Nieruchomości komercyjne (CRE) to nieruchomości generujące dochód, wykorzystywane wyłącznie do celów biznesowych (a nie mieszkaniowych). Przykłady obejmują centra handlowe, centra handlowe, budynki i kompleksy biurowe oraz hotele. Finansowanie - w tym nabywanie, rozwój i budowa tych nieruchomości - zazwyczaj odbywa się poprzez kredyty na nieruchomości komercyjne: hipoteki zabezpieczone zastawem na nieruchomości komercyjnej.
Podobnie jak w przypadku hipotek mieszkaniowych, banki i niezależni pożyczkodawcy są aktywnie zaangażowani w udzielanie pożyczek na nieruchomości komercyjne. Ponadto firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, inwestorzy prywatni i inne źródła, w tym program pożyczek 504 amerykańskiej administracji małych przedsiębiorstw, zapewniają kapitał na nieruchomości komercyjne.
W tym miejscu przyjrzymy się pożyczkom na nieruchomości komercyjne, tym, jak różnią się one od pożyczek mieszkaniowych, ich cechom i tego, czego szukają pożyczkodawcy.
Wyjaśnienie pożyczek na nieruchomości komercyjne
Osoby a jednostki
Podczas gdy hipoteki mieszkaniowe są zwykle udzielane indywidualnym kredytobiorcom, kredyty na nieruchomości komercyjne są często udzielane podmiotom gospodarczym (np. Korporacjom, deweloperom, spółkom komandytowym, funduszom i funduszom powierniczym). Podmioty te często powstają w celu posiadania nieruchomości komercyjnych.
Jednostka może nie mieć historii finansowej ani żadnego ratingu kredytowego, w którym to przypadku pożyczkodawca może zażądać od zleceniodawców lub właścicieli jednostki poręczenia pożyczki. Zapewnia to pożyczkodawcy osobę (lub grupę osób) z historią kredytową - i od której może odzyskać w przypadku niespłacenia kredytu. Jeżeli pożyczkodawca nie wymaga tego rodzaju gwarancji, a nieruchomość jest jedynym sposobem odzyskania środków w przypadku niewywiązania się z pożyczki, dług nazywa się pożyczką bez regresu, co oznacza, że pożyczkodawcy nie przysługuje regres w stosunku do kogokolwiek lub czegokolwiek innego niż własność.
Harmonogram spłaty kredytu
Hipoteka mieszkaniowa jest rodzajem zamortyzowanej pożyczki, w której dług spłacany jest w regularnych ratach przez pewien okres. Najpopularniejszym mieszkaniowym produktem hipotecznym jest 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, ale nabywcy mieszkaniowi mają również inne opcje, w tym 25-letni i 15-letni kredyt hipoteczny. Dłuższe okresy amortyzacji zazwyczaj obejmują mniejsze miesięczne płatności i wyższe całkowite koszty odsetek w całym okresie kredytowania, podczas gdy krótsze okresy amortyzacji zwykle pociągają za sobą większe miesięczne płatności i niższe całkowite koszty odsetek.
Pożyczki mieszkaniowe są amortyzowane przez cały okres kredytowania, dzięki czemu pożyczka jest w całości spłacana na koniec okresu kredytowania. Na przykład pożyczkobiorca z 30 000-letnią hipoteką o stałym oprocentowaniu w wysokości 200 000 USD na 5%, spłaci 360 miesięcznych płatności w wysokości 1 073, 64 USD, po czym pożyczka zostanie w całości spłacona.
W przeciwieństwie do pożyczek mieszkaniowych warunki pożyczek komercyjnych wynoszą zwykle od pięciu lat (lub krócej) do 20 lat, a okres amortyzacji jest często dłuższy niż okres pożyczki. Na przykład pożyczkodawca może zaciągnąć pożyczkę komercyjną na okres siedmiu lat z okresem amortyzacji wynoszącym 30 lat. W tej sytuacji inwestor dokonywałby płatności przez siedem lat kwoty opartej na spłacie pożyczki w ciągu 30 lat, a następnie jednej ostatecznej płatności „balonem” całego pozostałego salda pożyczki.
