Pęd inwestorów do pozycji obronnych na niepewnym rynku spowodował wzrost zapasów nieruchomości, przy czym niektóre z nich zyskały w tym roku ponad 50%, mniej więcej trzykrotnie szybciej niż S&P 500. Obecnie zapasy te prawdopodobnie wzrosną jeszcze bardziej w wyniku konfliktów handlowych i inne wiatry nawiedzają rynek. Do tych, które skorzystają najbardziej, należą: American Tower Corp. (AMT), Equity Residential (EQR), Equinix Inc. (EQIX), Essex Property Trust Inc. (ESS), Crown Castle International Corp. (CCI), Public Storage (PSA)) i Prologis Inc. (PLD), jak przedstawiono w ostatnim raporcie Barrona.
Bezpieczniejsze zakłady osiągają lepsze wyniki
Zwiększony popyt na akcje spółek z bezpieczniejszych branż, przy mniejszej ekspozycji na rynki zagraniczne, spowodował wzrost cen funduszy inwestycyjnych w nieruchomości lub akcji firm, które posiadają wieże biurowe, hotele, centra handlowe i inne nieruchomości komercyjne.
Steve Shigekawa, zarządzający funduszem Neuberger Berman Real Estate, koncentruje się na akcjach spółek wysokiej jakości z „niskimi zadłużeniami, różnorodnymi portfelami nieruchomości oraz doświadczonymi zespołami zarządzającymi, które prowadziły swoje firmy przez wiele cykli ekonomicznych” według Barrona. Ta strategia inwestycyjna sprawiła, że fundusz Neuberger Berman Real Estate odnotował roczny zwrot w wysokości 12, 0% w ciągu ostatnich trzech lat, przewyższając 90% swoich konkurentów w kategorii nieruchomości w Morningstar. W ostatniej dekadzie jego starsza klasa jednostek instytucjonalnych pobiła 79% swoich konkurentów.
Zamiast inwestować w tradycyjne firmy z branży nieruchomości, takie jak kwatery, centra handlowe i centra regionalne, w których fundusz Shigekawa ma mniej niż 7% ekspozycji, podwoił liczbę spółek z centrów danych, w których fundusz ma 12% ekspozycja.
„Mamy mniejszą ekspozycję na bardziej cykliczne sektory nieruchomości, takie jak zakwaterowanie i sprzedaż detaliczna, biorąc pod uwagę wpływ handlu elektronicznego na sprzedaż detaliczną”, powiedział zarządzający funduszem. Fundusz Shigekawa stosuje odgórne podejście do doboru akcji, analizując wskaźniki makroekonomiczne, aby pomóc w kierowaniu inwestycjami w około 40 firmach. Na przykład okres niższych stóp procentowych pomógł zwiększyć udziały w nieruchomościach, które często cierpią w okresach wzrostu stóp procentowych z powodu wysokości zaciągniętego długu.
Firmy z centrów danych
Jedną siłą napędzającą rozwój tych firm jest rosnący popyt na centra danych do obsługi przetwarzania w chmurze. „Gdy pomyślisz o zapotrzebowaniu na przetwarzanie w chmurze, będzie to wymagało większej liczby centrów danych”, powiedział zarządzający funduszem. Trend ten szczególnie przyspieszy firmy z branży centrów danych, takie jak Equinix z Redwood City w Kalifornii, których akcje wzrosły w górę o ponad 62% w porównaniu z rokiem poprzednim (YTD).
Wiodąca firma w obszarze centrów danych wymienia nieruchomości w 24 krajach na całym świecie i twierdzi, że ponowna eskalacja napięć handlowych z Waszyngtonu w dużej mierze nie wpłynęła na to.
„Podczas gdy globalny handel dobrami fizycznymi ulega spłaszczeniu, w przypadku naszej globalnej gospodarki cyfrowej sytuacja jest odwrotna”, powiedział Charles Meyers, CEO Equinix.
Tymczasem zarówno centra danych, jak i wieże REIT powinny skorzystać z przejścia na następną generację sieci komórkowych, zwaną 5G, która ma być 10 razy szybsza niż obecne telefony 4G. Wieże telefonii komórkowej REIT, znane również jako „REIT infrastruktury”, stanowiły 17% funduszu nieruchomości Neuberger Berman.
REIT jako stabilne „ograniczanie ryzyka”
Scott Craig, zarządzający portfelem funduszu Eaton Vance Real Estate, uważa REIT za skuteczny sposób zabezpieczenia się przed zmiennością rynku, wynika z innego raportu Barrona. W obliczu utrzymujących się trudności, REIT-y mogą dalej rosnąć, gdy zdobywają popularność jako „ograniczanie ryzyka” ze stałym dochodem i zamkniętymi w przepływach pieniężnych.
Chociaż REIT z operacjami zagranicznymi i przychodami w wielu walutach mogą być bardziej narażone na zmienność kursów walutowych, zazwyczaj mają większą skalę i utrzymują silne profile wzrostu i bilanse, według Wall Street Journal.
Co dalej?
Idąc dalej, inwestorzy prawdopodobnie będą faworyzować firmy zajmujące się globalną gospodarką cyfrową, a nie cykliczne nazwy, które są bardziej podatne na pogorszenie koniunktury gospodarczej, taryfy i zakłócenia charakterystyczne dla branży, takie jak detaliści i hotele.
Inne segmenty rynku, które mogą odczuwać turbulencje, obejmują te, które mogą być narażone na wyższe koszty, takie jak budownictwo, a także słabsze nastroje konsumentów i niedobory siły roboczej, według Sandler O'Neill + Partners LP, cytowane przez czasopismo.
