Gdy w 2007 r. Rynek mieszkaniowy zaczął gwałtownie spadać, wydawało się, że minęły już czasy hipotek o niskiej spłacie. Ale, co zaskakujące, zaledwie kilka lat później nawet konsumenci z kredytami poniżej średniej często mogą kupić dom z wyprzedzeniem o mniej niż 20%.
Nawet w bezpośrednim następstwie slajdu mieszkaniowego konsumenci mieli kilka opcji, jeśli ich konto oszczędnościowe było trochę brakuje. Kredyty hipoteczne FHA, które wymagają zaledwie 3, 5% spadku, cieszyły się popularnością. A dla tych, którzy zakwalifikowali, pożyczki mieszkaniowe VA umożliwiły kupującym sfinansowanie pełnej ceny domu.
W dzisiejszych czasach łatwiej jest również uzyskać tradycyjną pożyczkę z niską zaliczką. Fannie Mae i Freddie Mac, którzy kupują większość hipotek od amerykańskich pożyczkodawców, niedawno ogłosili, że zmniejszą minimalną zaliczkę z 5% do 3%. W ten sposób otworzyli drzwi dla banków, aby mogły konkurować o nabywców domów z utratą gotówki.
Chociaż nadal można kupić dom z niewielką ilością puchu, to czy to dobry pomysł dla konsumentów, to kolejne pytanie. Czy warto gromadzić oszczędności i czekać, aż pójdziesz na zakupy do domu, aż będziesz w stanie zarobić więcej gotówki przy zamknięciu? A ile ze swoich oszczędności powinieneś zainwestować w mieszkanie? Oto kilka czynników do rozważenia.
Niższa zaliczka: wyższe koszty długoterminowe
Być może pierwszą rzeczą, o której należy pomyśleć w przypadku pożyczek o niskiej spłacie, jest to, że z nielicznymi wyjątkami będą cię one kosztować w dłuższej perspektywie. Ponieważ finansujesz więcej ceny domu, Twoje odsetki w całym okresie kredytowania będą znacznie wyższe
Na przykład, jeśli kupisz dom o wartości 200 000 USD z 5% zniżką zamiast 20%, zapłacisz około 35 000 USD odsetek w ciągu 30-letniej pożyczki. Oczywiście będziesz również płacić więcej, aby pokryć również kwotę główną pożyczki.
Biorąc pod uwagę, jak niezwykle niskie są dzisiejsze stopy procentowe, samo to może nie zniechęcić cię do kupna domu wcześniej niż później. Bardziej niepokojące jest zwiększenie wydatków na składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które zwykle trzeba rozwidlić, jeśli kupisz dom lub mieszkanie z mniej niż 20% zniżką. Celem tych płatności jest pokrycie straty pożyczkodawcy, jeśli spłacisz pożyczkę.
Istnieją dwa podstawowe rodzaje ubezpieczenia kredytów hipotecznych. Jeśli zaciągniesz pożyczkę FHA, prywatni pożyczkodawcy zapewnią środki na zakup domu, a rząd będzie Twoim ubezpieczycielem. Jeśli wartość domu jest mniejsza niż 625 000 USD, roczna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) wynosi obecnie 0, 80% lub 0, 85%, w zależności od finansowanej kwoty. Będziesz także musiał zapłacić z góry składkę, która wynosi nieco ponad 3000 USD za pożyczkę w wysokości 180 000 USD.
Kompromis w zakresie zaliczek
Czy perspektywa ubezpieczenia kredytu hipotecznego oznacza, że należy poczekać, aż będzie można odłożyć pełne 20% kosztów domu? Niekoniecznie.
Po pierwsze, w niektórych droższych miastach oczekiwanie nie zawsze jest realistyczne. Jeśli mieszkasz w części kraju, w której nawet skromne domy kosztują 400 000 USD, przed wejściem na rynek musisz zebrać 80 000 USD. A jeśli mieszkasz w obszarze, w którym kupowanie jest tańsze niż wynajem, może być dodatkowy czynnik zniechęcający do pozostawania na uboczu, dopóki nie zaoszczędzisz wystarczająco, aby uniknąć ubezpieczenia kredytu hipotecznego.
