W wersji Okresowego Wykresu Zwrotów Inwestycji MFS Investments za lata 1998–2017 fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT) były najwyższą klasą aktywów od sześciu z tych lat. Ponadto w tym okresie REIT, reprezentowany przez indeks NAREIT Equity REIT, opracował średni roczny zwrot w wysokości 8, 67%, który był drugą najlepszą klasą aktywów w tym samym okresie po małych aktywach o średniej kapitalizacji ze średnim rocznym zwrotem z 9, 12%.
Wyniki historyczne nie stanowią gwarancji przyszłych zwrotów. Czy w obecnym otoczeniu REIT nadal są opłacalnymi inwestycjami dla inwestorów indywidualnych, a także doradców finansowych i ich klientów? (Więcej informacji znajduje się w: Stabilność oferty ETF-ów REIT).
Stopy procentowe + REITS
Według Yahoo! Finanse, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), który śledzi indeks MSCI US REIT, ma bieżącą wydajność na poziomie 4, 3%. W dzisiejszych warunkach niskiego oprocentowania jest to z pewnością atrakcyjne dla wielu inwestorów. Rosnące stopy procentowe są generalnie czynnikiem negatywnym dla REIT; ich wypływy rosną z powodu wyższych wypłat odsetek, co zmniejsza gotówkę, jaką dysponują, aby wypłacać dywidendy inwestorom.
REIT z nadmiernym poziomem zadłużenia lub tymi, które wymagają refinansowania nieruchomości w najbliższym czasie, są bardziej podatne na podwyżkę stóp niż inne.
W 2018 r. Cena Vanguard REIT ETF (VNQ) spadła o ponad 12% w porównaniu z najwyższą w styczniu 2015 r., Częściowo z powodu niepewności co do terminu Fedu i chęci podniesienia stóp procentowych.
Przeszłe wyniki REIT
Cohen & Steers, zarządzający inwestycjami, który oferuje wiele funduszy REIT, przytacza ostatni cykl zacieśniania przez Fed od czerwca 2004 r. Do czerwca 2006 r. Jako przykład sytuacji, w której wyższe stopy początkowo zaszkodziły wydajności REIT. Ale w miarę upływu czasu silna gospodarka pomogła zwiększyć zwrot z REIT.
Skumulowany zwrot dla REIT w tym okresie wyniósł 57, 9%, co w porównaniu z 15, 5% dla akcji i 5, 9% dla obligacji, według firmy.
Firma pisze w artykule na swojej stronie: „Kiedy gospodarka się poprawia, a fundamenty są mocne, korekty oparte na dochodzie dawały historycznie atrakcyjne możliwości zakupu dla długoterminowych inwestorów. Ponieważ korzyści z silniejszego wzrostu gospodarczego stały się bardziej widoczne, wyceny zwykle wracają do normy. Uważamy, że inwestorzy, którzy są przygotowani do skorzystania z tych możliwości, mogą zostać nagrodzeni w perspektywie długoterminowej. ”
REIT oferuje plusy dywersyfikacji
REIT nie są wielkim dywersyfikatorem zapasów, o czym świadczy ich około 78% korelacja z zapasami na podstawie porównania indeksu S&P 500 i indeksu NAREIT Equity REIT na przestrzeni 10 lat do końca 2015 r. REITs jednak zapewniają dobre dywersyfikacja pod względem niskich lub ujemnych korelacji z obligacjami bazowymi, towarami i walutami.
Poza stopami procentowymi wyniki REIT będą zależeć od tego, jak będzie wyglądać gospodarka i giełda. W niedawnym artykule CNBC Joseph Smith, dyrektor ds. Inwestycji w CBRE Clarion Securities, który zarządza około 22 miliardami dolarów w nieruchomościach, powiedział: „Przez cały rok trwało przerzucanie oczekiwań dotyczących wzrostu gospodarczego i stóp procentowych. Ta niepewność powoduje zmienność, aw czasach zmienności korelacja REIT z szerszym rynkiem akcji ”. Cytat pana Smitha został napisany pod koniec 2015 roku. (W celu zapoznania się z nim, patrz: Inwestowanie w nieruchomości w środowisku o wysokim oprocentowaniu ).
Czynniki wpływające na poszczególne REIT
Jak każdy fundusz wspólnego inwestowania lub fundusz ETF, fundusze REIT są u podstaw tych funduszy. Indywidualne REIT mogą obejmować te, które mają bazowy portfel nieruchomości komercyjnych, nieruchomości mieszkaniowych oraz hoteli lub kurortów. Ponadto występuje ekspozycja na określone sektory, takie jak opieka zdrowotna i obszary specjalistyczne, takie jak REIT z drewna i kredytów hipotecznych.
Chodzi o to, że niektóre wyniki tych REIT będą powiązane z wynikami rynku giełdowego i sektorów biznesowych, z którymi są one powiązane. Oznacza to, że wyniki tych REIT wykraczają poza wyniki całego rynku akcji i / lub gospodarki. Podobnie jest w przypadku powiedzenia na temat nieruchomości, które odnosi się do tego, jak wszystkie nieruchomości są lokalne.
Na indywidualne REIT mają również wpływ osoby zarządzające nimi. Jak każdy inny instrument lub podobny instrument, zarządzanie jest ważne. Jakie jest ich doświadczenie? Czy są zorientowane na akcjonariuszy? Czy mają własne pieniądze zainwestowane obok twoich?
Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu z 2017 roku jest korzystna dla inwestorów w nieruchomości. Niektóre zmiany zawarte w nowym prawie podatkowym dotyczą REIT. Na przykład REIT korzysta z 20% odliczenia od dochodu podmiotu przekazywanego.
Dolna linia
Podobnie jak wiele innych dzisiejszych inwestycji, REIT może początkowo ucierpieć z powodu podwyżki stóp procentowych. REIT, które są wysoce obciążone i te, które mogą wymagać refinansowania długu, gdy stopy rosną, mogą być bardziej wrażliwe niż inne. Ci, którzy patrzą na poszczególne REIT, muszą spojrzeć na zarządzanie firmą i portfel inwestycji. Istnieje wiele funduszy wspólnego inwestowania i funduszy ETF, które zapewniają solidną ekspozycję również w tym obszarze. Z czasem REIT okazały się solidnym składnikiem wielu portfeli i mogą nadal iść naprzód. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz: 5 rodzajów REIT i jak w nie inwestować. )
