Spis treści
- Niedokładne podstawowe informacje
- Błędy w kluczowych liczbach
- Gdzie są aktualizacje?
- Wskaźnik rotacji mieszkań
- Aktualizacje algorytmu Zillowa
- Dolna linia
Zillow to jedna z najpopularniejszych internetowych baz danych nieruchomości. Firma Zillow z Seattle, założona w 2006 r. Przez byłych dyrektorów Microsoftu Richa Bartona i Lloyda Frinka, zawiera informacje o milionach domów na sprzedaż i wynajem w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Użytkownicy mogą wyszukiwać dom w określonym obszarze, korzystając z różnych kryteriów, w tym między innymi cen, liczby sypialni i łazienek, powierzchni, rodzaju domu i innych udogodnień.
Jedną z kluczowych cech Zillow jest Zestimates, popularne narzędzie konsumenckie do sprawdzania, ile warte są domy. Szacunki te oparte są na informacjach ze źródeł takich jak porównywalna sprzedaż i dane publiczne. Uruchomiony w 2011 roku z informacjami o 90 milionach domów, Zestimates zwiększył swój zasięg, dostarczając użytkownikom dane o ponad 100 milionach domów w całych Stanach Zjednoczonych.
Niezależnie od tego, czy chcesz zobaczyć, jak bardzo zmieniła się wartość Twojego domu, czy oszacowana wartość Twojego domu jest wystarczająco wysoka, aby pozwolić Ci na refinansowanie, czy ciekawa, ile Twój współpracownik wydał na swój nowy dom, Zestimates oferuje użytkownikom punkt wyjścia do wyceny domu.
Ale jest kilka powodów, dla których liczby te mogą nie być tak dokładne, jak byś chciał.
Kluczowe dania na wynos
- Zillim's Zestimates pozwala użytkownikom zobaczyć, ile warte są domy. Rysunki są oparte na informacjach ze źródeł takich jak porównywalna sprzedaż i dane publiczne. Szacunki są tylko tak dokładne jak dane za nimi, co oznacza, że mogą być nieaktualne lub nieprawidłowe. zapłacone podatki od nieruchomości lub oceny podatkowe, a Zestimates nie może obejmować żadnych ulepszeń ani ulepszeń dokonanych przez właścicieli domów. Zillow uwzględnia również obroty, więc obszar, w którym ludzie zatrzymują swoje domy przez dłuższy czas, może nie być tak dokładny.
Niedokładne podstawowe informacje
Unikalne algorytmy Zillow aktualizują swoją kolekcję wartości nieruchomości trzy razy w tygodniu, w oparciu o informacje zarówno z danych publicznych, jak i danych przesłanych przez użytkownika. Według Zillow „zdecydowana większość Zestimates jest w granicach 10 procent ceny sprzedaży domu”. Ale Zestimates są tak dokładne, jak dane za nimi, więc jeśli liczba sypialni lub łazienek w domu, to jego powierzchnia lub jego wielkość partii jest niedokładna na Zillow, Zestimate będzie wyłączony.
Użytkownicy mogą poprawić te błędy. Zillow ostrzega jednak, że aktualizacja danych nieruchomości nie spowoduje natychmiastowej zmiany w Zestimate domu, a czasem nie spowoduje żadnej zmiany. Na przykład posiadanie czwartej łazienki niekoniecznie robi wiele dla wartości domu w twoim mieście. Tak więc wprowadzenie tych informacji może nie mieć żadnego efektu.
Oprócz akceptacji danych przesłanych przez użytkownika Zillow zajmuje się problemami niedokładności, zgłaszając szacunkowe zakresy wartości dla poszczególnych nieruchomości. Im mniejszy zakres, tym bardziej niezawodny Zestimate, ponieważ oznacza to, że Zillow ma więcej danych na temat tej właściwości. Patrząc na górną i dolną granicę zakresu, lepiej zrozumiesz, ile wart jest dom.
Zillow nazywa swoje Zestimates punktem wyjścia do ustalenia wartości domu, więc użytkownicy nie powinni uważać ich za oceny w żaden sposób.
Błędy w kluczowych liczbach
Zillow bierze pod uwagę datę i cenę ostatniej sprzedaży. W niektórych obszarach informacje te stanowią dużą część tej liczby. Ale jeśli ta informacja jest niedokładna, może zrzucić Zestimate. A ponieważ porównywalna sprzedaż wpływa również na Zestimate domu, błąd w zapisie ceny sprzedaży jednego domu może wpływać na Zestimates innych domów w okolicy.
Zestimate uwzględnia również faktyczne zapłacone podatki od nieruchomości, wyjątki od obliczeń podatkowych i inne publicznie dostępne dane dotyczące podatku od nieruchomości. Jednak wartości nieruchomości podatnika mogą być niedokładne. Baza danych podatnika może mieć błąd związany z podstawowymi informacjami o nieruchomości, powodując, że oszacowana wartość jest zbyt wysoka lub zbyt niska.
