Ostatnią rzeczą, którą mieszkańcy spółdzielni chcą usłyszeć na corocznym zgromadzeniu akcjonariuszy, jest to, że ich spółdzielni grozi niewykonanie zobowiązania. Ale dla wielu osób jest to rzeczywistością. Każdego roku spółdzielnie zbankrutują i pozostawiają swoich „właścicieli” na mrozie.
Co to jest kooperacja?
Spółdzielnie to umowy mieszkaniowe, w których rezydenci posiadają udział w osobach prawnych, zwanych korporacjami. Tacy akcjonariusze otrzymują zastrzeżoną umowę najmu lub prawo, które pozwala im mieszkać w jednym z mieszkań lub jednostek. Technicznie rzecz biorąc, właściciel jest właścicielem tylko udziałów w tej korporacji, a nie samej nieruchomości. Korporacja jest właścicielem nieruchomości. Właściciel udziałów pokrywa miesięczny koszt utrzymania, który jest wykorzystywany na pokrycie kosztów zarządzania budynkiem, takich jak sprzątanie, ciepło, woda, wynagrodzenie pracowników, wywóz śmieci, koszty naprawy, podatki, ubezpieczenie i hipoteka budynku.
Rodzaje domyślnych
Istnieją dwa powszechnie znane typy niewykonania zobowiązania obejmujące spółdzielnie: niespłacenie kredytu hipotecznego i niewykonanie zobowiązania technicznego.
- Domyślne parametry techniczne nie są strasznie poważne. Adam Leitman Bailey, Esq., Prawnik ds. Nieruchomości w Nowym Jorku i New Jersey oraz szef nowojorskiej firmy zajmującej się nieruchomościami komercyjnymi i komercyjnymi Adam Leitman Bailey, PC, mówi, że ten rodzaj niewywiązania się z obowiązków „polega na tym, że naprawy nie są niezgodne z prawem umowy o kredyt hipoteczny, mimo że wszystkie płatności pieniężne zostały spłacone w terminie ”. Zazwyczaj tego rodzaju przypadki niewykonania zobowiązania można rozwiązać, organizując naprawę, która ma zostać zakończona lub przynajmniej opłacona. Niewypłacalność hipotek jest znacznie poważniejsza, ponieważ pożyczkodawca nie otrzymuje płatności za budynek, zgodnie z pierwotną umową. Jest to frustrująca sytuacja dla akcjonariuszy, którzy rzetelnie płacili miesięczne alimenty bez brakujących płatności. Jest to często najszybsza droga do ogłoszenia bankructwa spółdzielni. W tej sytuacji pożyczkodawca wysyła zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania do kierownictwa budynku, a jeśli spłata kredytu hipotecznego nie zostanie rozwiązana, rozpoczyna się proces wykluczenia.
Najgorszy scenariusz: wykluczenie
Wykluczenie jest najgorszą rzeczą, jaka może się zdarzyć, gdy spółdzielnia złoży wniosek o ogłoszenie bankructwa. Wykluczenie jest pozwem wszczętym przez pożyczkodawcę w celu uzyskania tytułu prawnego do budynku. Stuart M. Saft, partner w Dewey & LeBoeuf LLP, mówi, że w Nowym Jorku wykluczenie może potrwać kilka lat, ale ostatecznie, o ile spółdzielnia nie ma uzasadnionej obrony, sędzia przeprowadzi aukcję na sprzedaż budynku, a akcjonariusze powrócą do bycia najemcami i nie będą już „posiadać” swoich mieszkań.
W przypadku gdy spółdzielnia złoży wniosek o ogłoszenie upadłości w wyniku niespłacenia kredytu hipotecznego, pożyczkodawca jest uprawniony do zamknięcia nieruchomości i eksmisji akcjonariuszy. Bailey dodaje: „Pożyczkodawca kredytu hipotecznego nie może pójść za każdym wspólnikiem mieszkania, ponieważ hipoteka budynku nie stanowi osobistej gwarancji akcjonariuszy”. W przypadku bankructwa bank spółdzielni otrzyma wypłatę przed akcjonariuszami.
Tak więc wszelkie wpływy ze sprzedaży upadłości zostaną przeznaczone na wypłatę bankowi. Akcjonariusze, którzy uzyskali osobiste hipoteki, będą odpowiedzialni za te płatności, nawet jeśli stracą własność akcji mieszkaniowych.
W tym scenariuszu akcjonariusze nie mają wielu opcji. Jeśli spółdzielnia zdecyduje się złożyć rozdział 11 (reorganizacja), hipoteka w spółdzielni może przejść do konwersji na rozdział 7, czyli likwidację, w której budynek jest natychmiast sprzedawany.
