Wprowadzone wraz z podatkiem dochodowym w 1913 r., Odliczenie podatku od odsetek od kredytu hipotecznego stało się odtąd ulubionym odliczeniem podatkowym dla milionów amerykańskich właścicieli domów. W tym miejscu przyjrzymy się obowiązującym przepisom tego odliczenia, a także nowym zmianom wynikającym z przepisów podatkowych z grudnia 2017 r.
Otrzymywanie odliczeń: kto się kwalifikuje
W większości przypadków wszystkie odsetki od kredytu hipotecznego do pewnego poziomu pożyczki można odliczyć od podatków federalnych w USA, pod warunkiem, że właściciel domu spełnia następujące wymagania:
- Składa on formularz 1040 i wylicza potrącenia zgodnie z harmonogramem A. On lub ona jest prawnie odpowiedzialna za pożyczkę - nie możesz odliczyć odsetek, jeśli dokonasz płatności od pożyczki innej osoby. On lub ona dokonała płatności w kwalifikującym się domu.
Dług akwizycyjny a dług kapitałowy: duża różnica podatkowa
Oczywiście, ponieważ odliczenia są regulowane przez rząd, zasady nigdy nie są tak proste, jak się wydaje na pierwszy rzut oka. Istnieją dwa rodzaje długów, które generują odsetki podlegające odliczeniu od podatku. Pierwszy to dług zaciągnięty w celu zakupu, budowy lub ulepszenia domu. Ten rodzaj długu jest znany jako „dług nabywania”. Drugi rodzaj to dług, który został zaciągnięty w innych celach i jest znany jako „dług kapitałowy”, ponieważ opiera się na kapitale własnym nieruchomości. To rozróżnienie stało się szczególnie ważne od czasu przyjęcia nowych przepisów podatkowych w grudniu 2017 r. (Zob. Wpływ ustawy podatkowej GOP na Ciebie ).
Rachunek obejmuje znaczące zmiany w wysokości odsetek, które pożyczkobiorcy mogą odliczyć od kredytów hipotecznych i zadłużenia własnego, dzięki czemu odsetki można odliczyć tylko w przypadku pożyczek o wartości 750 000 USD lub mniejszej. Ponadto zasady uległy zmianie w odniesieniu do pieniędzy z pożyczek pod zastaw domu, które nie są wykorzystywane jako zadłużenie związane z nabyciem - na przykład do pokrycia wydatków medycznych lub studenckich zamiast remontu domu. Oto kilka szczegółów.
- Po październiku 13, 1987 r., Do 16 grudnia 2017 r. Zadłużenie: Odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup, budowę lub ulepszenie domu po 13 października 1987 r. Mogą zostać w całości odliczone tylko wtedy, gdy całkowite zadłużenie ze wszystkich hipotek, w tym zadłużenie z podziałem zadłużenia, wynosi 1 milion USD lub mniej dla małżeństw i 500 000 USD lub mniej dla singli lub małżeństw składających osobno. Post-Dec. 16, 2017 r., Do 31 grudnia 2025 r. Zadłużenie: Odsetki od nowej hipoteki zaciągniętej na zakup, budowę lub ulepszenie domu można w całości odliczyć tylko wtedy, gdy całkowity dług z wszystkich hipotek wynosi 750 000 USD lub mniej dla małżeństw i 500 000 USD lub mniej dla singli lub małżeństw składających osobno. (Objęte również: pożyczki na podstawie wiążącej umowy, która obowiązywała przed 16.12.17, o ile zakup domu został zamknięty przed 18.04.18). Odsetki od starszych pożyczek - i nowe refinansowanie takich starszych pożyczek - można odliczyć w wysokości 1 mln USD. Zadłużenie na rynku kapitałowym po październiku 13, 1987 r., Do 16 grudnia 2017 r.: Odsetki od drugich hipotek (lub linii kredytowych opartych na akcjach własnych) zaciągnięte z powodów innych niż zakup, budowa lub modernizacja domu muszą wynosić 100 000 USD lub mniej dla małżeństw i 50 000 USD lub mniej dla osób samotnych lub małżeńskich składających osobno. Muszą także sumować mniej niż godziwą wartość rynkową twojego domu pomniejszoną o wartość całego zadłużonego długu i wszystkich długów hipotecznych po 13 października 1987 r. Zadłużenie na rynku kapitałowym po październiku 13, 1987 r., Do 16 grudnia 2017 r.: Odsetki od drugich hipotek (lub linii kredytowych opartych na akcjach własnych) zaciągniętych z powodów innych niż zakup, budowa lub modernizacja domu nie są w ogóle odliczane. To prawda. nawet jeśli pierwotna pożyczka została zaciągnięta przed 16 grudnia 2017 r. i potrwa do 31 grudnia 2025 r. Teoretycznie zasady pożyczki powrócą do reguł po 1987 r.