Dla niektórych osób najlepszym rozwiązaniem może być znalezienie środka między minimalną zaliczką a tradycyjnym 20%. Na przykład, jeśli weźmiesz pożyczkę FHA i obniżysz 10%, twoje ubezpieczenie kredytu hipotecznego zostanie anulowane po 11 latach; w przeciwnym razie będziesz nadal spłacać całość pożyczki. Czy możesz zrefinansować w późniejszym terminie, aby pozbyć się ubezpieczenia? Pewnie. Ale nie ma gwarancji, że stopy procentowe będą na poziomie zbliżonym do historycznych najniższych lub zbliżonym do tego.
Ponadto Twoja składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) spada, gdy dokonasz większej zaliczki. Na przykład, gdy zaciągniesz 15-letni kredyt hipoteczny, jeśli możesz zapłacić 10% z góry, roczna rata spadnie z 0, 70% do 0, 45%.
Podczas gdy szczegóły są nieco inne w przypadku PMI, obowiązuje ta sama logika. Im większa przedpłata, tym mniej trzeba płacić składki. Jedną z zalet PMI jest to, że możesz go anulować po osiągnięciu 20% kapitału własnego w domu (zobacz Jak przechytrzyć prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego ).
Jeśli bank utrzymuje twoją hipotekę w swoich księgach - to znaczy nie sprzedaje jej takiemu podmiotowi jak Fannie Mae lub Freddie Mac - może w ogóle nie wymagać ubezpieczenia. Jednak banki często pobierają opłatę z góry lub wyższą stopę procentową, jeśli zdecydujesz się na pożyczkę z niską spłatą, aby zmniejszyć ryzyko, które podejmują. Nawet dodatkowa połowa jednego punktu procentowego może kosztować o kilka tysięcy dolarów więcej w ciągu 30 lat. Ogólny efekt jest taki sam: kiedy odłożysz więcej, możesz pożyczyć za mniej.
Ryzyko przejścia pod wodę
Kolejną pułapką ograniczenia absolutnego minimum przy zakupie domu jest to, że masz mniejszą ochronę w przypadku spadku rynku mieszkaniowego. Mając tylko 3% lub 4% mniej, możesz łatwo znaleźć więcej niż bank jest wart twojego domu. Tak właśnie stało się z wieloma właścicielami domów podczas ostatniego zawalenia się mieszkania.
Chociaż nie jesteś całkowicie chroniony, nawet jeśli obniżysz 10% lub 15%, dajesz sobie znacznie większy bufor, jeśli ceny domów skręcą na gorsze.
Poduszka oszczędnościowa
Ratowanie domu jest głównym celem życiowym. Ale kiedy gromadzisz zaliczkę, upewnij się, że nie zabraknie Ci gotówki. Nie tylko dobrze jest mieć fundusz awaryjny (najlepiej sześć miesięcy kosztów utrzymania), ale potrzebujesz również funduszy na nieoczekiwane wydatki związane z zakupem domu. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Ile gotówki powinienem przechowywać w banku?
Zanim zaczniesz polować na domy, ustal ścisły budżet, abyś wiedział, na co cię stać. I zrób wszystko, co w twojej mocy, aby zgromadzić swoje rezerwy gotówkowe, jak tylko się osiedlisz i dokończ malowanie oraz wymianę dywanów i szafek. Pamiętaj też, że ludzie mówią, że dobrze jest mieszkać w domu przed przeprowadzeniem remontów, które nie są obowiązkowe przed przeprowadzką.
Dolna linia
Czy pożyczki z niską zaliczką mogą być dobrym wyborem dla niektórych właścicieli domów? Absolutnie. Ale oblicz długoterminowe koszty ubezpieczenia kredytu hipotecznego lub wyższą stopę procentową, którą zapłacisz, aby upewnić się, że warto. Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Kredyty hipoteczne: na ile możesz sobie pozwolić? oraz 10 najczęstszych oszustw związanych z hipoteką, których należy unikać .
