Co to jest metoda sprzedaży wielokrotnej?
Metoda powtórnej sprzedaży to sposób obliczania zmian ceny sprzedaży tego samego nieruchomości w określonych ramach czasowych.
Analitycy rynku mieszkaniowego stosują to stosunkowo proste podejście do oszacowania zmian cen mieszkań w okresach od miesięcy do lat. Różne indeksy cen mieszkań przyjęły metodę powtórnej sprzedaży, aby zapewnić nabywcom domów informacje o rynku nieruchomości oraz sprzedawcy, inwestorzy nieruchomości oraz osoby pracujące w branży mieszkaniowej i finansowaniu nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Metoda wielokrotnej sprzedaży ocenia, jak zmieniają się wyceny domów w czasie, koncentrując się na różnych cenach sprzedaży tego samego nieruchomości. Różne indeksy cen mieszkań przyjęły metodę wielokrotnej sprzedaży, aby wyeliminować problem rozliczania się różnic cen w domach z różne cechy. Metoda powtarzalnej sprzedaży nie jest pozbawiona wad, ograniczając dane do domów, które zostały sprzedane więcej niż dwa razy w okresie próbnym i pomijając fakt, że ta sama nieruchomość może się zmieniać w czasie.
Zrozumienie metody sprzedaży wielokrotnej
Rynek mieszkaniowy jest uważany za jeden z wiodących wskaźników ekonomicznych w Stanach Zjednoczonych. Stan rynku mieszkaniowego i ogólna ekonomia są ze sobą powiązane na wiele sposobów. Gdy ceny nieruchomości rosną, właściciele domów rosną w zaufaniu i często poluzowują swoje portfele, co powoduje wzrost wydatków konsumenckich. Deweloperzy budzą także oznaki zwiększonego popytu, zwiększając produkt krajowy brutto (PKB), inwestując więcej w nowe grunty, materiały i miejsca pracy w celu budowy nowych domów.
Indeksy cen mieszkań mają za zadanie ważną i trudną pracę polegającą na ocenie trendów na rynku nieruchomości. Większość z nich stara się to osiągnąć, śledząc wyceny w określonym regionie przez określony czas. Niestety niektóre obliczenia, które wykorzystują te indeksy, mogą prowadzić do niedokładnego obrazu trendów cen mieszkań.
Błędne obliczenia obejmują wybieranie losowych próbek domów do śledzenia. Te właściwości mogą nie być na sprzedaż, a ich struktury i typy mogą być bardzo różne. Indeks, który monitorował medianę ceny domu w określonym obszarze - taki jak Median Index National Association of Realtors (NAR) lub Median Index Census Bureau - nie zidentyfikowałby zmian w strukturze domów w porównaniu do czynników zewnętrznych, które mogą wpływać na cenę.
Metoda powtórnej sprzedaży pojawiła się na scenie, aby rozwiązać te problemy strukturalne. Został stworzony, aby śledzić zmianę ceny nieruchomości między bieżącą sprzedażą a każdą wcześniejszą sprzedażą, pomagając zapewnić, że podobne jest porównywane z podobnymi.
Zalety i wady metody sprzedaży wielokrotnej
Metody sprzedaży wielokrotnej obliczają zmiany cen domów na podstawie sprzedaży tej samej nieruchomości, unikając w ten sposób problemu próby uwzględnienia różnic cen w domach o różnych cechach. Metody sprzedaży wielokrotnej oferują również dokładniejszą alternatywę dla analizy regresji lub obliczania średniej ceny sprzedaży według obszaru geograficznego.
Koncepcję metody powtórnej sprzedaży po raz pierwszy wprowadzili Martin Bailey, Richard Muth i Hugh Nourse w 1963 r., A następnie zmodyfikowali ją Karl Case i Robert Shiller pod koniec lat 80.
Metoda powtórnej sprzedaży nie jest jednak bezbłędna. Jedną z jego głównych wad jest to, że nie uwzględnia ona domów, które zostały sprzedane tylko raz w raportowanym okresie.
Innym jest fakt, że nieruchomość sprzedana w dwóch różnych momentach w okresie próbnym niekoniecznie musi być identyczna. Ten sam dom mógł ulec znacznemu pogorszeniu lub został poddany dużym renowacjom, co wpłynęło na jego porównywalność.
Przykłady metody Repeat-Sales
Być może najbardziej znanym indeksem mieszkaniowym, który opiera się na metodzie powtórnej sprzedaży, jest krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller. Indeks Case-Shillera mierzy zmiany wartości amerykańskiego rynku mieszkaniowego, śledząc cenę zakupu i wartość odsprzedaży domów jednorodzinnych, które zostały poddane co najmniej dwóm transakcjom na warunkach rynkowych.
Indeks nie uwzględnia nowych budów, mieszkań i spółdzielni, a także wyklucza transakcje nie zawarte na warunkach rynkowych, takie jak sprzedaż domów między członkami rodziny po cenach niższych niż rynkowe.
Inne indeksy, które korzystają z metody powtarzalnej sprzedaży, to miesięczny Indeks cen domów (FHFA) Federalnej Agencji Finansów Mieszkaniowych (FHFA), który jest oparty na danych Fannie Mae i Freddie Mac na temat cen sprzedaży domów jednorodzinnych i ocen refinansowania oraz First American Wskaźnik cen mieszkań LoanPerformance firmy CoreLogic, który obejmuje szerszy obszar geograficzny niż indeksy Case-Shiller lub FHFA. Główny indeks cen domów w Kanadzie, krajowy indeks cen domów złożonych, również przyjmuje metodę sprzedaży wielokrotnej.
Takie indeksy zazwyczaj zgłaszają zmiany cen mieszkań z poprzedniego miesiąca, kwartału i roku. Rosnące ceny mieszkań wskazują na rosnący popyt, podczas gdy malejące ceny oznaczają malejący popyt.
