Co to jest poprawa kapitału?
Poprawa kapitału polega na dodaniu trwałej zmiany strukturalnej lub przywróceniu pewnego aspektu nieruchomości, który albo zwiększy ogólną wartość nieruchomości, wydłuży jej okres użytkowania, albo dostosuje ją do nowych zastosowań. Osoby fizyczne, firmy i miasta mogą dokonać ulepszeń kapitałowych w posiadanej nieruchomości. W sensie biznesowym lub komunalnym proces ten można również nazwać nakładami inwestycyjnymi.
Według Internal Revenue Service (IRS), aby się zakwalifikować, ten rodzaj poprawy musi trwać dłużej niż rok po jej zakończeniu. Chociaż skala poprawy kapitału może się różnić, zarówno właściciele domów, jak i właściciele nieruchomości na dużą skalę dokonują ulepszeń kapitału.
Jak działa poprawa kapitału
Poprawa kapitału zazwyczaj zwiększa wartość rynkową nieruchomości, ale może również zwiększyć użyteczność składnika aktywów poza jego obecny stan.
Publikacja IRS 523 przedstawia definicję podwyższenia kapitału. Przykłady ulepszeń kapitału mieszkaniowego obejmują dodanie sypialni, łazienki lub pokładu. Inne projekty zatwierdzone przez IRS obejmują dodanie nowych wbudowanych urządzeń, wykładziny lub podłogi od podłogi do ściany lub ulepszenia na zewnątrz domu, takie jak wymiana dachu, bocznicy lub okien burzowych.
Na przykład, jeśli dana osoba kupi nowy podgrzewacz wody i szopę na narzędzia do swojej nieruchomości, które są przymocowane do domu, będą uważane za ulepszenia kapitału w domu. Przykładem ulepszenia kapitału opartego na biznesie byłoby zastąpienie HVAC lub zainstalowanie Amerykanów z dostępnymi funkcjami dostępnymi dla niepełnosprawnych w istniejącym budynku. Podobnie utworzenie nowego parku publicznego w centrum miasta byłoby również uważane za ulepszenie kapitału dla miasta. W tych scenariuszach nowe dodatki sprawiłyby, że odpowiednie właściwości byłyby bardziej wartościowe, zostałyby uznane za dodatki stałe, a ich usunięcie spowodowałoby szkodę materialną.
Kluczowe dania na wynos
- Poprawa kapitału to trwała zmiana strukturalna lub renowacja, która podnosi wartość nieruchomości, wydłuża jej okres użytkowania lub dostosowuje do nowego użytku. IRS określa ulepszenia kapitału i odróżnia je od napraw. Oprócz ulepszenia domu, ulepszenie kapitału zwiększa podstawa kosztu tego domu, co z kolei zmniejsza wielkość dochodu do opodatkowania przy jego sprzedaży.
Ulepszenia kapitału Podstawa kosztu oddziaływania
Podstawą kosztu jest pierwotny koszt składnika aktywów. IRS ustala szczegółowe standardy dla ulepszenia, aby kwalifikować się jako wzrost oparty na kosztach. Podstawową kwestią jest to, że musi ona obowiązywać w momencie sprzedaży nieruchomości. Poprawa kapitału musi również stać się częścią nieruchomości - lub być przymocowana na stałe do nieruchomości - aby jej usunięcie spowodowało znaczne szkody lub spadek wartości samej nieruchomości.
IRS rozróżnia ulepszenia kapitału i naprawy. Naprawy lub konserwacja nie mogą być uwzględnione w podstawie kosztów nieruchomości. Jednak naprawy, które są częścią większego projektu, takie jak wymiana wszystkich okien domu, kwalifikują się jako ulepszenia kapitału. Remonty niezbędne do utrzymania domu w dobrym stanie nie są uwzględniane, jeśli nie zwiększają wartości aktywów. Przykłady takich niekwalifikujących się napraw, według IRS, obejmują malowanie ścian, naprawianie nieszczelności lub wymianę uszkodzonego sprzętu.
