Stephen Schwarzman nie zrobił wielkiego, obstawiając małe. Jego kariera została określona poprzez podejmowanie dużych szans. Obecnie, prezes i dyrektor generalny The Blackstone Group, szczegółowo opisał wiele z tych wielkich zakładów w swojej najnowszej autobiografii What It Takes . Od czasów, gdy był prezydentem klasy w Abington High School, po pokorny proces próby uruchomienia Blackstone'a w 1985 roku z Pete Petersonem, życie Schwarzmana było definiowane przez robienie wielkich sukcesów na każdym kroku.
Od tamtej pory Blackstone rozrosło się o firmy inwestycyjne, które koncentrują się między innymi na funduszach private equity, funduszach hedgingowych, kredytach, infrastrukturze i naukach przyrodniczych - ale wiele z największych zakładów firmy dotyczyło nieruchomości. Rzeczywiście, Blackstone jest jednym z największych inwestorów na rynku nieruchomości na świecie, z około jedną czwartą swoich 545 miliardów dolarów aktywów zainwestowanych w tym sektorze.
Blackstone stał za niektórymi z największych transakcji w branży nieruchomości w historii, w tym z zakupem Hilton Properties w lipcu 2007 r. Oraz zakupem Stuyvesant Town w Nowym Jorku w 2015 r. Za 5, 5 mld USD.
Rozmawiałem z Schwarzmanem o uruchomieniu jego autobiografii na temat jego kariery i jego poglądów na temat inwestowania w krajobraz - szczególnie w nieruchomości.
Srebro: Blackstone przez lata dokonywał wielkich zakładów na nieruchomości, a teraz jest jednym z największych właścicieli i inwestorów nieruchomości na świecie i jest dziś największą częścią Twojego portfela inwestycyjnego. Jakie są twoje podstawowe zasady identyfikowania wielkich możliwości nieruchomości? Czego szukasz?
Schwarzman: Nieruchomości to prosty biznes. Mamy kilka zasad.
- Kupujemy istniejące możliwości, które możemy poprawić. Nie zajmujemy się programowaniem. Rozwój wiąże się ze znacznie większym ryzykiem niż zakup istniejącego budynku. Lubimy konserwatyzm kupowania czegoś istniejącego, a po drugie kupujemy tylko rzeczy, które możemy poprawić. Nie jesteśmy zainteresowani zakupem strumienia przepływów pieniężnych. Chcemy zrobić coś lepszego. Po ulepszeniu możesz go sprzedać za więcej. Po trzecie, jesteśmy inwestorem tematycznym. Nieruchomości mają różne klasy aktywów w obrębie nieruchomości, od biurowców i mieszkań po centra handlowe i magazyny. Różne klasy aktywów mają różne podstawy w różnych punktach cyklu gospodarczego, a także mogą powodować zakłócenia technologiczne. Na przykład sprzedaliśmy wszystkie nasze centra handlowe i wszystko w sprzedaży detalicznej, kiedy zobaczyliśmy, że Amazon rozwija ten ogromny impet w 2010 roku, i postanowiliśmy zostać jeszcze większym nabywcą magazynów. W ciągu ostatnich 5 lat magazyny były dużą klasą aktywów w handlu detalicznym. Wielu sprzedawców, nie tylko Amazon, musiało przejść na możliwość korzystania z Internetu. Potrzebujesz magazynów do przechowywania swoich towarów, aby mogły zostać dostarczone do klienta. Doprowadziło nas to do całego obszaru, w którym mamy ogromną ekspozycję, gdzie czynsze rosną dwukrotnie (lub więcej) niż jakakolwiek inna klasa aktywów. Patrzymy również na nieruchomości jako globalną szansę. W pewnym momencie na danym obszarze geograficznym nie ma tak dużego kapitału. Na przykład dużo kupiliśmy w Skandynawii, co okazało się bardzo dobre. Ostateczna zasada dotyczy kosztów wymiany. Bardzo ważne jest upewnienie się, że znajdujesz się znacznie poniżej tego, kiedy coś kupujesz.
Po zakończeniu zadania polegającego na ulepszeniu nieruchomości sprzedajemy ją. Mamy małą mantrę o nazwie: „Kup, napraw to, sprzedaj”.
Silver: Gdzie widzisz możliwości związane z nieruchomościami w ciągu następnej dekady?
Schwarzman: Patrząc na 10 lat… na rynku nieruchomości, ludzie przenoszą się do miast z przedmieść. Ten trend sprawi, że mieszkania w miastach będą dobrym miejscem. Zmieni to twoją orientację geograficzną. Jeśli jesteś inwestorem w USA, będziesz chciał być nastawiony na niskie stawki podatkowe i łatwiejsze środowisko pracy. Jeśli spojrzysz za 10 lat, dojdzie do prawdziwych przesunięć, które można już zaobserwować na migracji ludzi z północy na południe. Ludzie przenoszą się z państw o wysokich podatkach do stanów o niskich podatkach, takich jak Floryda, Teksas lub Karolina Północna, gdzie można pracować na lądzie.
Kiedyś ludzie otrzymywali pracę, wybierali lokalizację na podstawie pracy. Teraz wielu młodych ludzi szuka lokalizacji i ma nadzieję na znalezienie pracy. Jeśli trafią w odpowiednie miejsca, zadania zostaną przeniesione, aby je znaleźć.
Na rynku nieruchomości znajdują się miasta na świecie, które są miastami opartymi na wiedzy. Są to Seattle, San Francisco, Austin, a nawet Nowy Jork i Londyn. Znajdziesz miasta w Indiach, takie jak Mumbaj, Chennai, Bangalore… znajdując branże, o których wiesz, że będą miały gwałtowny rozwój, i podążając za nimi na całym świecie, gdy spojrzysz na 10 lat, będą one bardzo dobre. Są też przypadki specjalizacji w biotechnologii i badaniach, które gwałtownie przyspieszają. Jesteśmy jednym z największych właścicieli mokrych laboratoriów dla biofarmy. To kolejny z tych trendów.
Srebro: zakup nieruchomości Hilton przez Blackstone w 2007 roku okazał się świetnym sprawdzeniem. Ale Hilton było już znaną marką o dużym zasięgu. Czy uważasz, że hotelarstwo będzie nadal dobrym miejscem do inwestowania w następnej dekadzie lub dwóch?
Schwarzman: Wraz ze wzrostem bogactwa więcej ludzi będzie podróżować. To powinno być katalizatorem do robienia rzeczy związanych z biznesem turystycznym, niezależnie od tego, czy są to miasta portowe czy inne popularne miejsca. Powinny one mieć dobre wyniki.
