Co to jest wymiana zwrotna?
Odwrotna wymiana jest rodzajem wymiany nieruchomości, w ramach której nieruchomość zastępcza jest nabywana najpierw, a następnie bieżąca nieruchomość jest odsprzedawana. Odwrotna wymiana została stworzona, aby pomóc kupującym w zakupie nowej nieruchomości przed zmuszeniem do wymiany lub sprzedaży bieżącej nieruchomości. Może to pozwolić sprzedającemu zatrzymać bieżącą nieruchomość, dopóki jej wartość rynkowa nie wzrośnie, a tym samym wydłużyć czas sprzedaży w celu uzyskania maksymalnego zysku.
Kluczowe dania na wynos
- Odwrotna wymiana to giełda nieruchomości, w ramach której nieruchomość zastępcza jest kupowana bez sprzedaży nieruchomości będącej w posiadaniu. Odwrotne wymiany różnią się od giełd opóźnionych, w których nieruchomość zastępcza musi zostać zakupiona po sprzedaży nieruchomości będącej w posiadaniu. ” Podobne zasady ”zwykle nie mają zastosowania do wymiany odwrotnej. Odwrotna wymiana dotyczy tylko 1031 nieruchomości i jest dozwolona tylko w przypadkach, gdy inwestorzy dysponują środkami finansowymi na dokonanie nowego zakupu.
Jak działa wymiana zwrotna
Standardowe zasady wymiany typu podobnego zwykle nie mają zastosowania do wymiany zwrotnej. Takie reguły zazwyczaj pozwalają inwestorowi nieruchomości przerwać zapłatę podatku od zysków kapitałowych od nieruchomości, którą sprzedali, o ile zysk z tej sprzedaży zostanie wykorzystany na zakup nieruchomości „podobnej”. IRS stworzył zestaw zasad bezpieczeństwa, które pozwalają na podobne traktowanie, o ile zarówno bieżąca, jak i nowa nieruchomość jest przechowywana w kwalifi kowanej kwaterze mieszkaniowej lub QEAA. Ponadto inwestor nie może wykorzystywać nieruchomości już posiadanej jako zamiennika zrzeczonej nieruchomości.
Odwrotna wymiana dotyczy tylko nieruchomości z sekcji 1031, dlatego jest również nazywana wymianą 1031. Paragraf 1031 nieruchomości to nieruchomości, które przedsiębiorstwa lub firmy z kwalifikującymi się organizacjami wymieniają w celu uporządkowania i odroczenia płacenia podatków od wszelkich zysków uzyskanych z ich sprzedaży. Nie jest to jednak tak proste, jak indywidualny podatnik kupujący jedną nieruchomość, sprzedający ją, a następnie wykorzystujący zyski do zakupu innej nieruchomości. Zamiast tego musi istnieć ustalony standard wymiany, a także obecność facylitatora, który jest używany do skonfigurowania procesu. Sekcja 1245 lub 1250 nieruchomości nie kwalifikują się do tego rodzaju transakcji.
Nazwa „1031 Property” pochodzi od sekcji 1031 amerykańskiego wewnętrznego kodeksu podatkowego, który pozwala inwestorom uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych w procesie sprzedaży i zakupu nieruchomości inwestycyjnych.
Uwagi specjalne
Jeden z najważniejszych aspektów udanej wymiany zwrotnej zależy od faktu, że inwestor musi dysponować środkami finansowymi na nowy zakup. Nowa nieruchomość nie zostanie zrzeczona w momencie wymiany, więc inwestor musi być w stanie zapewnić pełne finansowanie nowej nieruchomości bez ukończonej sprzedaży starej. Zakup nowej nieruchomości może być ułatwiony przez pożyczkodawcę, chociaż tylko konkretni pożyczkodawcy będą chętni i będą mogli współpracować z inwestorem odwracającym giełdę.
Wymagania dotyczące wymiany zwrotnej
Zasadniczo istnieje maksymalny okres utrzymywania mający zastosowanie do nieruchomości w zamianie odwrotnej, zwykle średnio około 180 dni. Przeciwieństwem wymiany odwrotnej jest wymiana opóźniona lub odroczona, w której wymiennik musi najpierw zrzec się posiadanej nieruchomości poprzez obrót lub sprzedaż przed nabyciem nowej nieruchomości.
Odwrotna wymiana jest często stosowana w przypadkach, w których inwestor nieruchomości musi zamknąć sprzedaż nowej nieruchomości, zanim będzie w stanie sprzedać swoją obecną nieruchomość. Przypadki takie jak te obejmują nieoczekiwane odkrycie pożądanej nowej nieruchomości, która musi zostać zakupiona w krótkim czasie lub sytuacje, w których sprzedaż aktualnie posiadanej nieruchomości nieoczekiwanie kończy się, pozostawiając w ten sposób odwrotną wymianę jako potencjalną naprawę, która pozwala inwestor kontynuuje zakup nowej nieruchomości.