W przypadku bankructwa lub wykluczenia akcjonariusze spółdzielni pozostają lokatorami, jeśli tam mieszkają, ale ich własna dzierżawa zostaje anulowana. Jeśli są winni hipotekę w swoim mieszkaniu i nie płacą, „mogą mieć negatywne konsekwencje podatkowe”, potwierdza Saft.
Spółdzielnie, które mogą mieć problemy z niewykonaniem zobowiązania, mogą próbować nadrobić zaległości, pożyczając dodatkowe fundusze, podnosząc miesięczne koszty utrzymania lub dodając ocenę. Ocena jest tymczasowym wzrostem miesięcznego utrzymania. Wzrost ten przeznaczony jest na naprawy lub inne wydatki pokrywane przez spółdzielnię.
Czy bankructwa w spółdzielniach są powszechne?
Bankructwa w spółdzielniach są rzadkim zjawiskiem. Saft mówi: „O ile wiemy, mniej niż 10 spółdzielni zostało zamkniętych w Nowym Jorku od czasu II wojny światowej, więc jest mało prawdopodobne, aby miało to miejsce teraz. Jednak opłaca się zachować czujność”. Awaria techniczna może doprowadzić do bankructwa, jeżeli wszystkie środki pieniężne w nocie staną się wymagalne w wyniku awarii technicznej, ale jest to mało prawdopodobne.
Co mogą zrobić akcjonariusze?
Niestety dla akcjonariuszy niewiele można zrobić, jeśli już kupili apartament w trybie współpracy. Jeśli kupili akcje w niespokojnej spółdzielni, powinni zwrócić się o poradę do wykwalifikowanego prawnika. Kluczem do sukcesu jest podejmowanie świadomych decyzji podczas zakupów i sprawdzanie kooperacji przed zakupem.
Bailey mówi, że reprezentując nabywcę, upewnia się, że budynek jest stabilny, analizując finanse budynku w ciągu ostatnich dwóch lat. Porównuje sprawozdanie finansowe z wszelkimi istotnymi ulepszeniami strukturalnymi lub potrzebnymi naprawami i sprawdza, czy budynek ma solidne rezerwy gotówkowe. Budynki, których nie stać na spłatę kredytu hipotecznego lub pokrycie wydatków, są zdecydowanie czerwonymi flagami.
Łowcy mieszkań w spółdzielniach mogą uniknąć popadnięcia w „złe” spółdzielnie, prosząc o same finanse. Przegląd dwuletniej historii może dać dobry wgląd w to, jak dobrze (lub źle) radzi sobie budynek. Na przykład niska rezerwa gotówkowa może oznaczać, że spółdzielnia nie będzie miała wystarczających środków na pokrycie napraw awaryjnych. W takim przypadku spółdzielnia musiałaby pozyskać środki z banku w formie innej pożyczki lub od akcjonariuszy.
Akcjonariusze muszą zadać kluczowe pytania podczas badania mieszkania. Na przykład zapytaj, czy spółdzielnia dokonuje miesięcznych spłat kredytu hipotecznego. Jeśli spóźniły się z płatnościami, zapytaj dlaczego. Zapytaj, czy istnieją inne rodzaje zadłużenia poza hipoteką, a także czy są jakieś nadchodzące poważne naprawy, a jeśli tak, to w jaki sposób spółdzielnia planuje je spłacić.
Saft sugeruje kilka wskazówek: „Spójrz na ostatnie sprawozdanie finansowe, aby zobaczyć, czy księgowy wystawił czysty list kontrolny; poproś swojego prawnika, aby sprawdził, czy na budynku nie ma żadnych zastawów lub czy nie zapłacono podatków od nieruchomości. Spróbuj dowiedzieć się od agenta zarządzającego, jeśli wielu akcjonariuszy nie wypłaca alimentów. Poproś swojego prawnika, aby zapoznał się z protokołem spółdzielni, aby sprawdzić, czy są jakieś problemy. ”
Dolna linia
Rada spółdzielni ma prawo zapytać Cię, jako potencjalnego nabywcę, o Twoją historię finansową. Chce mieć pewność, że oprócz własnej spłaty kredytu hipotecznego będziesz w stanie ponosić odpowiedzialność za comiesięczne utrzymanie. Jednak jako kupujący masz również prawo upewnić się, że przestrzeń życiowa, w której się znajdziesz, jest ekonomicznie stabilna. Upewnij się, że pytasz o każdy szczegół. To twoja przyszłość, więc wykonuj swoje prawa.