Właściciele domów, którzy widzą rozbieżności, mogą zgłaszać do Zillow online nieprawidłowe dane sprzedaży lub ewidencje podatkowe.
Gdzie są aktualizacje?
Czasami właściciel domu dokonuje ulepszeń lub ulepszeń nieruchomości, co powinno zwiększyć wartość domu. Ale Zillow niekoniecznie musi być świadomy tych czynników. To znaczy, chyba że lokalny podatnik od nieruchomości posiada te informacje. Jeśli właściciel domu wyda zezwolenie na dokonywanie ulepszeń w mieście, informacje te mogą zostać przekazane organom podatkowym od nieruchomości i wpisane do rejestru publicznego. Zillow może aktualizować swoje wykazy tylko wtedy, gdy te informacje są dostępne.
Na przykład, jeśli dodasz do domu dozwoloną piątą sypialnię, a rzeczoznawca podatkowy uważa, że podwyższenie podwyższy wartość twojego domu, informacja ta prawdopodobnie trafi do Zestimate twojego domu w pewnym momencie. Ale jeśli twój dom ma zupełnie nową, designerską kuchnię, która nie wymagała żadnych większych zezwoleń, ale dom twojego sąsiada ma oryginalną kuchnię z 1975 roku, Zillow wyceni oba domy podobnie, nawet jeśli twój dom może uzyskać wyższą cenę sprzedaży.
Ulepszenia nie zawsze są tak cenne, jak myślisz. To zależy w dużej mierze od lokalnych warunków na rynku mieszkaniowym i twoich projektów. Dlatego tylko dlatego, że wartość Twojego domu na Zillow nie zmieniła się od czasu dodania tej sypialni lub przebudowy kuchni, nie zakładaj, że możesz przydzielić dodatkowe 30 000 $ na Zestimate. I odwrotnie, jeśli Zillow twierdzi, że twój dom jest wart 300 000 $, ale wiesz, że nie zaktualizowałeś go tak bardzo, jak podobne domy w twojej okolicy, może sprzedać za mniej lub dłużej, aby znaleźć zainteresowanego nabywcę.
Wskaźnik rotacji mieszkań
Im większa sprzedaż domów w Twojej okolicy, tym więcej danych Zillow ma na temat tego, ile nabywcy uważają, że te domy są warte. To sprawia, że Zestimates jest dokładniejszy. Więc jeśli mieszkasz na gorącym rynku w zatoce San Francisco, Twój Zestimate może być dokładniejszy niż w przypadku wiejskiego miasta, w którym ludzie mieszkają w swoich domach przez dziesięciolecia, a sprzedaż jest rzadka.
Aktualizacje algorytmu Zillowa
Zillow aktualizuje swój algorytm, gdy pojawia się więcej sposobów na poprawę jego dokładności. Kiedy tak się dzieje, Zestimates może się znacznie zmienić, nawet jeśli nic się nie zmieniło w tych domach lub na rynku nieruchomości.
W styczniu 2019 r. Firma Zillow ogłosiła, że przyznała kontrakt o wartości 1 mln USD zespołowi naukowców i inżynierów danych, aby poprawić dokładność Zestimates witryny. Zespół wykorzystał różne czynniki wpływające na wartość domu, w tym dane publiczne, czas dojazdu, hałas drogowy i inne informacje, które należy uwzględnić w jego algorytmie. Zillow oszacował, że ogólnokrajowy poziom błędu spadnie poniżej 4%.
Firma była przedmiotem pozwu zbiorowego, wniesionego w 2017 r. Przez właścicieli domów w Chicago, którzy twierdzili, że wprowadzili w błąd nabywców domów, podając im bardzo niskie liczby. Powodowie stwierdzili również, że większość użytkowników traktowała Zestimates jak oceny. Według raportu Market Watch Zillow stwierdził, że proces nie ma żadnej wartości, zaprzeczając, że jego oceny były ocenami. Zamiast tego nazwał je punktem odniesienia, w którym użytkownicy mogą rozpocząć wyszukiwanie wartości domowych.
Dolna linia
Zillow nie próbuje ukryć niedoskonałości swoich Zestimatów przed konsumentami, a także nie można oczekiwać idealnie dokładnych szacunków od konkurujących stron. Chodzi o to, aby właściciele domów używali cen z Zestimates jako ogólnej wytycznej i porównali te liczby z innymi źródłami. W żadnym wypadku nie należy tego traktować jako oceny. Porównywalna analiza rynku przeprowadzona przez lokalnego agenta nieruchomości oraz profesjonalna wycena domu to najlepsze sposoby na poznanie jego wartości.
Nawet te narzędzia są niedoskonałe: Czasami nie ma ostatnio sprzedaży podobnych domów, a rzeczoznawcy - którzy są tylko ludźmi - mogą być nieco subiektywni w swoich ocenach. W końcu nie ma sposobu, aby uzyskać idealną ocenę wartości domu, ale są tylko wytyczne, których możemy przestrzegać przy zakupie, sprzedaży, ubieganiu się o pożyczkę i kiedy musimy poznać wartość domu.
