskać kompleksowe informacje na temat kredytów hipotecznych subprime i krachu subprime, sprawdź funkcję kredytów hipotecznych subprime .
