15-letni kredyt hipoteczny to pożyczka na zakup domu, w której oprocentowanie i miesięczna rata są stałe przez cały okres kredytowania. Niektórzy kredytobiorcy wybierają kredyt hipoteczny na 15 lat w porównaniu z bardziej konwencjonalnym kredytem hipotecznym na 30 lat, ponieważ pozwala to zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy w perspektywie długoterminowej.
Plusy i minusy 15-letniej hipoteki
Obecnie na rynku dostępnych jest kilka rodzajów produktów hipotecznych. 15-letni kredyt hipoteczny ma pewne zalety i wady w porównaniu do 30-letniego. Jednak oba produkty mają podobne podobieństwa, na przykład na stopę procentową może mieć wpływ historia kredytowa kredytobiorcy i ocena wiarygodności kredytowej.
Ocena kredytowa to liczbowa reprezentacja prawdopodobieństwa, że pożyczkobiorca spłaci należne pieniądze. Terminowe płatności, długość historii kredytowej oraz liczba otwartych rachunków kredytowych to czynniki wpływające na zdolność kredytową. Oczywiście, zarówno pożyczka na 15 lat, jak i na 30 lat wymaga również dużego miesięcznego dochodu na pokrycie ewentualnej spłaty kredytu hipotecznego, a także innych długów.
Zalety 15-letniego kredytu hipotecznego
Poniżej przedstawiamy zalety 15-letniego kredytu hipotecznego w porównaniu z 30-letnim. Oba mają stałe stawki i stałe płatności na swoich warunkach.
Mniej w całkowitych odsetkach
15-letni kredyt hipoteczny kosztuje w dłuższej perspektywie mniej, ponieważ łączna kwota odsetek jest mniejsza niż 30-letni kredyt hipoteczny. Koszt kredytu hipotecznego jest obliczany na podstawie rocznej stopy procentowej, a ponieważ pożyczasz pieniądze na pół tak długo, całkowite zapłacone odsetki będą prawdopodobnie stanowiły połowę kwoty, którą zapłacisz w ciągu 30 lat.
Na przykład kwota kredytu hipotecznego w wysokości 250 000 USD w ciągu 30 lat z oprocentowaniem 4% kosztowałaby 42 6 674 USD spłat kapitału i odsetek do końca tego okresu. Łączne odsetki wyniosłyby 179 674 USD za pożyczkę na 30 lat.
Ta sama kwota pożyczki i oprocentowanie w ciągu 15 lat kosztowałyby 332 860 USD do końca tego okresu. Łączne odsetki wyniosłyby 82 860 USD za pożyczkę na 15 lat. Przy 4% zapłacisz tylko około 46% łącznych odsetek za 15 lat, niż zapłacisz za 30 lat. Im wyższa stopa procentowa, tym większa luka między dwiema hipotekami.
Niższe oprocentowanie
Ponieważ kredyty krótkoterminowe są mniej ryzykowne i tańsze dla banków do finansowania niż kredyty długoterminowe, 15-letni kredyt hipoteczny ma zazwyczaj niższe oprocentowanie. Stawka może wynosić od jednego punktu kwartalnego do całego punktu mniej niż 30-letni kredyt hipoteczny.
Fannie Mae
Jeśli twój kredyt hipoteczny został zakupiony przez jedną ze sponsorowanych przez rząd firm, takich jak Fannie Mae, prawdopodobnie zapłacisz mniej za 15-letnią pożyczkę. Fannie Mae i inne wspierane przez rząd przedsiębiorstwa naliczają tak zwane korekty cen na poziomie kredytu, które często mają zastosowanie tylko do kredytów hipotecznych na 30 lat lub są wyższe.
Opłaty te zwykle dotyczą kredytobiorców o niższej ocenie wiarygodności kredytowej, którzy dokonują mniejszych zaliczek. Federalna Administracja Mieszkalnictwa obciąża niższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego 15-letnim kredytobiorcom. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI jest wymagane przez kredytodawców, gdy wpłacasz zaliczkę w wysokości mniejszej niż 20% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę na wypadek, gdybyś nie mógł dokonać płatności. PMI jest naliczany jako opłata miesięczna dodawana do spłaty kredytu hipotecznego, ale jest tymczasowy, co oznacza, że przestaje istnieć po spłacie 20% kredytu hipotecznego.
Ważne jest, aby pamiętać, że chociaż większość kredytobiorców będzie miała niższe opłaty z góry za produkty sponsorowane przez rząd, najprawdopodobniej zapłacą te koszty w ramach wyższej stopy procentowej.