Na przykład inwestor z pożyczką komercyjną w wysokości 1 miliona USD na poziomie 7% dokonywałby miesięcznych płatności w wysokości 6 653, 02 USD przez siedem lat, a następnie dokonałby ostatecznej wypłaty balonowej w wysokości 918, 127, 64 USD, która spłaciła pożyczkę w całości.
Długość okresu kredytowania i okres amortyzacji wpływają na stawkę pobieraną przez pożyczkodawcę. W zależności od siły kredytowej inwestora warunki te mogą być negocjowane. Zasadniczo im dłuższy harmonogram spłaty kredytu, tym wyższa stopa procentowa.
Wskaźniki kredytu do wartości
Innym sposobem, w jaki różnią się kredyty komercyjne i mieszkaniowe, jest stosunek wartości kredytu do wartości (LTV), który mierzy wartość pożyczki w stosunku do wartości nieruchomości. Pożyczkodawca oblicza LTV, dzieląc kwotę pożyczki przez niższą z oszacowanej wartości nieruchomości lub jej ceny zakupu. Na przykład LTV dla pożyczki w wysokości 90 000 USD na nieruchomości o wartości 100 000 USD wynosiłby 90% (90 000–100 000 USD = 0, 9 lub 90%).
Zarówno w przypadku kredytów komercyjnych, jak i mieszkaniowych pożyczkobiorcy z niższymi LTV kwalifikują się do korzystniejszych stóp finansowania niż ci z wyższymi LTV. Powód: mają więcej kapitału (lub udziałów) w nieruchomości, co oznacza mniejsze ryzyko w oczach pożyczkodawcy.
W przypadku niektórych hipotek mieszkaniowych dopuszczalne są wysokie LTV: do 100% LTV jest dozwolone w przypadku pożyczek VA i USDA; do 96, 5% w przypadku pożyczek FHA (pożyczki ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa); i do 95% w przypadku tradycyjnych pożyczek (gwarantowanych przez Fannie Mae lub Freddie Mac).
Natomiast LTV pożyczek komercyjnych ogólnie mieszczą się w przedziale od 65% do 80%. Chociaż niektóre pożyczki mogą być udzielane przy wyższych LTV, są one mniej powszechne. Konkretna LTV często zależy od kategorii pożyczki. Na przykład maksymalna dopuszczalna wartość LTV wynosząca 65% może być dozwolona dla gruntów surowych, podczas gdy maksymalna wartość LTV wynosząca do 80% może być dopuszczalna w przypadku budownictwa wielorodzinnego.
W pożyczkach komercyjnych nie ma programów VA ani FHA, ani prywatnych ubezpieczeń kredytów hipotecznych. Dlatego pożyczkodawcy nie mają ubezpieczenia na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy i muszą polegać na nieruchomościach stanowiących zabezpieczenie.
Wskaźnik pokrycia zadłużenia
Kredytodawcy komercyjni przyglądają się również wskaźnikowi pokrycia obsługi długu (DSCR), który porównuje roczny dochód operacyjny netto nieruchomości (NOI) z roczną obsługą długów hipotecznych (w tym kapitału i odsetek), mierząc zdolność nieruchomości do obsługi długu. Oblicza się go poprzez podzielenie NOI przez roczną obsługę zadłużenia.
Na przykład dla nieruchomości o wartości 140 000 USD w NOI i 100 000 USD w rocznej obsłudze długów hipotecznych współczynnik DSCR wyniesie 1, 4 (140 000 ÷ 100 000 USD = 1, 4). Współczynnik pomaga kredytodawcom określić maksymalną wielkość pożyczki na podstawie przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość.
Wskaźnik DSCR mniejszy niż 1 wskazuje ujemny przepływ środków pieniężnych. Na przykład DSCR wynoszący 0, 92 oznacza, że NOI jest wystarczające do pokrycia 92% rocznej obsługi długu. Zasadniczo komercyjni pożyczkodawcy szukają DSCR co najmniej 1, 25, aby zapewnić odpowiedni przepływ gotówki.
