Czym są komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS)?
Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (CMBS) są produktami inwestycyjnymi o stałym dochodzie, które są zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, a nie na nieruchomościach mieszkalnych. CMBS może zapewnić płynność inwestorom nieruchomości i kredytodawcom komercyjnym.
Ponieważ nie ma żadnych zasad standaryzacji struktur CMBS, ich wyceny mogą być trudne. Bazowe papiery wartościowe CMBS mogą obejmować szereg hipotek komercyjnych o różnych warunkach, wartościach i typach nieruchomości, takich jak mieszkania wielorodzinne i nieruchomości komercyjne. CMBS może oferować mniejsze ryzyko przedpłaty niż mieszkaniowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (RMBS), ponieważ termin dotyczący komercyjnych hipotek jest ogólnie ustalony.
Jak działają komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką
Podobnie jak w przypadku zabezpieczonych zobowiązań dłużnych (CDO) i zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych (CMO) CMBS mają formę obligacji. Pożyczki hipoteczne, które stanowią jedno zabezpieczenie komercyjne zabezpieczone hipoteką, stanowią zabezpieczenie na wypadek niewykonania zobowiązania, a kapitał i odsetki są przekazywane inwestorom. Pożyczki są zwykle zawarte w ramach trustu i są bardzo zróżnicowane pod względem warunków, rodzajów nieruchomości i kwot. Pożyczki leżące u podstaw sekurytyzacji w CMBS obejmują pożyczki na nieruchomości, takie jak budynki mieszkalne i kompleksy, fabryki, hotele, budynki biurowe, parki biurowe i centra handlowe, często w ramach tego samego zaufania.
Pożyczka hipoteczna to zazwyczaj dług nieodzyskiwalny - każdy dług konsumpcyjny lub komercyjny, który jest zabezpieczony jedynie zabezpieczeniem. W przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca nie może zająć żadnych aktywów pożyczkobiorcy poza zabezpieczeniem.
Ponieważ CMBS są złożonymi instrumentami inwestycyjnymi, wymagają one szerokiego grona uczestników rynku - w tym inwestorów, głównego podmiotu obsługującego, głównego podmiotu obsługującego, specjalnego podmiotu obsługującego, posiadacza certyfikatu kierowniczego, powierników i agencji ratingowych. Każdy z tych graczy pełni określoną rolę, aby zapewnić prawidłowe działanie CMBS.
Rynek CMBS stanowi około 2% całego amerykańskiego rynku instrumentów o stałym dochodzie.
Rodzaje CMBS
Kredyty hipoteczne wspierające CMBS są podzielone na transze według poziomu ryzyka kredytowego, które zazwyczaj są uszeregowane od wyższej - lub najwyższej jakości - do niższej jakości. Transze o najwyższej jakości otrzymają zarówno odsetki, jak i kwoty główne i będą miały najniższe powiązane ryzyko. Niższe transze oferują wyższe stopy procentowe, ale transze, które podejmują większe ryzyko, również pochłaniają większość potencjalnych strat, które mogą wystąpić, gdy transze spadną w rankingu.
Najniższa transza w strukturze CMBS będzie zawierać najbardziej ryzykowne - i być może spekulacyjne - pożyczki w portfelu. Proces sekurytyzacji zaangażowany w projektowanie struktury CMBS jest ważny zarówno dla banków, jak i inwestorów. Pozwala to bankom na udzielenie większej liczby pożyczek ogółem i daje inwestorom łatwy dostęp do nieruchomości komercyjnych, jednocześnie zapewniając im większy zysk niż tradycyjne obligacje rządowe.
Inwestorzy powinni jednak zrozumieć, że w przypadku niespłacenia jednej lub większej liczby pożyczek w CMBS najwyższe transze muszą zostać w pełni spłacone wraz z odsetkami, zanim niższe transze otrzymają jakiekolwiek fundusze.
Kluczowe dania na wynos
- CMBS są zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach komercyjnych, a nie na nieruchomościach mieszkalnych. Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są w formie obligacji, a pożyczki bazowe są zwykle zawarte w funduszach powierniczych. Pożyczki w CMBS stanowią zabezpieczenie - z przejęciem kwoty głównej i odsetek dla inwestorów - w przypadku niewykonania zobowiązania.
Krytyka CMBS
Zazwyczaj tylko bardzo zamożni inwestorzy inwestują w CMBS, ponieważ nie ma tu wielu opcji dla przeciętnego inwestora. Trudno jest znaleźć fundusze wspólnego inwestowania lub fundusze typu ETF, które inwestują wyłącznie w tę klasę aktywów, chociaż wiele funduszy wspólnego inwestowania w nieruchomości inwestuje część swoich portfeli w CMBS.
Wymagania dla CMBS
W grudniu 2016 r. Komisja Papierów Wartościowych i Giełd (SEC) oraz Urząd Regulacji Przemysłu Finansowego (FINRA) wprowadziły nowe regulacje mające na celu ograniczenie niektórych ryzyk CMBS poprzez ustanowienie wymogów dotyczących depozytu zabezpieczającego dla transakcji agencji zabezpieczonych, w tym zabezpieczonych zobowiązań hipotecznych.