Ulepszenia kapitału wpływają na zyski kapitałowe
Oprócz ulepszenia domu, poprawa kapitału - zgodnie z IRS - zwiększa podstawę kosztów struktury. Oznacza to, że wydatki poniesione przy wprowadzaniu ulepszeń są dodawane do kwoty zapłaconej przez właściciela za zakup lub budowę nieruchomości. Z kolei zwiększenie podstawy kosztów zmniejsza wielkość dochodu kapitałowego podlegającego opodatkowaniu przy sprzedaży nieruchomości.
Zyski kapitałowe z nieruchomości zachowują się inaczej niż inne rodzaje zysków kapitałowych. Od 2019 r. Właściciele domów są uprawnieni do zwolnienia z zysków kapitałowych od wszelkich zysków ze sprzedaży podstawowego miejsca zamieszkania do kwoty 250 000 USD w przypadku osób samotnych i 500 000 USD w przypadku małżeństwa i złożenia wniosku wspólnie. To wyłączenie ma jedno ważne zastrzeżenie. Właściciel domu musiał mieć miejsce zamieszkania w nieruchomości przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat przed sprzedażą.
Ponadto, jeżeli zysk jest znacznie większy niż sumy wymienione powyżej, poprawa kapitału na podstawie kosztu może być znacząca. Wiele czynników może spowodować, że podatnik przekroczy poziom zysków kapitałowych w wysokości 250 USD / 500 USD. Obejmują one, czy właściciele nabyli nieruchomość wiele dziesięcioleci temu oraz czy lokalne wartości nieruchomości znacznie wzrosły od czasu zakupu.
Załóżmy na przykład, że osoba kupuje dom za 650 000 USD i wydaje 50 000 USD na remont kuchni i dodanie łazienki. Podstawa kosztu domu wzrasta z 650 000 USD do 700 000 USD. Po 10 latach posiadania i mieszkania w domu, właściciel domu, który jest samotny i jako taki składa podatki, ostatecznie sprzedaje nieruchomość za cenę 975 000 $. Gdyby nie dokonano żadnej poprawy kapitału, podstawa opodatkowania dla zysku kapitałowego wynosiłaby 75 000 USD (cena sprzedaży 975 000 USD - cena zakupu 650 000 USD - wykluczenie zysków kapitałowych 250 000 USD).
Ponieważ jednak podwyższenie kapitału zwiększyło podstawę kosztów o 50 000 USD, podstawa opodatkowania dla zysku kapitałowego wyniósłaby 25 000 USD (975 000 USD - (650 000 USD + 50 000 USD) - 250 000 USD = 25 000 USD).
Przykład rzeczywistej poprawy kapitału
Ustawy czynszowe stanu Nowy Jork zawierają postanowienie zwane programem Major Capital Improvements (MCI). Począwszy od lat 70. XX wieku, właściciele nieruchomości mogą podnosić czynsze budowlane o ustabilizowanym lub kontrolowanym czynszu nawet o 6% rocznie, aby zrekompensować koszty znacznych ulepszeń kapitałowych tych budynków. Ulepszenie systemu HVAC, nowe windy, zaktualizowane wspólne przestrzenie i inne ulepszenia liczą się do MCI.
W lutym 2019 r. Dwóch członków legislatury stanowej wprowadziło ustawę o wyeliminowaniu programu, obciążając właścicieli budynków zbyt łatwo nadużywanie programu. Nadużycie pojawia się, gdy ci pozbawieni skrupułów właściciele zgłaszają zawyżone lub sfabrykowane wnioski o zwrot kosztów. Pomijając możliwość oszustwa, program MCI jest z natury niesprawiedliwy, twierdzą niektórzy krytycy. Ci dystraktorzy twierdzą, że poprawa kapitału jest jednorazowym kosztem dla właściciela, ale podwyżka czynszu jest ciągłym wydatkiem dla najemcy.
