Co to jest UPREIT?
UPREIT oznacza parasolowe zaufanie do inwestycji w nieruchomości. UPREIT to unikalna struktura REIT, która pozwala właścicielom nieruchomości na zamianę ich nieruchomości na udział w UPREIT. UPREIT podlegają jednak z reguły wymianie w sekcji 721 wewnętrznego kodu przychodu (IRC).
Kluczowe dania na wynos
- UPREIT jest unikalną strukturą REIT, która pozwala właścicielom nieruchomości na zamianę ich własności na udziały w UPREIT. Wymiana własności na udział w UPREIT jest ogólnie dozwolona na mocy sekcji 721 tytułu 26 Wewnętrznego Kodeksu Podatkowego. Współpracownicy UPREIT mogą odroczyć podatki od sprzedaży nieruchomości w zamian za jednostki UPREIT, chociaż podatki od zysków kapitałowych od jednostek UPREIT podlegają standardowemu opodatkowaniu REIT.
Zrozumieć UPREIT
Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) zostały wprowadzone przez Dwight D. Eisenhower jako rodzaj alternatywnego funduszu inwestycyjnego na rynku nieruchomości. REIT są tworzone jako rodzaj portfela nieruchomości, który obejmuje nieruchomości i kapitał na finansowanie nieruchomości. REIT to jednostka, która pozwala inwestorom wnosić wkłady inwestycyjne na jednostki uczestnictwa lub akcje przedsiębiorstwa.
Ponieważ REIT ewoluowały na rynku, opracowano alternatywne struktury dla różnych rodzajów inwestorów. UPREIT jest jedną z takich struktur, znaną przede wszystkim z ulgi od wkładów majątkowych w zamian za własność udziałów. DownREIT i niektóre inne alternatywy zostały również stworzone jako odgałęzienia.
Podczas tworzenia REIT-y mogą przejąć dowolną strukturę biznesową. REIT-y notowane na giełdzie będą miały strukturę korporacyjną. Prywatne REIT-y zazwyczaj decydują się na utworzenie struktury powierniczej lub stowarzyszenia, chociaż mogą również wybierać inne statusy. Podobnie jak większość przedsiębiorstw, podmioty prywatne mają również możliwość opodatkowania jako przedsiębiorstwo.
Najważniejsze dla każdego REIT jest to, że spełniają one wymagania tytułu 26 IRC, sekcje 856–859. Spełniając te wymagania, REIT może przekazać całość swoich dochodów akcjonariuszom. Jako taki, dochód przejściowy jest uważany za odliczenie, a REIT bardzo mało płaci podatki. Głównym wymaganiem jest, aby ponad 90% działalności dotyczyło nieruchomości.
Uwagi specjalne
Zamiast sprzedawać nieruchomość, właściciel może wnieść ją do UPREIT w zamian za jednostki. Jednostki uczestnictwa mają na ogół taką samą wartość jak wniesiona własność. Ponieważ nieruchomość sprzedana REIT jest objęta sekcją 721 IRC, transakcja nie powoduje zdarzenia podatkowego.
W przypadku konwersji nieruchomości na akcję UPREIT może dyktować specjalne przepisy. Często giełda zapewnia sprzedającemu specjalne jednostki, które pozwalają sprzedającemu wybrać, w jaki sposób chcieliby nabyć uprawnienia w REIT. Sprzedawcy nieruchomości mogą mieć prawo do natychmiastowej konwersji jednostek na akcje REIT. Mogą być również dostępne inne opcje, takie jak posiadanie akcji przez co najmniej jeden rok, a następnie otrzymywanie gotówki.
Gdy inwestor sprzedaje swoją nieruchomość UPREIT, UPREIT jest właścicielem nieruchomości i całej administracji z nią związanej. Zarządzanie UPREIT może być nieco bardziej skomplikowane niż podstawowe REIT ze względu na opcję wymiany w Sekcji 721 i wszystkie przepisy, które są z nią związane dla nowego posiadacza. Menedżerowie UPREIT są odpowiedzialni za zarządzanie swoim portfelem REIT w celu generowania zysków.
Akcje UPREIT mogą się wahać w zależności od czynności zarządczych, wyceny nieruchomości, umów finansowania i wszelkich innych transakcji, które mają miejsce. Może to powodować zmienność dla akcjonariuszy. Akcjonariusze UPREIT zazwyczaj mają elastyczną płynność, która pozwala im łatwo zamieniać swoje akcje na gotówkę, kiedy tylko zechcą.
Korzyści z UPREIT
UPREIT może być opłacalną opcją dla każdego właściciela nieruchomości, który chce sprzedać swoją nieruchomość. Jako taki może odwoływać się zarówno do indywidualnych właścicieli nieruchomości, jak i właścicieli nieruchomości komercyjnych. Każdy właściciel nieruchomości, który zdecyduje się na zamianę sekcji 721 na UPREIT, może otrzymać wartość nieruchomości w postaci jednostek UPREIT.
Sekcja 721 wymiany na UPREIT nie powodują powstania zdarzenia podatkowego. Posiadacze jednostek podlegają jednak opodatkowaniu na podstawie ogólnych standardów opodatkowania REIT. Niektórzy właściciele nieruchomości mogą zdecydować się na wykorzystanie tego rodzaju inwestycji do planowania nieruchomości, ponieważ może to całkowicie ominąć podatki.
Wymagania dla UPREIT
UPREIT to REIT zgodnie ze wszystkimi standardowymi wytycznymi rachunkowymi i podatkowymi. UPREIT zostały utworzone, aby umożliwić wniesienie własności do REIT w zamian za udziały własnościowe. Struktura ta opiera się zatem na standardach sekcji 721 IRC, która omawia zabezpieczenia podatkowe dla wymiany nieruchomości. Zasadniczo każdą REIT, która pozwala na wymianę w sekcji 721 w ramach REIT, można uznać za UPREIT.
Większość REIT będzie koncentrować się na określonym segmencie rynku nieruchomości, choć wytyczne przewodnie stanowią jedynie, że nieruchomości i związane z nimi finansowanie musi stanowić ponad 90% działalności. UPREIT zazwyczaj będą postępować zgodnie z tą samą strategią inwestycyjną, koncentrując się na ukierunkowanej niszy nieruchomości.
Sekcja 721 zawiera wytyczne dotyczące uwalniania jednostek akcjonariuszy w zamian za nieruchomości. Sekcja 721 może być alternatywą dla giełd IRC sekcja 1031. Paragrafy 1031 pozwalają właścicielowi nieruchomości sprzedawać swoje nieruchomości i inwestować wpływy w giełdę podobnego rodzaju, aby uniknąć podatków.
Ustępy 1031 nie są jednak dozwolone w UPREIT, ponieważ wymagają one wymiany podobnej i nie pozwalają nieruchomości na współwłasność. Dlatego wymiana sekcji 721 na UPREIT może być atrakcyjna. Zarówno giełdy 721, jak i 1031 pozwalają właścicielowi nieruchomości na odroczenie podatków.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT i wszystkie inne specjalne jednostki REIT są po prostu REITami u podstaw, ze specjalnymi przepisami, które zapewniają im dodatkową elastyczność. DownREIT pozwala inwestorowi nieruchomości na zawarcie wspólnego przedsięwzięcia z REIT. W DownREIT wymiana jednostek opiera się przede wszystkim na wartości nieruchomości we wspólnym przedsięwzięciu, co może zapewnić lepsze zwroty dla posiadacza wspólnego przedsięwzięcia.