Definicja „domu”
Kolejną przeszkodą, którą musisz pokonać, jest zapewnienie, że twoja nieruchomość jest „kwalifikowanym domem”. Aby spełnić tę definicję, obiekt musi mieć miejsce do spania, gotowania i toalety. Do elementów, które pasują do tej definicji, mogą należeć twoje podstawowe miejsce zamieszkania, drugi dom, mieszkanie, dom mobilny, przyczepa lub łódź.
Jeśli Twój dom jest drugim domem, możesz odliczyć odsetki od tylko jednego drugiego domu. Z nieruchomości tej należy korzystać co najmniej 14 dni w ciągu roku. Jeśli Twój drugi dom jest wynajmowaną nieruchomością, musisz z niego korzystać przez ponad 10% czasu wynajmowania nieruchomości. Jeśli wynajmowana nieruchomość nie spełnia tych kryteriów, odsetki nie mogą być wymienione w załączniku A, a zamiast tego muszą zostać wymienione w załączniku E.
Refinansowanie
W ostatnich latach spadające stopy procentowe zachęcały właścicieli domów do refinansowania kredytów hipotecznych. Refinansowanie zapewnia możliwość zmniejszenia miesięcznych rat kredytu hipotecznego, skrócenia okresu pożyczki lub obu tych elementów. W przypadku refinansowania bez zaciągania dodatkowego długu wszystkie odsetki wygenerowane przez hipotekę podlegają odliczeniu od podatku. Kiedy właściciele domów używają swoich domów jako skarbonki i refinansowania w celu pozyskania kapitału własnego w celu generowania pieniędzy na wydatki - to znaczy z powodów innych niż kupno, budowę lub ulepszenie swoich domów - zadłużenie mieszkaniowe po 13 października 1987 r. Rządzi zastosowanie: Możesz odliczyć odsetki tylko od 100 000 USD lub mniej, itp., w zależności od statusu podatkowego. (Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, przeczytaj Kiedy (a kiedy nie), aby refinansować kredyt hipoteczny .)
Udowodnienie to do IRS
W przypadku audytu przeprowadzanego przez Internal Revenue Service konieczne będzie posiadanie kopii Formularza 1098, Deklaracji oprocentowania kredytu hipotecznego, który powinien być dostarczany co roku przez firmę posiadającą kredyt hipoteczny. Jeśli spłacasz kredyt hipoteczny osobie fizycznej, oprócz kwoty wypłaconych odsetek musisz podać imię i nazwisko, numer ubezpieczenia społecznego oraz adres posiadacza kredytu hipotecznego. (Więcej informacji znajduje się w części Przetrwanie audytu IRS ).
Dolna linia
Odliczenie podatku od odsetek od kredytu hipotecznego jest cenione przez właścicieli domów i pogardzane przez zwolenników reformy podatku dochodowego. Zwolennicy zryczałtowanego podatku opowiadają się za rezygnacją z tego odliczenia i przez wiele lat amerykańscy prawodawcy po obu stronach nawy omawiali różne programy reformy podatkowej, które zasadniczo obejmowały zniesienie odliczenia podatku od odsetek. Przetrwał, w zmniejszonej formie, w rachunku podatkowym za 2017 r. To, co stanie się potem, dopiero się okaże
Aby dowiedzieć się więcej, sprawdź Zrozumienie struktury płatności hipotecznych .
