Na pierwszy rzut oka możesz pomyśleć, że zarządca portfela nieruchomości jest podobny do każdego zarządzającego aktywami finansowymi. Jednak zarządzanie portfelem akcji i funduszy nieruchomości różni się zasadniczo od zarządzania akcjami, obligacjami lub funduszami wspólnego inwestowania.
W przeciwieństwie do zarządzających kapitałem, którzy badają firmy i zarządzają prawdopodobieństwem, że mogą zrealizować swoje przegubowe strategie, zarządcy nieruchomości muszą pomagać w definiowaniu i wykorzystywaniu możliwości na poziomie nieruchomości. Zarządzający nieruchomościami są odpowiedzialni nie tylko za alokację aktywów, zarządzanie ryzykiem i transakcje, ale także za bezpośrednie zarządzanie gruntami i budowlami na nich zarządzanymi.
Tak więc zarządzanie aktywami nieruchomości, w przeciwieństwie do tradycyjnego zarządzania pieniędzmi, wymaga doświadczonych osób, które mogą zoptymalizować wartość nieruchomości. W rzeczywistości pod wieloma względami zarządca nieruchomości jest bardzo podobny do korporacyjnego dyrektora generalnego, prowadzącego firmę lub zakład. Natomiast tradycyjny menedżer pieniędzy może znać zapasy w określonej branży lub sektorze - ale nie angażuje się w działalność samych firm.
Myślisz, że kariera w zarządzaniu portfelem nieruchomości może być dla Ciebie odpowiednia? Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej.
Zarządzanie portfelem nieruchomości
Szkolenie i doświadczenie zdobyte przez zarządzających funduszami nieruchomości są podobne do innych zarządzających funduszami. Jednak różni się sposób, w jaki wykorzystują te umiejętności do zapewnienia wydajności portfela. Zarządzających portfelem często ocenia się pod względem zdolności do zapewnienia odpowiednich zwrotów skorygowanych o ryzyko i dywersyfikacji portfela poprzez lepszą alokację i wybór aktywów.
Ponadto zarządzający portfelami nieruchomości zapewniają klientom wartość, zapewniając najbardziej efektywne wykorzystanie kapitału inwestora oraz informując klientów za pomocą doskonałych wyników pomiaru, a nawet prognozowania przepływów pieniężnych. Z wyjątkiem zaufania do inwestycji w nieruchomości (REIT) i funduszu zarządzającego funduszem (którego wyniki ocenia się na podstawie zdolności oceny zdolności innych menedżerów do projektowania i realizacji strategii), zarządzający funduszem nieruchomości jest zasadniczo dyrektorem generalnym swojego lub jej własna firma, tworząc i realizując strategie na poziomie nieruchomości dla aktywów pod jego nadzorem.
Strategie wyboru inwestycji
Zarządzający portfelami nieruchomości dokonują alokacji i selekcji aktywów, nie rozumiejąc dynamiki rynku i spółek w poszczególnych branżach, ale będąc ekspertami w zakresie podstawowych nieruchomości. Studiują w lokalnych regionach i na różnych użytkach komercyjnych: biurowych, przemysłowych, hotelowych, handlowych oraz jedno- i wielorodzinnych mieszkalnych. Aby pokonać rynek, zapewnić dywersyfikację i wygenerować odpowiednie zwroty skorygowane o ryzyko, zarządzający portfelami nieruchomości muszą obstawiać regionalne lub lokalne rynki nieruchomości, a w przypadku portfeli z wieloma aktywami - właściwy zestaw nieruchomości.
Z tego powodu wielu zarządzających funduszami koncentruje się na określonych regionach lub typach nieruchomości; niektórzy więksi zarządcy nieruchomości organizują swoich starszych pracowników i wspierają personel według regionu lub sposobu użytkowania gruntów. Uzasadnieniem takiej organizacji jest zapewnienie możliwości zidentyfikowania możliwości rynkowych, a następnie przełożenia ich na właściwy wybór nieruchomości i pochodzenie aktywów.
Sposób nabywania nieruchomości jest jednym z najważniejszych sposobów, w jaki fundusze nieruchomości różnią się od bardziej tradycyjnych inwestycji. Podobnie jak handlowcy na parkiecie giełdowym, fundusze nieruchomości wykorzystują specjalistów ds. Akwizycji do odkrywania i przeprowadzania transakcji nieruchomościowych. Ci pracownicy przejęci zwykle pracują dla określonego funduszu lub są zorganizowani regionalnie lub według rodzaju aktywów.
Ponieważ większość funduszy kapitałowych nieruchomości posiada całość (lub znaczną część) każdej nieruchomości, zarządzający portfelami są często bezpośrednio zaangażowani w proces przejęcia. Ponieważ są oni odpowiedzialni za ustalanie i realizację strategii nieruchomości, zarządzający portfelami muszą być bezpośrednio zaangażowani we wszystkie procesy inwestycyjne, w tym przejęcia, finansowanie, dyspozycje i podejmowanie decyzji dotyczących instrumentów. Aby ułatwić szeroki i głębszy proces zarządzania inwestycjami w nieruchomości, zarządzający portfelem muszą polegać na znacznej ilości infrastruktury w stosunku do zainwestowanego kapitału. Aby osiągnąć to jak najbardziej efektywnie, zarządzający funduszami nieruchomości i zarządzający aktywami opracowali specjalną funkcję zarządzania aktywami.