Niższy DSCR może być do zaakceptowania w przypadku pożyczek o krótszych okresach amortyzacji i / lub nieruchomości o stabilnych przepływach pieniężnych. Wyższe wskaźniki mogą być wymagane w przypadku nieruchomości o zmiennych przepływach pieniężnych - na przykład hoteli, w których brakuje długoterminowych (a zatem bardziej przewidywalnych) umów najmu wspólnych dla innych rodzajów nieruchomości komercyjnych.
Stopy procentowe i opłaty
Oprocentowanie pożyczek komercyjnych jest na ogół wyższe niż pożyczek mieszkaniowych. Ponadto kredyty na nieruchomości komercyjne zwykle wiążą się z opłatami, które zwiększają całkowity koszt pożyczki, w tym z wyceną, prawem, wnioskiem o pożyczkę, początkiem pożyczki i / lub opłatami za badanie.
Niektóre koszty muszą zostać zapłacone z góry przed zatwierdzeniem (lub odrzuceniem) pożyczki, podczas gdy inne obowiązują co roku. Na przykład pożyczka może mieć jednorazową opłatę za udzielenie pożyczki w wysokości 1% należną w momencie zamknięcia oraz roczną opłatę w wysokości jednej czwartej jednego procenta (0, 25%) do momentu pełnej spłaty pożyczki. Na przykład pożyczka w wysokości 1 miliona USD może wymagać uiszczenia 1% opłaty za udzielenie pożyczki w wysokości 10 000 USD, którą należy uiścić z góry, a dodatkowo 0, 25% opłaty w wysokości 2 500 USD rocznie (oprócz odsetek).
Przedpłata
Pożyczka na nieruchomość komercyjną może podlegać ograniczeniom dotyczącym przedpłaty, mającym na celu zachowanie oczekiwanej rentowności pożyczkodawcy. Jeśli inwestorzy uregulują dług przed terminem spłaty pożyczki, prawdopodobnie będą musieli zapłacić kary przedpłaty. Istnieją cztery podstawowe rodzaje kar za „wyjście” za wcześniejszą spłatę pożyczki:
- Kara przedpłaty. Jest to najbardziej podstawowa kara przedpłaty, obliczana poprzez pomnożenie bieżącego salda należności przez określoną karę przedpłaty. Gwarancja odsetek Pożyczkodawcy przysługuje określona kwota odsetek, nawet jeśli pożyczka została spłacona wcześniej. Na przykład pożyczka może mieć gwarancję 10% oprocentowania na 60 miesięcy, a następnie 5% opłaty za wyjście. Lokaut. Pożyczkobiorca nie może spłacić pożyczki przed upływem określonego okresu, takiego jak pięcioletnia blokada. Anulowanie. Zastąpienie zabezpieczenia. Zamiast płacić pożyczkodawcy gotówkę, pożyczkobiorca wymienia nowe zabezpieczenie (zwykle skarbowe papiery wartościowe USA) na pierwotne zabezpieczenie pożyczki. Może to zmniejszyć opłaty, ale do tej metody spłaty pożyczki mogą zostać nałożone wysokie kary.
Warunki przedpłaty są określone w dokumentach pożyczki i mogą być negocjowane wraz z innymi warunkami pożyczki w pożyczkach na nieruchomości komercyjne.
Dolna linia
W przypadku nieruchomości komercyjnych inwestor (często podmiot gospodarczy) kupuje nieruchomość, wynajmuje powierzchnię i pobiera czynsz od firm prowadzących działalność w obrębie nieruchomości. Inwestycja ma być nieruchomością przynoszącą dochód.
Oceniając kredyty na nieruchomości komercyjne, pożyczkodawcy biorą pod uwagę zabezpieczenia pożyczki, wiarygodność kredytową podmiotu (lub zleceniodawców / właścicieli), w tym trzy do pięciu lat sprawozdań finansowych i deklaracji podatkowych oraz wskaźniki finansowe, takie jak wartość kredytu do wartości wskaźnik i wskaźnik pokrycia obsługi długu.