Wymuszone oszczędności
Ponieważ miesięczna rata kredytu jest wyższa w przypadku 15-letniej hipoteki, planiści finansowi uważają ją za rodzaj przymusowych oszczędności. Innymi słowy, zamiast czerpać miesięczne oszczędności z 30-letniego okresu i inwestować środki na koncie rynku pieniężnego lub giełdzie, zainwestowałbyś je w swój dom, który na dłuższą metę może również docenić w wartości.
Wady 15-letniego kredytu hipotecznego
Pomimo odsetek zaoszczędzonych dzięki 15-letniej hipotece, istnieje kilka czynników i wad, które kredytobiorcy powinni przemyśleć przed podjęciem decyzji o terminie spłaty kredytu.
Wyższe miesięczne płatności
15-letni kredyt hipoteczny ma wyższą miesięczną spłatę niż 30-letni, ponieważ pożyczka musi zostać spłacona w połowie czasu. Na przykład 15-letnia pożyczka na 250 000 USD przy 4% oprocentowaniu ma miesięczną spłatę 1 849 USD w porównaniu do 1 194 USD na 30 lat. Innymi słowy, 15-letnia miesięczna płatność jest o 55% wyższa niż 30-letnia za tę samą kwotę według tej samej stawki.
Mniej przystępności cenowej
Wyższa płatność może ograniczyć kupującego do bardziej skromnego domu niż byłby w stanie kupić za 30-letnią pożyczkę. Korzystając z powyższego przykładu, powiedzmy, że pożyczkodawca hipoteczny zatwierdzi maksymalnie 1500 USD miesięcznie. Pożyczkobiorca musiałby kupić tańszy dom - hipoteka w wysokości 200 000 USD na 4% przez 15 lat skutkuje spłatą 1 479 USD. Pożyczkobiorca może również zdecydować się na większą spłatę (50 000 USD), co zwiększy całkowitą kwotę kredytu hipotecznego z 250 000 USD do 200 000 USD, co spowoduje również spłatę kwoty poniżej 1500 USD miesięcznie.
Z drugiej strony 30-letnia pożyczka (na 250 000 USD) spowodowałaby miesięczną spłatę 1 194 USD - znacznie poniżej maksymalnej kwoty 1 500 USD. Ponadto 30-letnia pożyczka pozwala pożyczkobiorcy na zakup większego domu lub zaciągnięcie większej hipoteki. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny na dom o wartości 300 000 USD kosztowałby 1 432 USD miesięcznie. Pożyczka na 30 lat zapewnia spłatę poniżej kwoty 1500 USD i pozwala pożyczkobiorcy zaciągnąć większą pożyczkę - przypuszczalnie uzyskanie większego domu lub lepszej lokalizacji.
Mniej pieniędzy na oszczędności
Wyższa płatność wymaga wyższych rezerw gotówkowych - nawet rocznego dochodu z oszczędności płynnych. Ponadto wyższa miesięczna rata oznacza, że pożyczkobiorca może zrezygnować z możliwości uzyskania oszczędności lub zaoszczędzić na celach, takich jak czesne dla dziecka lub przejście na emeryturę. Ponadto zarówno konta oszczędnościowe, jak i emerytalne uczelni są odroczone w podatku, podczas gdy rachunki emerytalne w wysokości 401 tys. Mają wkład pracodawcy. Ponadto doświadczony i zdyscyplinowany inwestor straciłby możliwość inwestowania różnicy między 15-letnimi a 30-letnimi płatnościami w papiery wartościowe o wyższej stopie zwrotu.
Plusy
-
15-letni kredyt hipoteczny kosztuje mniej odsetek ogółem w porównaniu do 30-letniego
-
15-letnie zwykle ma korzystniejsze oprocentowanie
-
15 lat to wymuszone oszczędności, ponieważ dodatkowe wypłacone pieniądze są inwestowane w dom, a nie wydawane
Cons
-
Pożyczki 15-letnie mają wyższe miesięczne płatności
-
Mniej przystępności dzięki 15-letnim hipotekom
-
Mniej pieniędzy na oszczędności lub emeryturę
-
Trudności finansowe mogą wystąpić, jeśli pożyczkobiorca nie będzie w stanie spłacić wyższej 15-letniej kwoty kredytu
Dolna linia
15-letni kredyt hipoteczny może na dłuższą metę zaoszczędzić sporo pieniędzy. Ważne jest jednak, aby skonsultować się z planistą finansowym w celu omówienia sposobów obsługi płatności miesięcznych. Chociaż 15-letni może wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, jeśli stracisz pracę lub zmieni się dochód, to wyższa miesięczna rata w porównaniu z 30-letnią pożyczką może spowodować trudności finansowe.