Jak działa zarządzanie nieruchomościami
Funkcja zarządzania aktywami nieruchomości składa się ze specjalistów na poziomie nieruchomości, którzy zwiększają wartość zarządzających funduszami poprzez realizację strategii na poziomie nieruchomości. Specjaliści są ekspertami w regionalnych podstawach rynku lub w określonych rodzajach nieruchomości i są odpowiedzialni za optymalizację wartości aktywów będących w ich posiadaniu. Oprócz przekazywania informacji o zarządzaniu portfelem na temat lokalnych perspektyw i ułatwiania transakcji, zarządzający aktywami jest odpowiedzialny za wyniki na poziomie nieruchomości.
Oprócz zatwierdzania budżetów i zarządzania kosztami, zarządzający aktywami zwiększają wartość, zarządzając leasingiem w co najmniej jednej nieruchomości. Chociaż może się to wydawać czarno-białe, leasing jest złożoną funkcją, która nieuchronnie decyduje o wartości nieruchomości i portfela. Sukces w leasingu można osiągnąć nie tylko poprzez znalezienie i wykorzystanie najwyższych możliwych możliwości leasingu w każdej nieruchomości, ale także poprzez przeprowadzenie programu leasingu, który jest zgodny ze strategią portfela, przy jednoczesnym utrzymaniu najlepszych relacji z istniejącymi najemcami.
Leasing jest procesem wysoce negocjowanym, który może polegać na podejmowaniu decyzji niezgodnych z potrzebami najemców w celu optymalizacji wartości nieruchomości. Na przykład w przypadku nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży leasing może zostać zawieszony w okresie sprzedaży, aby umożliwić nowym właścicielom uwzględnienie wyższych potencjalnych stawek leasingowych. Może to prowadzić do wzrostu prognozowanych wartości nieruchomości, a tym samym wyższych ofert sprzedaży.
W okresach wzrostu stawek czynszu długoterminowe umowy najmu mogą być zablokowane w przypadku nieruchomości nastawionych na dochód, natomiast w przypadku strategii ukierunkowanych na wzrost wartości kapitału warunki najmu mogą zostać skrócone, aby skorzystać z wyższych oczekiwanych stawek w przyszłości. Zdolność zarządzającego aktywami do osiągnięcia odpowiedniego zestawu najemców, realizacji strategii leasingu, która dostosowuje przepływy pieniężne do potrzeb portfela oraz zarządzania zarówno kosztami inwestycyjnymi, jak i operacyjnymi, może znacząco wpłynąć na ogólną wartość portfela.
Menedżerowie portfeli nieruchomości jako prezesi
Jeśli ktoś myśli o nieruchomości jako odrębnej spółce lub spółce zależnej, z których każda ma własną strategię i potencjał wydajności, zaczyna rozumieć, dlaczego zarządzający portfelem nieruchomości są bardzo podobni do dyrektorów generalnych przedsiębiorstw. Podobnie jak prezesi, którzy muszą przeznaczyć ograniczoną podaż kapitału na różne możliwości uzyskania największego ogólnego zwrotu z inwestycji, zarządzający portfelami nieruchomości muszą zrobić to samo w odniesieniu do zarządzanych nieruchomości. Ta potrzeba podziału ograniczonej ilości zasobów stwarza sytuację odmienną od wielu tradycyjnych firm zarządzających aktywami.
W funduszach kapitałowych nieruchomości istnieje nieodłączny konflikt między zarządzającymi portfelem a zarządzającymi ich aktywami, ponieważ pracują oni dla nieco rozbieżnych celów. Podczas gdy zarządzający aktywami są specjalistami wynagradzanymi za optymalizację wartości swoich nieruchomości, a zarządzający portfelem są ogólnie wynagradzani za optymalizację zwrotu z portfela i zadowolenia inwestorów, skuteczny zarządzający funduszem nieruchomości jest tym, który może zarządzać tym konfliktem i utrzymywać efektywny zespół zarządzający i wyniki portfela. Wymaga to sformułowania dobrze zaprojektowanej strategii portfela w ramach dobrze połączonego zespołu menedżerów, którzy rozumieją i zinternalizowali ogólne cele inwestycyjne. Może to być trudne zadanie dla każdego funduszu, który znacznie zwiększył liczbę i złożoność zarządzanych nieruchomości.
Bardzo ważne jest również to, że zarządzający portfelem nieruchomości nie tylko ucieleśniają wymaganą alokację kapitału, wybór nieruchomości i inne wymagane umiejętności inwestycyjne, ale także mają zdolność do tworzenia odpowiednich strategii inwestycyjnych i umiejętności przywódczych, aby zmobilizować organizację do realizacji tej samej misji portfela.
Dolna linia
Jeśli chodzi o fundusze nieruchomości, kluczowa jest zdolność kierownictwa do wykonywania planów zarządzania aktywami oprócz wykonywania bardziej tradycyjnych praktyk zarządzania funduszami. Dla zarządcy inwestycji w nieruchomości oznacza to optymalizację wartości nieruchomości w jego portfelu, zarówno poprzez wybór, jak i późniejsze zarządzanie aktywami nieruchomości w portfelu. Zarządzający portfelami nieruchomości muszą przydzielić swoje zasoby do nieruchomości, którymi zarządzają, aby uzyskać jak największy zwrot, i utrzymywać zespół na drodze do osiągnięcia tego samego. Dla osób z odpowiednim zestawem umiejętności ta kariera wyróżnia się jako wyjątkowa okazja w zarządzaniu aktywami.
