Co to jest sekcja 1250?
Sekcja 1250 amerykańskiego wewnętrznego kodeksu podatkowego stanowi zasadę ustalającą, że IRS opodatkuje zysk ze sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości jako zwykły dochód, jeżeli skumulowana amortyzacja przewyższa amortyzację obliczoną metodą liniową.
Sekcja 1250 określa kwotę podatku należnego od rodzaju nieruchomości - od tego, czy jest to nieruchomość mieszkalna, czy nierezydentna - a jednocześnie uwzględnia fakt, przez ile miesięcy posiadacz nieruchomości był właścicielem danej nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Sekcja 1250 amerykańskiego wewnętrznego kodeksu podatkowego stanowi, że IRS opodatkuje zysk ze sprzedaży zamortyzowanej nieruchomości jako zwykły dochód, jeżeli skumulowana amortyzacja przewyższa amortyzację obliczoną metodą liniową. Sekcja 1250 ma zastosowanie głównie w przypadku spółki amortyzuje swoją nieruchomość metodą przyspieszoną.
Podstawy sekcji 1250
Sekcja 1250 dotyczy opodatkowania zysków ze sprzedaży nieruchomości podlegających amortyzacji, takich jak budynki komercyjne, magazyny, stodoły, nieruchomości na wynajem oraz ich elementy konstrukcyjne według zwykłej stawki podatkowej. Jednakże materialne i niematerialne nieruchomości osobiste i powierzchnia gruntów nie podlegają tym przepisom podatkowym.
Sekcja 1250 ma zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy spółka amortyzuje swoją nieruchomość przy użyciu metody przyspieszonej amortyzacji, co powoduje większe odliczenia we wczesnym okresie użytkowania nieruchomości, w porównaniu z metodą liniową. Sekcja 1250 stanowi, że jeśli nieruchomość sprzedaje się po cenie zakupu, która przynosi zysk podlegający opodatkowaniu, a właściciel amortyzuje nieruchomość przy użyciu metody przyspieszonej amortyzacji, IRS opodatkowuje różnicę między faktyczną amortyzacją a amortyzacją liniową jako zwykły dochód.
Ponieważ IRS upoważnia właścicieli do amortyzacji wszystkich nieruchomości po 1986 r. Metodą liniową, traktowanie zysków jako zwykłego dochodu zgodnie z sekcją 1250 jest stosunkowo rzadkim zjawiskiem. Jeśli właściciel zbywa nieruchomość jako dar przekazany w chwili śmierci, sprzedaje ją w ramach wymiany podobnej lub zbywa ją innymi metodami, nie ma możliwości uzyskania korzyści podatkowych.
Przykład zastosowania sekcji 1250
Aby zobaczyć prawdziwy przykład z Sekcji 1250 w akcji, wyobraź sobie, że inwestor kupuje nieruchomość o wartości 800 000 USD z 40-letnim okresem użytkowania. Pięć lat później, stosując metodę przyspieszonej amortyzacji, inwestor domaga się skumulowanych kosztów amortyzacji w wysokości 120 000 USD, co daje podstawę kosztów w wysokości 680 000 USD.
Załóżmy dalej, że inwestor zwalnia nieruchomość za 750 000 USD, co daje łączny zysk podlegający opodatkowaniu w wysokości 70 000 USD. Z uwagi na fakt, że skumulowana amortyzacja liniowa wynosi 100 000 USD (cena początkowa 800 000 USD, podzielona przez 40 lat, pomnożona przez pięć lat użytkowania), wewnętrzna służba podatkowa musi następnie opodatkować 20 000 USD rzeczywistej amortyzacji przekraczającej amortyzację liniową, jako zwykły dochód. IRS opodatkowałby następnie 50 000 USD, które pozostały z całkowitego zysku, według obowiązujących stawek podatku od zysków kapitałowych.
Zgodnie z sekcją 1250 odzyskanie zysku jako zwykłego dochodu jest ograniczone do rzeczywistego zysku zarejestrowanego ze sprzedaży nieruchomości. W naszym przykładzie, jeśli inwestor zwolniłby nieruchomość za 690 000 USD, a tym samym przyniósłby zysk w wysokości 10 000 USD, Internal Revenue Service sklasyfikowałaby jedynie 10 000 USD jako zwykły dochód, a nie dodatkowe 20 000 USD.
