Co to jest zaangażowanie na wynos?
Zobowiązanie do wykupu jest pisemną gwarancją pożyczkodawcy na zapewnienie stałego finansowania w celu zastąpienia pożyczki krótkoterminowej w określonym terminie w przyszłości, jeśli projekt osiągnął określony etap.
Kluczowe dania na wynos
- Zobowiązanie do wykupu to pisemna gwarancja udzielona przez pożyczkodawcę na zapewnienie stałego finansowania w celu zastąpienia pożyczki krótkoterminowej w określonym przyszłym terminie, jeżeli projekt osiągnął określony etap. Zobowiązanie do wykupu jest dość powszechne w przypadku rozwoju nieruchomości komercyjnych. pożyczkodawcy terminowi zazwyczaj wymagają zobowiązania innego pożyczkodawcy, zanim zgodzą się udzielić pożyczki.
Zrozumienie zobowiązania na wynos
Zobowiązanie do wykupu jest dość powszechne w rozwoju nieruchomości komercyjnych. Gwarantuje, że bank wyda hipotekę na nieruchomość po zakończeniu budowy lub remontu. Zapewnia również, że długoterminowy komercyjny pożyczkodawca hipoteczny spłaci lub zaciągnie krótkoterminową pożyczkę budowlaną i jej skumulowane odsetki.
Zobowiązania do podjęcia ograniczają ryzyko dla pożyczkodawców kredytów budowlanych i umożliwiają dalszy rozwój. Deweloperzy zazwyczaj pożyczają fundusze krótkoterminowe (pożyczki pomostowe) na pokrycie kosztów budowy swoich projektów.
Projekty mogą być jednak opóźnione z powodu strajków siły roboczej, problemów z wykonawcami, problemów środowiskowych lub wielu innych zmiennych. W obliczu perspektywy wyższych kosztów wynikających z tych niepowodzeń deweloper może ulec pokusie rezygnacji z projektu i niewywiązania się z pożyczki. Właśnie dlatego pożyczkodawcy krótkoterminowi zazwyczaj wymagają zobowiązania innego pożyczkodawcy, który zgodził się zostać stałym posiadaczem hipoteki gotowego projektu, zanim zgodzą się udzielić pożyczki.
Praca z zobowiązaniami na wynos
Zobowiązanie do wykupu, zwane również pożyczką na wynos lub umową na wynos, daje budowniczemu opcję pożyczenia określonej kwoty pieniędzy według ustalonej stopy procentowej (często uzależnionej od indeksu) na określoną kwotę czasu. Umowa będzie obejmować pewne nieprzewidziane okoliczności, takie jak:
- Zatwierdzenie projektu i materiałów Data zakończenia projektu Minimalna frekwencja przed uwolnieniem funduszy, być może 60 procent Postanowienia dotyczące przedłużenia daty początkowej pożyczki, w przypadku opóźnień
Zaangażowanie jest często podejmowane od podłogi do sufitu. Od podłogi do sufitu oznacza, że na projekt pożyczona zostanie konkretna ostateczna kwota, a na wypadek pożyczki mniejsza kwota. Te nieprzewidziane wydatki mają na celu ochronę lub zabezpieczenie zarówno stałego pożyczkodawcy, jak i pierwotnego pożyczkodawcy krótkoterminowego w przypadku problemów w przyszłości. Zasada działania polega na tym, że zadaniem dewelopera, a nie banku, jest sprawne przeprowadzenie projektu. Bank dołoży wszelkich starań, aby ograniczyć ekspozycję na problemy dewelopera.
Finansowanie luk w zobowiązaniach
Oczywiście pożyczkodawca budowlany nie chce ryzykować, że stały pożyczkodawca zatrzyma środki z powodu nieprzewidzianych okoliczności, które mogą mieć wpływ na spłatę kredytu budowlanego. Tak więc zobowiązania do wykupu obejmują również rezerwy na finansowanie luk. Finansowanie luk lub pożyczki pomostowe pomagają na wypadek, gdyby którykolwiek z warunków spowodował częściową płatność od stałego pożyczkodawcy.
Na przykład, jeśli nowa wieża biurowa nie wynajęła wystarczającej liczby jednostek, aby spełnić klauzulę minimalnego obłożenia zobowiązania do wykupu, finansowanie luki zapewni spłatę pożyczkodawcy budowlanego, nawet jeśli ostateczna hipoteka nie została jeszcze wydana.
